롯데리츠 첫 배당수익률 10%…상장 시점 탓
상장 2개월 후 배당효과, 내년부터 6%대 고정…임대차 기간별 트랜치구성

1조5000억원 규모 롯데리츠(REITs)가 오는 10월 유가증권시장(코스피) 상장을 앞둔 가운데 자금조달구조와 배당수익에 투자자들의 관심이 집중되고 있다.


롯데위탁관리부동산투자회사(롯데리츠)는 롯데쇼핑이 보유한 점포 9개를 매입하기 위해 1조629억원을 조달할 계획이다. 이중 4085억원은 일반 공모, 1700억원은 공모사채, 4990억원은 장기차입을 통해 자금을 조성한다.


공모사채는 3년 만기로 고정금리 1.553%를 적용했다. 장기차입금은 산업은행이 2689억원, KB국민은행이 1000억원, 미즈호은행이 1300억원을 담당한다. 3년 만기로 2.27%의 고정금리를 설정했다.


◆ 상장 2달 후 첫배당, 수익률 10.6%…내년 이후 연 6.3~6.7%


롯데리츠는 1년에 두 번 점포 임대로 얻은 수익을 투자자들에게 배당으로 돌려준다. 오는 10월 코스피 상장 후 오는 12월 31일 첫 배당을 실시할 예정이다. 공모 발행가격을 4750원으로 설정할 경우 기준 공모 투자자의 연간 예상목표 배당수익률은 10.57%, 공모가 5000원 기준으로는 10.11%다. 롯데쇼핑의 배당수익률은 공모가 4750원과 5000원 기준 각각 3.35%와 3.37%다.


공모 투자자의 내년 6월 30일 2차 배당부터 연간 목표수익률은 6%대로 고정된다. 공모가 4750원 기준 6.62~6.75%, 공모가 5000원 기준 6.35~6.48%다. 롯데쇼핑의 수익률도 2회차 배당부터 공모가 4750원과 5000원 기준 각각 6.29~6.41%, 6.35~6.48%로 자리잡는다.


공모 투자자들의 1차 배당수익률이 10%로 2차 배당 이후보다 높은 이유는 코스피 상장 시점 때문이다. 롯데쇼핑 관계자는 "롯데리츠는 배당금을 6월말과 12월말, 1년에 두 번 지급한다"며 "오는 10월 코스피 상장 후 2개월 만에 첫 배당을 하는데 6개월치의 수익을 2개월만에 지급하기 때문에 일시적으로 수익률이 높아진 것"이라고 설명했다.


◆ 점포 임대차 기간별 트랜치 A‧B‧C로 구성…계약만기 리스크 완화


롯데리츠는 기존에 확보한 롯데백화점 강남점를 비롯해 이번에 새로 매입하는 9개 점포 등 총 10개 매장에서 얻은 임대수익을 투자자들에게 배당으로 지급할 예정이다. 


임대차 계약 만기가 일시에 도래하는 리스크를 완화하기 위해 모든 점포를 임대차 계약기간에 따라 트랜치A, 트랜치B, 트랜치C로 나누었다. 개별 점포가 임대료를 지급하지 못할 경우 해당 트랜치 또는 해당 점포의 임대차 계약을 해지하고 잔여 기간 임대료를 일시에 회수할 수 있다.


임대차 계약기간이 9년으로 가장 짧은 트랜치A에는 롯데백화점 창원점, 롯데마트 의왕점, 롯데마트 장유점이 들어간다. 임대차 계약기간 10년인 트랜치B에는 롯데백화점 구리점, 롯데아울렛 청주점, 롯데아울렛 대구율하점, 롯데마트 서청주점, 롯데마트 대구율하점이 속한다. 11년의 임대차 계약을 맺은 트랜치C에는 롯데백화점 강남점과 롯데백화점 광주점이 포함된다.


전 점포의 월 임대료는 올해 11월~내년 10월 기준 총 62억원 수준이다. 트랜치A의 경우 18억원, 트랜치B와 트랜치C는 각각 21억원, 23억원이다. 점포 임대료 상승률은 연 1.5%로 정했으며 내년 11월부터 적용할 예정이다.


◆ 한투·노무라·상하이서울증권 수수료 각 10억2100만원…공모액의 1%



롯데리츠의 판매회사와 인수회사의 판매·인수 수수료는 공모금액의 1%다. 판매회사인 한국투자증권, 노무라금융투자, 홍콩상하이증권 서울지점은 각각 10억2106만원, 인수회사인 KB증권, 삼성증권, 하나금융투자는 각각 3억4035만원을 수취한다.


사무관리사인 국민은행에게 지급하는 위탁보수 수수료(부가가치세 별도)는 상장 전일 경우 매입가의 0.5bp, 상장 후에는 매입가 0.9bp다. 자산보관회사인 우리은행의 자산보관수수료(부가가치세 별도)는 매입가의 0.4bp다. 


자산관리사인 롯데AMC의 운용기본수수료는 매입 금액의 연 0.2%로 설정했다. 자산 권리를 이전한 날부터 자산 처분 후 권리를 넘기는 날까지 계산해 결산기별로 지급한다. 자산 취득 수수료는 각 대상 자산별로 매입금의 0.4%다. 매각기본수수료는 자산별 매각 시 산출하는 매각금액의 0.7%, 매각성과수수료는 자산별로 매각 시 매각차익의 10%로 정했다.

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