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부동산 신탁업 인가, 10년 전과 지금
이상균 기자
2019.01.21 14:01:00

[딜사이트 이상균 기자] 부동산 신탁업은 사익보다 공익 추구 성향이 강하다고 여겨지는 산업이다. 초창기 부동산 신탁사가 예외 없이 공기업의 자회사였던 배경도 여기에 있다.

신탁사 인가의 밑바탕 개념에는 노태우 정부의 토지 공개념이 깔려있다. 당시 유휴 토지를 놀리지 말고 신탁사에게 맡겨 개발을 유도하겠다는 취지였다. 신탁업이 태생적으로 차입형 토지신탁 사업에 초점이 맞춰져 있다는 점도 흥미롭다.


공기업의 전유물이었던 신탁업에 변화가 생기기 시작한 것은 2000년대 중반부터다. 다올부동산신탁(현 하나자산신탁)을 필두로 국제신탁, 아시아신탁, 무궁화신탁 등 개인주주를 앞세운 신탁사들이 시장에 진입했다. 최소 자본금 100억원은 개인에게는 조달이 쉽지 않은 자금이었지만 이들은 은행과 증권사 등 기관투자가들을 모아 신탁사 설립에 성공했다.


그리고 10년이 지났다. 이들이 설립한 신탁사들은 금융위원회가 신규 신탁사 3개 인가 방침을 내놓은 이후 하나둘 팔려나가고 있다. 기업가치로 최소 3000억원 이상을 책정 받았고 오너 일가는 막대한 차익을 챙겼다. 10년이라는 시간이 걸리긴 했지만 수십억 원의 종자돈으로 수천억원을 벌었으니 그야말로 대박이라는 표현이 아깝지 않다.


의문이 생긴다. 10년 전 금융당국은 과연 어떤 잣대로 이들에게 신탁업 인가를 내준 것일까. 당시 개인주주들은 전직 관료 혹은 언론사 국장, 부동산 개발업자 등 다양한 직업을 갖고 있었다. 신탁업 출신도 있긴 했지만 전반적으로 전문성이 뛰어나다고 보기 어려운 인물들도 포함돼 있다. 이들은 상대적으로 자본력이 월등히 뛰어난 은행과 증권사들을 제치고 신탁업 인가를 받았다.

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자본금 규모가 클수록 신탁업을 잘한다고 보기 어려우나 그렇다고 이들이 금융회사를 제칠 정도로 탁월한 사업계획을 제시하지도 않았다. 이들 중소형사가 과연 국내 신탁시장에 어떤 긍정적인 효과를 가져왔는지도 의문스럽다. 대부분 담보신탁이라는 한정된 시장을 놓고 도토리 키 재기를 하는 신탁사들이다. 업계에 신선한 바람을 불어 넣을 수 있는 새로운 신탁상품, 경영기법을 선보인 것도 없다.


회사가 돈을 벌 때마다 오너 일가는 배당을 통해 이득을 챙겨가지만 위기 상황이 닥쳤다고 증자에 참여하는 경우도 일절 없었다. 이들 신탁사의 자본금은 수년째 100억원대에 머물러 있다. 신탁업 신규 인가라는 판도 변화를 앞두고 이들은 증자를 통한 몸집 불리기가 아닌 매각을 택했다. 아마도 금융당국의 신탁업 인가라는 진입장벽이 없었다면 이들 신탁사가 부동산 경기 훈풍을 타고 한해 수백 억원을 벌어들기도 쉽지 않았을 것이다.


금융당국은 10년 만에 신규 신탁사 3개를 인가하겠다고 밝혔다. 금융감독원은 12개 후보를 대상으로 심사를 진행 중이다. 10년 전 깜깜이 심사가 다시 반복돼서는 안된다. 과연 당시 개인주주들이 유수의 금융회사를 제칠 정도로 경쟁력을 갖췄는지는 지금도 의문투성이다.


지난 10년의 역사를 되돌아보면 큰 효과가 없었다고 본다. 자본력이 부족한 신탁사들은 여전히 영세함을 벗어나지 못하고 있고 새로운 사업 시도는 뒷전이다. 더 이상 신탁업이 몇몇 오너들에게 대박을 안겨주는 재테크 수단이 돼서는 곤란하다. 신탁사의 당초 설립 취지가 공익에 기반하고 있다는 점을 되새길 필요가 있다.


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