생보신탁, 삼성동빌딩 매입가는 2330억
리츠로 10년간 임대 후 재매각…자본 1060억·임대보증금 80억·차입금 1400억

생보부동산신탁이 강남 포스코 사거리에 위치한 삼성동빌딩을 리츠(REITs)를 조성해 2330억원에 사들였다.


25일 부동산업계에 따르면 생보부동산신탁이 설립한 리츠회사 '생보제십이호위탁관리부동산투자회사(생보제12호리츠)'가 삼성동빌딩을 삼성생명으로부터 2331억원에 매입했다. 이는 지난 5월 감정평가법인 대일감정원을 통해 산출한 감정평가액 2350억원의 약 99%다.


삼성동빌딩은 2010년에 준공했으며 서울 강남구 삼성동 1571번지에 있는 지하 8층~지상 17층 규모의 건물이다. 테헤란로 인근 포스코 사거리 삼성로 대로변에 위치하고 있다.


생보부동산신탁은 생보제12호리츠를 통해 10년간 삼성동빌딩을 운영해 임대수익을 얻은 뒤 시장에 내놓을 계획이다. 회사의 총 재원조달 금액은 2528억원으로 자기자본 1060억원과 타인자본 1468억원으로 이뤄졌다. 자기자본은 보통주 7000주, 종류주1과 종류주2 등 각각 9만6008주, 3000주로 구성했다. 타인자본은 임대보증금 76억원과 장기차입금 1392억원으로 나뉜다.


생보부동산리츠는 총 금액 2528억원 중 부동산 매입비용으로 2331억원(92%)을 사용하고 나머지(8%) 197억원은 부대비용, 예비비, 창업비 등으로 쓸 예정이다. 자산은 부동산과 현금으로 구분해 운용할 계획이다. 임대료수입과 이에 따른 이자 수익 등 누적현금으로 나눠 운용하게 된다.


생보부동산리츠는 6개월마다 배당을 지급할 수 있도록 예금이나 중단기 금융자산에 투자해 자금을 운용할 예정이다. 주요 운용대상은 고정금리부 예금자산을 기본으로 한다. 다만 금리하락이 일정기간 예상될 때에는 국공채를, 금리상승이 일정기간 예상될 때에는 변동금리부 예금자산 등을 활용한다는 전략이다.


생보부동산리츠는 삼성동빌딩 임차인들과 임대차계약을 유지해 임대수익의 안정성을 제고할 계획이다. 현재 삼성동빌딩은 인터파크홀딩스, 아이마켓코리아, 인터파크, 코오롱인더스트리, 미쉐린코리아, 삼성전자, 유안타증권, 하트스캔헬스케어 등이 임차 중이며 공실률은 0%다. 이달 말 임대차 기간이 만료되는 인터파크홀딩스, 아이마켓코리아, 인터파크는 매도자인 삼성생명과 재계약 협의 중이다. 소유권 이전 등기 이전에 재계약을 완료하면 생보부동산리츠가 이를 승계받을 계획이다. 


생보부동산리츠는 10년 임대 후 빌딩을 처분할 때 공인감정평가기관의 감정평가액을 최저입찰금액으로 하는 경쟁입찰방식을 적용해 최고가를 제출한 곳에 빌딩을 매각할 예정이다. 자산보관회사는 NH투자증권, 일반사무수탁회사는 국민은행을 선정했다. 감정평가회사는 대일감정원, 법률자문회사는 법무법인 바른, 재무자문회사는 삼화회계법인이 담당한다.


위탁보수의 경우 자산관리수수료는 10년간 운용보수(VAT 제외)로 부동산매입금액의 0.06%(15억원), 취득보수로 부동산매입금액의 0.86%, 매각보수로 내부수익률(IRR) 8% 초과이익X15%(정산 후 추가 이익배당이 IRR 8.5% 이상일 경우 IRR 8.5% 초과이익X40% 지급)다. 

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