[딜사이트 박지윤 기자] 김형근 NH투자증권 연구원은 18일 오후 여의도 NH투자증권 4층에서 열린 '글로벌 리츠(REITs) 포럼'에서 이같이 말했다.

김형근 연구원은 “지난해 말부터 글로벌 경기가 침체할 것이라는 전망이 나오면서 글로벌 리츠 지수도 소폭 하락했다”며 “경기 침체를 선제적으로 대비하기 위해 미국 중앙은행 연준의 금리 인하를 시작으로 일본, 싱가포르 등 각국 중앙은행들이 보험성 금리 인하를 단행했다”고 설명했다.

김 연구원은 “미국, 일본, 싱가포르의 금리 인하는 경기 침체를 대비하기 위한 것이기 때문에 리츠 투자처로 적합하다”며 “반면 호주, 캐나다, 유럽은 침체한 경기를 다시 부양하기 위해 금리를 내린 것이기 때문에 리츠 투자 시 보수적으로 접근해야 한다”고 강조했다.

그는 “리츠 지수는 실업률과 가장 연관성이 높다”며 “경기 호황으로 실업률이 감소하면 가처분소득이 사회 전반적으로 늘어나면서 주거용 부동산, 오피스, 여행 수요가 증가해 리츠 시장도 활성화한다”고 말했다. 이어 “반면 경기 침체가 본격화하면 실업률이 높아지면서 임대수요와 임대수익이 줄어들기 때문에 리츠 시장도 하락세에 빠질 수밖에 없다”며 “다만 실업률은 경기선행변수에 가장 늦게 나타나기 때문에 실업률의 선행지표로 경제성장률, 정부의 재정정책과 통화정책을 살펴봐야 한다”고 강조했다.

그는 “특히 각국 정부의 금리정책이 리츠 시장에 단기적인 영향을 준다”며 “금리가 낮아지면 리츠 임대차계약을 리파이낸싱할 때 이자비용이 줄면서 수익률이 올라 배당이 증가하고 리츠 주가도 올라간다”고 설명했다. 또 “반면 경기 침체가 심해지면 재계약 시 임대료를 높이지 못하거나 내릴 수 있기 때문에 리츠 주가는 내려간다”고 덧붙였다.

김 연구원은 “미국은 침체기에 본격적으로 돌입하지 않았고 우리나라보다 기준 금리가 높은데 향후 금리인하 여력이 있기 때문에 리츠 투자처로 가장 적합하다”고 설명했다. 

그는 “일본은 제로금리 정책을 유지하고 있고 각종 행사들이 대기하고 있기 때문에 도쿄권 중심 투자를 추천한다”고 “내년 럭비월드컵과 도쿄올림픽, 2023년 카지노 개장 등으로 관광객들이 증가할 것으로 예상되고 10월 소비세 인상 예정이므로 호텔과 리테일 리츠에 주목해야 한다“고 말했다.

김 연구원은 “싱가포르는 리츠 종목이 45개 밖에 없지만 부동산 기초자산이 호주, 중국, 홍콩, 유럽 등 다양한 국가에 분산돼있기 때문에 안정적인 수익을 낼 수 있다”며 “싱가포르 리츠의 최대주주도 정부의 국부펀드이기 때문에 리스크도 낮다”고 말했다.

그는 “반면 호주, 캐나다 유럽은 이미 경기 침체 구간에 들어섰다”며 “금리 인하를 한다고 해도 경기 침체를 막을 수 없기 때문에 리츠 지수가 떨어지고 있으며 전망도 좋지 않다”고 강조했다.

김 연구원은 리츠 자산별로는 임대차 계약기간이 긴 오피스와 산업용 부동산을 추천했다.

김 연구원은 “글로벌 경기침체 국면에서는 임대차 계약기간이 긴 프리미엄 오피스와 산업용을 섞은 혼합형 리츠에 투자해야 한다”고 “혼합형 포트폴리오를 구성하면 경기 변동이 나타나도 안정적인 수익이 보장되기 때문”이라고 설명했다.

이어 “리츠 자산별로는 호텔, 리테일, 주거용, 헬스케어, 오피스, 산업용 순으로 경기 변동에 민감하다”며 “임대차계약 기간이 짧은 자산일수록 경기 민감도가 높다”고 말했다.

“경기 침체 전망이 나오자 리츠 시장에서는 임대 기간이 10~15년인 유통 물류센터 등 산업용 자산이 떠오르기 시작했다”며 “그 다음으로는 오피스가 각광받고 있는데 특히 임대차 계약기간이 긴 프리미엄 오피스(7~10년)가 중소형 오피스(3~7년)보다 투자 수요가 많다”고 말했다.

김 연구원은 국내 리츠 시장에 대해서는 태동기에 들어섰다고 평가했다.

김 연구원은 “국내 리츠 시장은 이제 태동기에 들어섰다”며 “국내 기업들이 보유한 부동산을 유동화해서 새로운 비즈니스에 투자하기 위해 리츠를 활용하고 있다”고 말했다. 이어 “최근 상장한 신한알파리츠, 이리츠코크렙은 6~7%의 배당수익률을 보장하면서 상장 대비 주가가 30~40% 상승했다”고 설명했다.