마곡R&D 사업, 냉탕과 열탕 사이
분양수익 높지만 입주기업 모집·시행법인 설립 어려워
이 기사는 2019년 09월 11일 15시 22분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

황금알을 낳는 거위로 여겨졌던 마곡R&D 단지를 두고 업체들의 고심이 깊어지고 있다. 조성원가 수준으로 공급해 높은 분양수익이 예상되지만 입주기업 모집과 개발주체의 시행법인 설립이 어려워 사업 제안을 포기한 기업도 다수 나타나고 있다. 시행사와 시공사들의 눈치 싸움도 극심해지고 있다. 


마곡지구 D18블록 R&D 센터는 서울시 강서구 마곡동 783번지를 포함한 총 8개 필지로 전체 2만1765㎡ 규모다. 건폐율 60% 이하, 용적률 350% 이하를 적용하고 57.86m의 고도제한을 설정했다. 전체의 80% 이상을 산업시설로 두고 20% 이하는 지원시설로 설치해야 한다. 동시에 50개 이상 기업에게 업무공간을 제공하고, 공공 시설을 의무적으로 설치해야 한다.


◆사업 경험 많은 시행사, 과거 실적 인정 못받아


서울도시주택(SH)공사는 오는 10월 30일부터 마곡지구 D18블록 R&D 단지의 사업자 신청을 접수 받을 예정이다. 개발업체는 실수요기업으로서 직접 입주, 직접 관리, 직업 운영을 위해 부동산 개발업·공급업·임대업 자격을 영위해야 한다. 지난달 16일 열린 사업설명회에서 공사 측은 ▲입주업체 직접 모집 ▲10년 전매 금지 ▲10년 후 임대시설과 지원시설 비율 유지 등의 원칙을 강조했다.


SH공사 관계자는 이날 “PFV나 SPC 등 신생 법인 형태로 사업제안에 참여하는 것을 막지 않지만 과거의 실적 평가가 어렵다”고 말했다. 사업경험이 많은 시행사가 신생 법인을 만들어 사업제안을 할 경우 과거 실적을 인정받지 못한다는 얘기다. 

그는 “부지를 조성원가에 공급하기 때문에 누군가 꾸준히 운영 상황을 중재·감독해야 한다"며 "시행사들이 분양 이후 '나몰라라' 하는 식으로 사업에 손을 떼는 과거의 행태를 반복해서는 안된다"고 강조했다. 


마곡R&D단지 개발사업 신청을 두고 각 업계가 고심하고 있다. 출처=서울도시주택공사




업계에선 SH공사의 공공성 강화라는 기조에 일부 공감하면서도 참여 여부를 두고 고심하는 눈치다. 당초 참여 제한 업권으로 분류된 금융권 관계자는 “마곡R&D의 경우 개발사업자의 이익을 줄인 대신, 중요 기업의 입주를 통해 발생할 수 있는 리스크를 공유하고 구조화한 점은 긍정적”이라고 평가했다. 


마곡R&D센터뿐만 아니라 지역 개발사업은 개발사업자에 대한 규제를 강화하는 대신, 공공성을 확대하는 것으로 초점을 맞추고 있다. 그는 "비슷한 예로 과천 지식정보타운의 경우 개발업체에게 토지를 분양할 당시, 직접 입주와 일정 비율 임대를 요구했다"며 "금융회사와 신탁사의 진입도 제한적이었다”고 말했다. 


◆시공사 수익확보, 상대적으로 손쉬어


부동산 개발업계는 난색을 표하고 있다. 사업설명회에 참여한 시행사 관계자는 “사업 검토 후 참여하지 않겠다는 결론을 내렸다”며 “단기간 임대 수요도 많지 않은 상황에서 오랜 기간 입주할 기업을 찾는 것이 가장 큰 난점”이라고 말했다. 사업자 신청 시 미리 입주 기업을 정해 제출해야 하지만 겹치는 경우도 많아 유치가 어렵다는 설명이다.


시행사에 비해 시공사의 수익 확보가 상대적으로 손쉽다는 지적도 나온다. 시행사 관계자는 “마곡 입지를 고려하면 분양 흥행은 보장돼 있다”며 “시공사가 시행사 대비 공사비 확보에 문제가 없을 것으로 보인다. 대형 건설사들이 반색하는 분위기"라고 말했다. 

이날 설명회에 참여한 현대엔지니어링 관계자는 “입주 업체 모집이 어려워 주간사 참여는 쉽지 않을 것으로 보인다”면서도 “주간사 참여를 배제하되 다른 방식으로 사업 참여를 검토 중이다”고 말했다.


SH공사 관계자는 “지난주까지 시행사 구성과 관련한 문의가 쇄도했는데 이번 주부터 잦아들면서 어느 정도 정리되는 분위기”라며 "사업 흥행에는 큰 문제가 없을 것"이라고 예상했다. SH공사는 향후 사업 참여 조건에 대한 상세한 설명을 추가 게시할 계획이다.

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