◆ 전체 토지 중 주거용지 21%…관광 재투자 감안하면 수익성 미미

[딜사이트 박지윤 기자] 광명동굴 주변 관광개발사업은 경기 광명시 광명동굴 근처 가학동 토지 55만7535㎡를 관광지로 개발하는 사업이다. 전체 토지 가운데 기반시설 용지 비중이 42.4%로 가장 크고 이어 주거 용지가 21.4%를 차지한다. 다음으로 관광 용지 19%, 상업 용지 13%, 근생 용지 3%, 주차장 1% 순이다.

기반시설 용지 비중이 40%에 달하는 데 비해 주거 용지는 절반 수준에 그치기 때문에 수익성이 높지 않다고 업계 관계자들은 평가하고 있다. 주거시설 분양을 통해 벌어들인 수익을 다시 관광시설을 운영하고 관리하는 사업에 투자해야 한다는 점도 부담스럽다.

부동산 개발업계 관계자는 “사업에서 기반시설·관광시설이 차지하는 비중이 주거시설보다 훨씬 크기 때문에 분양 수익으로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 갚고 나면 남는 수익은 크지 않을 것”이라며 “그나마도 분양으로 얻은 수익을 관광사업에 재투자해야 하는 제약이 있어 사업성이 높다고 보기 어렵다”고 말했다.

최근 GS건설을 우선협상대상자를 선정한 사업비 2조원 규모의 부천 영화문화산업단지 개발사업과 비교하면 광명동굴 주변 관광개발사업은 수익성이 떨어진다는 평가도 나온다.

부동산업계 관계자는 “부천 영상문화산업단지 개발사업은 전체 부지 35만2000㎡ 가운데 주거 용지가 14만㎡로 40%를 차지한다”며 “반면 광명동굴 주변 관광개발사업의 주거 용지 비중은 부천 영상문화산단의 절반 수준이기 때문에 사업 매력도가 떨어지는 편”이라고 설명했다.

◆ ‘관광’ 특수사업 경험 필수…호반·대명 거론

광명동굴 주변 관광개발사업의 특성상 관광사업 경험이 필수적이라는 점도 불안요소다. 특히 관광사업 경험이 없는 대다수 사업자들이 관광 수요를 예측하기 어려울 것이란 전망이 나오고 있다.

우리나라 계절 특성상 관광사업은 봄, 여름, 가을, 겨울마다 관광객들의 수요 분포 데이터와 이에 대한 수익을 수치화해 사업성 여부를 판단해야 한다. 기존 관광 개발사업에 대한 경험이 부족한 업체 입장에서는 사업 견적을 내는 것 자체가 커다란 장벽이다.

부동산 투자업계 관계자는 “관광사업은 계절과 교통 여건, 트렌드에 민감하기 때문에 관광 수요 데이터를 많이 갖고 있는 업체들만 사업성 검토가 가능하다”고 설명했다.

그는 “주로 관광사업 추진 경험이 많은 대명건설이나 최근 관광·리조트사업으로 발을 넓히고 있는 호반건설 등이 이번 광명동굴 주변 관광개발사업에 관심을 가질 가능성이 높다”고 덧붙였다.

◆ ‘정치적 리스크’ 변수…사업 속도 저하·축소 우려도

광명동굴 주변 관광개발사업은 광명도시공사와 민간사업자가 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 사업을 추진해야 한다. 출자비율은 광명도시공사가 50.1%로 최대주주며 민간사업자가 49.9%로 2대 주주다. 한마디로 광명도시공사가 칼자루를 쥐고 사업을 주도적으로 추진하는 구조다. 광명시장의 임기가 끝나고 정치적 성향이 다른 시장이 취임할 경우 전 시장이 추진하던 사업을 축소하거나 중단할 수 있다는 정치적 리스크도 도사리고 있다.

특히 지역 부동산개발사업은 해당 지역 정치인의 업적과 역량으로 평가받는 대표적인 요소다. 일례로 2001년 서울시가 추진했던 용산 지구단위계획 개발사업은 정치적 이슈와 이해당사자 간의 갈등으로 17년 동안 좌초되고 무산되기를 반복했다.

한편 지난 9일과 10일 열린 광명동굴 주변 민관합작 도시개발사업에 대한 사업설명회와 현장설명회에는 시행사·건설사·금융사 84개 업체, 200여명이 참여했다.