22일 부동산업계에 따르면 신영은 지난 5월 브라이튼 여의도의 아파트 분양가를 3.3㎡당 3700만~4000만원 초반대로 제시했지만 주택도시보증공사(HUG)는 이를 거부했다. HUG는 가장 최근 여의도에서 분양한 여의도 자이(2008년 4월)와 롯데캐슬 엠파이어(2005년 5월)를 기준으로 삼고 분양가를 110% 이내로 설정할 경우 3.3㎡당 3300만원 이상은 어렵다는 입장이었다. 부동산업계 관계자는 “여의도 자이와 롯데캐슬 엠파이어는 대형 아파트이기 때문에 3.3㎡당 매매가가 3000만원을 넘지 않는다”고 말했다.

양측의 협상은 결렬됐고 이후 추가적인 논의는 전혀 이뤄지지 않은 것으로 전해졌다. 부동산개발업체 관계자는 “HUG가 신영에게 곧 분양가 규제안이 나올 것이라며 고집 부리지 말라는 조언까지 했지만 신영 측은 이를 무시했다”고 말했다. 

HUG의 예상대로 분양가 규제는 더욱 강화됐다. 6월 24일부터 적용한 ‘고분양가 사업장 심사기준’에 따르면 분양가 산정을 위한 비교사업장 선정순서는 1년 이내 분양사업장 → 1년 초과 분양사업장 → 준공사업장 순이다. 단, 준공 10년 이내 사업장을 선정한다는 것이 원칙이다.

세부적인 기준은 더욱 복잡하다. 1년 이내 분양 사업장을 살펴보되 범위를 1km 이내와 2km 이내로 넓힌다. 비교 사업장이 없으면 1년 초과 분양사업장을 1km와 2km 순으로 다시 살펴본다. 

여기서도 없으면 준공사업장을 1km와 2km 순으로 살펴봐야 한다. 비교 사업장을 발견하지 못할 경우에는 범위를 3km로 넓혀서 1년 이내 분양사업장과 1년 초과 분양사업장, 준공사업장을 차례로 살펴본다. 여기까지 총 9단계를 거치는 동안, 서울의 동일 행정구역(브라이튼 여의도의 경우 영등포구) 내에서만 이 같은 작업이 이뤄져야 한다.

만약 브라이튼 여의도가 이 같은 과정을 통해서도 비교 사업장을 설정하지 못하면 가구 수와 시공사, 입지 등을 고려해 유사 사업장을 찾아야 한다. 우선 가구 수 기준은 ▲300가구 이하 ▲300가구 초과 ▲1000가구 초과 등 3단계로 나눠진다. 브라이튼 여의도는 아파트 847가구로 300가구 초과에 해당한다. 

이어 시공사는 시공능력평가 기준 ▲1~30위 ▲31~100위 ▲101위 이상으로 구분한다. 브라이튼 여의도의 시공사는 GS건설로 2018년 기준 시공능력평가 5위다. 

입지의 경우 HUG가 정한 기준에 따라 지하철과의 거리, 주거편의성 등을 고려해 평가를 한다. HUG는 가구 수, 시공사, 입지 중 2개 이상 조건이 같은 5곳을 유사 사업장으로 선정한다. 이후 이들 사업장의 매매가를 공급면적별로 가중 평균한 뒤 분양가를 산정한다.

부동산업계 관계자는 “신영 측에서 비교사업장을 영등포구가 아닌 상대적으로 매매가가 비싼 마포구로 설정해 달라는 입장을 전달했다고 한다”고 말했다. HUG 관계자는 “현재의 기준이 워낙 촘촘하게 설정돼있어 브라이튼 여의도의 비교사업장을 영등포구가 아닌 다른 행정구역으로 설정할 가능성은 매우 희박하다”고 설명했다. 

영등포구 아파트 매매가가 3.3㎡당 2000만원 중후반대에 그치는 반면, 마포구 아파트 매매가는 3.3㎡당 3000만원 중반대로 1000만원 가까이 차이가 난다. 브라이튼 여의도의 비교사업장을 영등포로 설정해 매매가의 100%로 설정할 경우 분양가가 3000만원에도 미치지 못할 가능성이 크다.

규제 강화로 신영이 택할 수 있는 카드도 많지 않다. 분양가 상한제로 후분양도 가격 통제를 받게 됐다. 굳이 금융비용 부담을 키우면서 후분양을 추진할 필요성이 낮아졌다. 지난해 나인원한남처럼 임대 후 분양을 받는 방법도 분양가 규제를 피할 수 없다. 나인원한남의 분양 논란 이후, HUG가 관련 규제를 추가했기 때문이다. 

부동산업계 관계자는 “임대 후 분양을 할 때 HUG가 분양가를 설정할 수 있도록 규정이 바뀌었다”며 “현재로선 선분양, 후분양, 임대 후 분양 등 모든 과정에서 HUG의 분양 규제를 피할 수 없는 상황”이라고 말했다.