마곡R&D 개발사업, 쟁점은 '까다로운 신청자격'
부동산개발업 자격 있어야 신청가능…10년 이후에도 임대전용 20% 유지해야

서울의 알짜 지식산업센터 용지로 꼽히는 마곡R&D 산업단지를 놓고 건설사와 시행사들의 경쟁이 본격화할 전망이다. 이들은 사업 수주를 위해 본격적인 컨소시엄 구성에 나설 예정이다. 다만 발주처의 공공성 강화라는 사업 취지에 공감하면서도 비교적 높은 자격 요건에 고심하는 눈치다.


지난 16일 서울도시주택(SH)공사는 사업설명회를 열고 마곡R&D 산업단지 D18블록의 공모 방식 방침을 밝혔다. SH공사 측은 기존 사업 방식에 대한 해설과 함께, 참가희망업체가 제출한 사전질의 내용을 바탕으로 질의응답을 진행했다. 이날 설명회에는 현대엔지니어링과 SK건설, 한화건설, 화이트코리아, 대릉E&C, BNK투자증권, 아시아신탁 등 대형 건설사와 금융회사, 건축설계사, 시행사 등이 참여했다. 현대엔지니어링 관계자는 “현재 사업요건에 맞춰 컨소시엄 구상을 구체화하고 있다”고 말했다.



이날 사업설명회는 다른 사업보다 민간사업자의 호응이 덜 하다는 얘기도 흘러나왔다. 마곡R&D 사업이 지난 7월 공모부터 공공성을 강조해왔기 때문이다. 중소 시행사 관계자는 “임대와 지원시설 비율이 높고 갖춰야 할 자격 요건도 까다로운 편"이라며 "다른 사업 설명회보다 참석 인원이 많지 않다”고 말했다.


김영배 마곡사업단지관리단 단장은 “그동안 여러 서울·수도권 지식산업단지 사업단지가 자리를 잡지 못한 채 공실이 발생하는 사례가 많았다”며 “지역 내 생태계를 고려하지 않고 분양 또는 소유권 변경을 방지하면서 사업성도 높이는 방법을 고민했다”고 말했다.


김 단장은 “지역 내에서 ‘뿌리’ 역할을 할 수 있도록 10년의 유예기간을 둘 방침”이라면서 “앞으로 시행에 들어갈 지식산업단지센터 약 5곳은 이보다 자격요건이 더욱 강화될 것으로 보인다”고 말했다.


◆우협 선정 이후, 신규법인 설립 못해


현장질의에선 신청자격이 최대 쟁점으로 떠올랐다. 업계 관계자들은 컨소시엄 설립의 제한이 크다는 반응을 보였다. 실수요기업 외에도 구성 기업이 모두 부동산 개발업 자격을 획득해야 하고, 입주계약 체결 의무를 진다는 사실이 과중하다는 지적이다.


SH공사 규정에 따르면 실수요기업은 부동산 개발업뿐 아니라 부동산 공급과 임대업 자격을 영위해야 한다. 요건을 충족하지 못할 경우 사업자 신청이 불가능하기 때문에 신청일인 10월30일까지는 자격을 구비해야 한다. 증권업계 관계자는 “공고된 내용에 따르면 금융사가 참여하기 어려운 구조로 판단된다”며 “정책적으로 금융사 참여를 막은 것인지 궁금하다”고 질문했다.


이에 대해 SH공사 관계자는 “어떤 업종이라 하더라도 참여 자체를 막지는 않았고, 요건만 맞추면 금융사라도 다른 컨소시엄과 협력하거나 자체 참여가 가능하다”며 “이는 직접 개발은 물론 직접 입주, 직접 관리, 직접 운영 원칙에 따른 것”이라고 말했다.



다만 현행 규정을 따를 경우 PFV(부동산개발용 명목회사)·SPC(특정목적회사)와 같은 기존 개발 방식은 어려울 것으로 풀이된다. SH공사 관계자는 “이번 사업은 공모 지침에서부터 이를 방지하고 있다”며 “우선협정대상자 선정 이후 지분율 변경, 신규법인 설립을 허용하지 않는다”고 말했다. 반면 토지의 신탁 이전은 신탁사가 고유 계정으로 참여하면 가능하다.


SPC 설립이 불가능해질 경우, 사업 신청에 필요한 평가와 이후 지분 변동 과정에서 운신의 폭이 줄어든다는 기업도 있다. 특히 ‘10년 전매 금지’ 조항의 문턱이 높게 작용할 전망이다.


현장에 참석한 신탁사 관계자는 “10년의 전매 금지 기간 동안 명의 변경 절차는 가능한가”라고 물었지만, SH공사 관계자는 “개발사가 제3자에게 운영을 따로 맡기는 것은 적절치 않고, 명의 변경 역시 어렵다”고 답했다.


‘10년 전매 금지’ 조항도 논란거리다. 대부분의 개발 사업은 임대 면적을 향후 분양물량으로 전환하면서 수익을 내기도 한다. 이 때문에 임대전용 20%를 전매기간 해제 후 분양할 계획인 기업도 있었다.


이에 대해 SH공사 관계자는 “건물 주인이 바뀌더라도 임대 비율 20%와 지원시설 비율은 10년 이후에도 계속 유지해야 한다”고 말했다. 10년 동안 ‘동고동락’ 하되, 향후 성장분 만큼의 적절한 이익을 향유하라는 방침으로 읽힌다. 시행사 관계자는 “최대한 사업성을 높이면서 규정을 준수하기 위해 시공사와 설계업체를 대형사로 선정할 필요성이 있다”고 평가했다.


제한조건에도 불구하고 사업성이 낮지 않을 것이란 관측도 나온다. 금융권 관계자는 “아직 사업성을 정확히 분석하고 공표하기엔 제한적인 게 사실”이라면서도 “마곡 주변 부동산과 토지 가격의 가파른 상승률은 매력적이다”고 말했다.

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