"지방 주택시장 침체, 금융 리스크 높인다"
허윤경 건산연 실장 "정부 미분양관리지역 선제적 조치 마련해야"
이 기사는 2019년 10월 08일 18시 51분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

지방 주택시장 침체가 길어지며 연체율 상승, 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 금융 리스크가 높아질 것이라는 주장이 나왔다. 수도권과 달리 지방의 경기 위축, 주택 경기 악화가 금융 리스크로 이전하기 전에 정부의 조치가 필요하다는 지적도 제기됐다. 


한국건설산업연구원은 8일 서울 논현동 건설회관에서 ‘지역 부동산시장 리스크 진단 및 대응방안 모색’ 세미나를 개최했다.


8일 서울 강남 건설회관에서 열린 ‘지역 부동산시장 리스크 진단 및 대응방안 모색’ 세미나에서 토론자들이 토론 준비를 하고 있다. <사진제공=한국건설산업연구원>


허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장은 “주택시장 침체로 지방의 가계, 기업이 모두 어려움을 겪고 있다”며 “정부는 지방 주택시장의 어려움을 면밀히 인식하고 미분양관리지역에 대한 지원책을 마련해야 한다”고 지적했다.


수도권의 경우 올해 2분기 기준 평균 주택담보대출비율(LTV)이 49.4%로 안정세를 보이고 있다. 반면 지방은 주택가격 하락 등의 영향으로 평균 LTV가 56.2%로 상승하면서 리스크가 높아졌다. 올들어 대부분 지방 시도의 연체율이 올랐고 울산과 경남은 1.75%포인트까지 상승했다.


신규 주택시장의 금융상품은 만기가 짧기 때문에 기업의 재무상태가 악화됐을 때는 리스크가 빠르게 현실화될 수 있다. 올해 4월 기준 주택도시보증공사(HUG)의 경남지역 분양보증사고 금액은 2022억원으로 전국에서 가장 많았다.


허윤경 실장은 “주택담보대출은 비교적 하향 안정세”라면서도 “하지만 최근 2∼3년간 비교적 고금리의 기타 대출이 증가하면서 지방 가계대출의 질적 구조가 악화됐다”고 설명했다. 이어 “신규 주택시장에서 공급자의 금융 리스크도 확대되고 있다”고 덧붙였다.


허 실장은 “금융리스크 현실화 가능성이 높은 미분양관리지역에 대출 규제 완화, 환매조건부 미분양 매입 등 지원책이 필요하다”며 “주택시장 안정화를 위해 기존 주택 소유자의 대출 조정 프로그램 운영, 리스크가 큰 지방시장에는 리스크 분담 차원의 규제 완화 등이 요구된다”고 주장했다. 


다주택자의 리스크 분담 측면에서 HUG의 보증 건수 제한 완화, 주택도시기금의 민간임대주택 매입자금대출 재개 등의 활용 방안도 제시했다. 허 실장은 "지방 시·도를 중심으로 기존 주택가격 하락, 하락세 장기화, 미분양 적체 등이 동시에 나타나고 있다"고 경고했다. 


실제 지난 6월 기준 아파트 실거래가는 경북·경남·충북이 최고점 대비 20% 이상 하락했다. 울산·충남·강원·부산도 10% 이상 떨어졌다. 충북·경북·충남·경남은 40개월 이상, 제주·울산·부산·강원·전북은 20개월 이상 하락세를 이어오고 있다. 


지방 중소도시의 기존 주택 가격도 크게 하락했다. 아파트 최고점 대비 시세는 ▲경남 거제시 -34.6% ▲창원시 의창구 -22.6% ▲울산 북구 -22.5% ▲경북 포항시 북구 -22.6% ▲충북 충주시 –17.7% ▲전북 군산시 -17.2% 순으로 하락률이 높았다.


허윤경 실장은 “부산‧울산‧경남 지역은 기존과 신규 주택 시장 모두 리스크가 높고 충청권은 기존 주택시장, 강원과 경북은 신규주택 시장을 중심으로 리스크가 높다”며 "수도권 다음으로 시장 규모가 큰 부산‧울산‧경남은 주택시장 침체가 단기간에 사라질 가능성이 낮다"고 분석했다. 


충청권은 주택시장 리스크가 해소될 가능성은 높지만 충남과 충북 지역의 가격 하락세가 장기간 이어지면서 지역 경기가 어려운 것으로 지적됐다. 기타대출 증가, 연체율 상승도 부담스런 요인이다. 반면 대구 주택 시장은 2016년부터 활기를 찾은 반면, 경북은 미분양 물량이 상당히 쌓여있어 서로 다른 양상을 보였다. 


허 실장은 "전라권 주택 시장은 다른 권역과 비교해 상대적으로 우위에 있다"며 "물량 변동성도 낮은 편"이라고 말했다. 다만 군산시 등 특정 지역은 연체율이 높아 지역 경기 악화로 주택시장이 영향을 받을 가능성이 존재하고 매매가격 대비 전세가격 비율이 높아 매매가격 변동성에 취약한 것으로 분석됐다. 


제주지역은 아파트 외, 강원은 아파트 공급이 각각 늘어나고 있는 것으로 풀이된다. 허 실장은 "주택 유형은 다르지만 이들 지역의 대출 증가에 대한 부담은 동일하다"며 "강원 지역에서 미분양이 증가하고 있기 때문에 신규 주택시장에 악영향을 미칠 가능성이 있다"고 말했다.

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