“리츠, 유통업계 한 줄기 빛이다”
땅부자들의 온라인 시장 ‘한판’
이 기사는 2019년 09월 12일 14시 00분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.


[편집자주] 팍스넷뉴스 '이슈 톡톡'은 자본시장과 산업계 전반에서 벌어지고 있는 이슈를 짚어봅니다. 애널리스트, 주요 연구소 연구원, 그룹 임직원 등 각계각층의 전문가를 만나 딜(Deal), 인수합병(M&A), 지배구조, 경영권 분쟁 등 다양한 이벤트의 뒷면을 들여다보려 합니다. 

Q. 유통기업들이 ‘부동산’으로 시간을 벌었다 했는데, 자세히 설명하자면.


ㄱ: 온라인 시장 전쟁은 한 마디로 손정의 소프트뱅크 회장의 비전펀드(쿠팡)와 땅 부자들의 한판이라 해도 과언이 아니다. 대표적인 땅 부자, 롯데로 말하자면 이들이 믿는 구석은 바로 ‘리츠’다. 롯데쇼핑이 연말에 서울 강남 한티역에 위치한 백화점 건물을 비롯해 점포 몇 개를 엮어 롯데리츠를 내놓는다.


유통업계의 리츠 활용, 굉장히 좋게 본다. 자산을 매각하면서 현금을 확보하고, 동시에 대주주 지위를 그대로 이어갈 수 있기 때문이다. 여기에 임대료(배당)까지 챙길 수 있다. 롯데의 경우 신용등급을 지켜야 하는 현 시점에, 담보부 차입이라는 결정을 내리지 않고 유동화를 결정한 데 대해 매우 긍정적으로 평가한다.


ㄴ: 긍정적인 변화라는 데 동의한다. 롯데는 앞으로도 양질의 물량(부동산)을 계속 내놓을 것이다. 1차로 마트와 백화점 넘길 거고, 2차로 물류창고, 마지막은 호텔이 될 거다. 갖고 있는 부동산이 많아 선택권도 다양하다. 모든 스텝을 다 완료하고 나면 대략적으로 30조원 정도의 회사(롯데리츠)가 만들어진다. 롯데쇼핑 같은 회사가 하나 더 만들어지는 셈이다.


사실 리츠를 먼저 시도한 곳은 따로 있다. 신용등급을 지키려 안간 힘을 썼던 이랜드리테일(BBB+/안정적)이 그랬다. 그 동안 공격적인 인수합병(M&A) 성향을 보여왔던 박성수 이랜드그룹 회장이 지난해 경영일선에서 물러나면서 대부분의 자산을 정리했다. 티니위니, 모던하우스는 물론 일부 켄싱턴호텔까지. 상당히 많은 자산을 팔았다. 백화점 자산은 이리츠코크렙이라는 리츠를 이용해 유동화 했다.


ㄱ: 롯데, 리츠로 시간은 벌었다고 본다. 그런데 그게 다가 아니다. 본업을 어떻게 가져갈 것이냐가 관건이다. 자산을 밀어낸 만큼 본업에서 역량을 확실하게 보여줘야 한다. 오프라인에서 온라인으로 시장이 넘어가는 시점에 그저 쿠팡을 따라가는 업체가 될지, 아니면 다른 경쟁력을 보여줄 수 있을지 두고 봐야 한다.


Q. 국내 리츠 시장에 대한 우려의 목소리가 있기도 한데


ㄱ: 리츠 시장, 앞으로 굉장히 잘 갈 거다. 요즘 사실 부동산에 직접 투자하고 싶어도 어렵다. 담보인정비율(LTV)이 안 나온다. 사실 돈이 많아도 집을 사려면 리스크를 많이 가져가야 하지 않냐. 돈도 묶이고 청약통장도 포기해야 한다.


반면 리츠는 다르다. 아무 때나 사고 팔 수 있다. 유동성이 가장 큰 특징이다. 레버리지 측면에서도 나쁘지 않다. 재산세를 내야 하는 것도 아니고, 저금리 시대에 투자할 수 있는 좋은 방안 중 하나라고 본다. 앞으로 리츠 시장 좋은 흐름 가져갈 수 있을 거다.


ㄴ: 리츠 시장 굉장히 좋게 갈 것으로 본다. 최근 일본, 미국, 호주 돌아다니면서 리츠 시장을 접했는데 상당히 발달돼 있더라. 특히 무디스는 리츠에 대한 자체적인 평가방법론을 두고 있었다. 굉장히 부러웠다.


우리도 리츠 시장 키워나가야 한다. 일단 우리나라에는 상장된 리츠가 일단 몇 개 없다. 2015년 전후로 리츠를 쏟아내고 있는데, 시가총액이 1500억원 정도다. 소규모다. 신한알파리츠가 비교적 규모가 컸고, 롯데리츠가 8000억~9000억원 시가총액 노리고 있는 거 같다. 롯데리츠가 시장 활력 넣어줬으면 한다.


Q. 다른 유통기업의 부동산 활용 방법은 어떠한가.


ㄴ: 이마트도 비슷한 시도를 하고 있다. 앞서(1편) 언급했듯이 이마트가 계획하고 있는 캐팩스(CAPEX, 설비투자) 규모가 1조원 이상이다. 이를 충당하기 위해서는 영업환경이 좋아야 하는데, 대형마트 쪽 산업이 지금 엉망이다.


벌어들이는 돈으로 해결이 어려워 이마트도 자산유동화를 시도하는데, 이마트는 세일즈앤리스백(S&LB, 매각 후 재임대) 방식을 이용한다. 점포 10개를 매각해 필요자금 1조원을 확보한다는 게 주요 골자다. S&LB은 롯데의 리츠 활용과는 또 다르다. S&LB의 경우 자산을 매각하고 이를 다시 임대한다는 점에서 리츠와 비슷해 보일 수 있는데, 임대료가 다시 배당으로 들어오지는 않는다. 


재무상태표(BS)에서는 괜찮은 아이디어일지 모르지만, 손익계산서(PL) 측면에서는 매우 좋지 않은 선택이다. 이마트 방식에 대해 부정적인 시각 갖고 있다. 아주 오래 전에 이랜드가 S&LB을 이용해 일부 백화점을 매각한 사례가 있는데 이와 비슷하게 갈 수 있다. 당시 이랜드리테일의 에비따(EBITDA) 이익률이 상당히 높았는데 금융비용(임대료) 따지면 마이너스였다.


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