11일 부동산업계에 따르면 서울주택도시공사(SH공사)는 창동 창업·문화산업단지 건설사업 자금을 SH공사 1203억원, 주택도시기금 1248억원의 자기자본(Equity)과 주택도시기금 1872억원, 민간차입 256억원의 차입자본(Loan), 분양수입 1661억원 등 총 6240억원을 조달하기로 했다.

창동 창업·문화산업단지 건설사업은 서울 도봉구 창동역 환승주차장 부지 1만746㎡에 지하 오피스텔, 오피스, 판매시설, 문화시설, 공영주차장이 복합된 건축물을 신축하는 프로젝트다.

박원순 서울시장은 서울을 도심권·동북권·서북권·동남권·서남권 등 5개 권역으로 나눠 특성에 맞게 개발하는 계획을 담은 '2030 서울도시기본계획'을 지난 2013년 발표했다. 박 시장은 서울 동북권의 대표적인 베드타운인 창동·상계를 일터와 삶터가 어우러진 광역중심지로 재생하겠다고 공표했다.

창동 창업·문화산업단지를 조성하고 컨테이너형 복합문화공간인 ‘플랫폼 창동 61’, 2023년 준공 예정인 복합문화시설 ‘서울아레나’ 등과 연계해 서울 동북권을 일자리·문화 중심지로 탈바꿈할 계획이다.

창동 창업·문화산업단지의 총 사업비 6240억원 가운데 2500억원은 지난해 1차 유상증자를 통해 마련했다. SH공사는 지난해 8월 서울창동창업문화도시재생위탁관리부동산투자회사(창동리츠:REITs)를 설립해 사업 시행을 맡겼다. 창동리츠회사는 영업인가 후 건설비를 충당하고 사업부지를 현물출자받기 위해 지난해 12월 2489억원 규모의 유상증자를 실시했다.

발행 주식은 우선주 2620만주(50.92%)와 보통주 2359만주(49.08%)로 이뤄졌다. 액면가와 주당 발행가는 5000원으로 우선주와 보통주 모두 동일했다.

우선주는 주택도시기금이 현금 1310억원을 지급하고 전액을 사들였다. 보통주 2353만주는 SH공사가 1176억원 규모의 사업토지를 현물출자하는 방식으로 수령했다. 나머지 보통주 6만주는 창동리츠의 자산운용을 맡은 서울투자운용이 현금 3억원을 지급하고 인수했다.

조달 자금 가운데 시공사에게 지급하는 건설관리비용이 3572억원으로 가장 많다. 시공은 대림산업(51%)이 주관사를 맡고 태영건설(27%), 한신공영(22%)이 참여했다.

토지매입에는 1250억원을 투입한다. 이밖에 부동산관리비용 725억원, 금융비용 344억원, 부가세 226억원, 리츠운영비용 123억원 등을 사용할 예정이다.

창동리츠는 차입자본 중 주택도시기금 1872억원에는 연 2.1%의 이자, 민간차입금 256억원에는 연 3.6%의 이자와 보증수수료를 지불할 계획이다. 위탁보수로는 서울투자운용에 자산관리수수료 연 5억원(부가세 별도)을 지급한다. 창동리츠의 자산보관사는 우리은행, 사무수탁회사는 우리펀드서비스가 맡는다.

현재 창동 창업·문화단지 조성사업은 서울시의 환경영향평가, 교통영향평가, 건축심의를 받고 있다. 시의 인허가를 받은 뒤 오는 9월 공사를 시작할 예정이다. 착공일부터 판매시설, 문화시설, 오피스 입주자 모집을 시작해 준공 후 4개월까지 입주를 완료할 계획이다. 시공 기간은 45개월로 2023년 준공이 목표다.

서울투자운용은 오피스텔(임대용), 오피스, 판매시설, 공영주차장을 2023년 7월부터 10년 3개월 동안 임대 운영한다. 임대조건은 SH공사의 컨설팅 용역 결과를 반영해 오피스텔, 오피스, 문화시설 모두 임대료에 매년 2.28%의 상승률을 적용했다.

이후 2034년 1월 분양전환·매각을 통해 청산자금을 주주들에게 배당으로 돌려준다. 다만 선분양 예정인 오피스텔 200가구(지역전략산업주택)를 제외한 오피스, 오피스텔, 판매시설의 분양가격은 시장 상황을 고려해 책정할 방침이다.

서울투자운용 관계자는 "창동 창업·문화산업단지 사업은 리츠를 활용해 SH공사가 토지를 제공하면 복합건물을 지어 11년 동안 임대한 뒤 매각하는 프로젝트"라며 "오는 6월 SH로부터 사업 부지를 받고 시의 인허가를 받아 9월 착공하는 것이 목표"라고 말했다.

서울시청 동북권사업 관계자는 "현재 창동 창업·문화산업단지 조성사업은 서울시에서 환경영향평가를 비롯해 교통영향평가와 건축심의도 원활히 진행하고 있기 때문에 오는 9월 예정대로 공사를 시작할 수 있을 것"이라고 설명했다.