이랜드리테일-대토신, 대전 둔산동 공공임대주택 개발
리츠 활용해 2290억 투입…자본 460억·임대보증금 460억·융자대출 1400억
이랜드리테일과 대한토지신탁이 대전 둔산동 공공지원 민간임대주택 사업에 리츠(REITs)를 활용해 2290억원을 투입한다.

대구 둔산동 공공지원 민간임대주택사업지 위치도. <사진출처=네이버 지도>

1일 부동산업계에 따르면 이랜드리테일은 대한토지신탁과 함께 대전 서구 둔산동 928 부지에 공공지원 민간임대주택을 개발해 운영할 계획이다. 사업비는 2290억6000만원으로 '이베데스다대한제3호위탁관리부동산투자회사(이베다스제3호리츠)'를 활용해 마련할 예정이다.

이베다스제3호리츠는 사업부지를 매입하고 공공지원 민간임대주택으로 개발해 8년 동안 임대 수익을 얻은 뒤 분양전환을 통해 매각할 계획이다. 이를 통해 얻은 수익을 주주에게 배당할 예정이다.

사업비(2290억원)는 건설비 1400억원(61%), 토지비 380억원(16%), 금융비용 330억원(15%), 부동산관리비 130억원(6%), 리츠운영비 및 부대비용 50억원(2%) 등으로 구성했다. 부동산 매입가는 사업지 주변 아파트 임대료와 시세를 고려해 감정평가법인으로부터 가치추정액을 산출한 액수다.

이랜드리테일은 주택도시기금, 대한토지신탁과 함께 이베다스제3호리츠의 주주로 참여해 자본을 확충하고 임대보증금과 융자 및 대출로 나머지 사업 자금을 마련할 계획이다.
   
재원 조달 구조를 살펴보면 자기자본 460억원(20%), 민간대출 990억원(43%), 임대보증금 460억원(20%), 기금융자 390억원(17%)으로 구성했다.
   
자본은 사모 유상증자를 통해 주택도시기금이 320억원 규모 우선주 639만8000주(70%), 이랜드리테일은 보통주 112억원 규모 224만4400주(24%)를 사들일 예정이다. 대한토지신탁은 회사를 설립할 때 출자한 보통주 6만주를 포함해 총 52만주(6%)의 보통주를 보유한다는 계획이다. 주당 발행가액은 우선주와 보통주 모두 5000원으로 동일하다. 청약 일정은 아직 정해지지 않았다.
 
이랜드리테일은 당초 자산관리사로 한국자산신탁을 지정할 계획이었지만 사업 추진 과정에서 대한토지신탁과 손을 잡게 됐다. 지난해 11월 주택도시보증공사(HUG)의 대구 둔산동 공공지원 민간임대주택 제안사업에서는 이에셋투자개발, 이랜드건설, 한국자산신탁과 컨소시엄을 이뤄 우선협상자로 선정됐다.

부동산업계 관계자는 “이랜드리테일은 사업계획 검토 중에 뉴스테이, 공공지원 민간임대주택사업분야에서는 대한토지신탁의 경험과 전문성이 한국자산신탁보다 풍부하다는 점을 감안해 자산관리사를 변경한 것 같다”고 말했다.
   
이랜드리테일은 지난 2011년 공무원연금관리공단으로부터 해당 부지를 매입했다. 2015년 7월부터 지하 9층~지상 13층 규모 NC백화점 건축사업을 지난해 6월 완공을 목표로 추진했다. 하지만 신세계그룹, 현대그룹 등이 대전 곳곳에서 대형 쇼핑센터건립사업을 추진하면서 이랜드리테일의 NC백화점 건축사업은 차질이 생겼다. 백화점을 완공해도 대형 쇼핑센터가 줄줄이 들어서 수익성 측면에서 이점이 없다는 판단에서 착공 1년이 채 되기도 전에 중단됐다.
   
신세계그룹은 대전 유성구 도룡동 엑스포공원에 9600억원 규모 백화점, 호텔 등을 갖춘 ‘신세계 사이언스 콤플렉스’ 건설사업을 진행하고 있다. 2021년 준공 예정이다. 현대그룹도 대전 유성구 용산동에 3000억원 규모 영화관, 쇼핑센터 등을 갖춘 ‘현대아웃렛’을 2020년 완공할 계획이다. 케이피아이에치도 대전 유성구 구암동에 복합여객터미널, 쇼핑센터 등이 입점 가능한 7900원 규모 ‘유성복합환승센터’ 건축사업을 2020년 완공을 목표로 추진 중이다.

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