경기·인천 시장 리스크 검토를 맡은 김성환 건산연 연구원은 “서울수도권과 지방의 격차에서 나아가 수도권 내에서도 격차가 벌어지고 있다”며 “최근 들어 서울 접근성을 배가하는 대중교통과 집값 간 상관관계가 더욱 커지는 추세”라고 말했다. 이에 따라 ▲수도권 시장 분화 ▲지역 산업 악화 여파 ▲수익형 부동산 거래량 감소 등이 이어졌다는 지적이다.

경기도와 인천 주택 시장은 2017년 이후 오름폭이 둔화했고 2018년 9.13 대책을 분기점으로 하락장으로 전환했다. 서울 아파트 가격이 2017년 1월부터 2019년 9월까지 11.5% 상승할 동안 평택·안산 등 서해안권 도시들은 2.1% 하락해 상반된 분위기를 보였다.

매매시장과 전세시장의 탄력성 차이는 줄고, 두 지표 간 연동도 줄어드는 ‘탈 동조화’ 현상도 늘어나고 있다는 진단이다. 김성환 연구원은 매매-전세 시장이 격차를 보이는 지역을 세 곳으로 분류했다. 매매-전세가가 전 고점 대비 2% 미만 하락한 곳으로 ▲과천 ▲성남 수정·중원 ▲부천 ▲광명 등을 꼽았다. 매매-전세가가 전 고점 대비 -10%를 넘는 곳으로는 ▲안산 상록·단원 ▲평택 ▲안성이 포함됐다. 반대로 전세 대비 매매가 강세를 보인 곳은 ▲용인기흥 ▲수원영통이다.

김성환 연구원은 이같은 시장 분화의 원인으로 서울 접근성과 교통망 개선을 꼽았다. 서울 인접지역의 시장 상황은 양호하지만 경기도 외곽지역의 하락폭은 커지고 있다. 특히 경기 남부를 중심으로 20개월 이상 지속 하락 또는 전고점 대비 10% 이상 하락한 곳이 늘어나고 있다.

지역의 기반 산업이 악화하면서 평택 등 부동산 시장도 침체 일로를 걷고 있다. LG전자의 스마트폰 생산기지가 창원·필리핀 등으로 이전한 점이 악재로 작용했다. 삼성전자의 평택사업장과 미군기지 이전 등의 호재를 안고 있지만 아파트 공급량이 많아 수급 불균형 현상이 발생하고 있다. 

수원과 동탄에서 평택사업장으로 출근하는 인구가 예상보다 많았고, 미군부지 이전도 더뎌지면서 군무원 유치에 차질이 빚어졌다는 관측이다. 평택은 안성과 함께 경기도 내 미분양 주택 중 43.7%에 이르는 3700가구가 산재하고 있다.

서울을 겨냥한 정책의 여파가 미치는 지역도 있었다. 전세 대비 매매시장이 강세인 수원 영통구는 GTX를 통한 강남 접근성, 반도체 클러스터 조성 등 호재를 업고 서울 다주택자들의 투자가 이어진 곳이다. 그러나 지난해 말 규제지역으로 등록되면서 상승세가 꺾인 것은 물론, 거래 규모도 줄었다. 최근 저금리 기조까지 더해지면서 다주택자가 매수를 회피하는 상황이다.

수익형 비주택 부동산시장 역시 매매가 하락과 거래량 감소를 보이고 있는 것으로 조사됐다. 이 시장의 거래량은 2017년 38만건, 2018년 37만건으로 직전 2년보다 50% 가까이 늘어났다. 

반면 최근에는 서울 및 수도권 중심부와 중소형·중대형 오피스의 공실률이 점차 높아지고 있다. 김 연구원에 따르면 올해 상반기 비주택 시장 수익률은 지난해 4분기보다 평균 0.15%포인트 하락했다. 거래량도 2016년 수준으로 회귀하는 등 침체 징후를 보이고 있다.

김성환 연구원은 “향후 공시지가 상승에 따른 부실 운영, 임대료 전가 등의 문제가 불거질 수 있다”고 지적했다. 수도권 부동산의 침체 대안으로는 ▲핀셋 단위 규제 완화 ▲상업용 부동산 운용 모델 다각화 ▲시설·자산 관리업 활성화로 건물 가치 극대화를 들었다.

김 연구원은 한 지역 내에서도 상승 지역과 보합 지역이 나뉘기 때문에 행정구역별 규제를 적용할 때 부작용을 고려해야 한다고 조언했다. 정부 역시 동 단위 규제를 검토하고 있는 것으로 알려졌지만 규제 완화 측면에서는 ‘단지’까지 작게 봐야 한다고 강조했다.

그는 또한 기존 상업용 부동산 운용 모델에 분양과 임대 밖에 없었던 한계점을 반성해야 한다고 주장했다. 김 연구원은 “팝업스토어 등 단기임차 모델이나 직접 운용하는 방식, 시설개설을 위한 펀드 조성 등을 통한 운용 모델을 고려해야 한다”고 말했다.

마지막으로 부동산 침체를 먼저 겪은 일본에서 시설·자산관리업(FM, PM) 활성화 사례를 본받아야 한다는 주장이 나왔다. 김 연구원은 “일본은 더 이상 부동산 가격이 오를 수 없다는 생각이 자리잡으면서 자산 관리업이 활성화 했다”며 “시설 개선으로 사업 가치를 극대화해야 상업용 시설의 해소와 분배도 가능할 것”이라고 말했다.