◆공모 규모 370억~460억, 대표주관사 한투증권

자이에스앤디는 오는 21~22일 수요 예측과 오는 28~29일 공모 청약을 거쳐 다음달 초 코스피 시장에 상장할 예정이다.

공모 규모는 370억~460억원이며 희망 공모가는 4200~5200원이다. 공모 주식은 모두 신주 보통주로 총 880만주다. 현재 발행 주식 1798만2520주에 이번 신주가 더해지면 주식 수는 총 2678만2520주로 늘어난다.

대표주관사는 한국투자증권이다. 한투증권의 인수수수료는 공모가의 1.3%인 4억8000만~5억9000만원이다. 자이에스앤디는 이번 공모로 조달한 자금을 임대사업 토지 매입비(178억원)와 분양사업 프로젝트 토지 매입비(178억원), 사업부지 매입 부대비용(7억5000만원) 등으로 사용할 계획이다.

◆비교회사 HDC아이콘트롤스‧코콤‧에스원‧SK D&D

한투증권은 자이에스앤디의 공모 주식을 총액 인수‧모집하기 위해 사업성, 수익성, 재무안정성, 비교회사 주가 등을 분석해 가치를 평가했다. 자이에스앤디는 PM(Property Management)사업, 정보통신사업, CS(Customer Satisfaction)사업, 주택사업 등 4가지 사업을 영위하고 있다.

한투증권은 자이에스앤디 비교 회사로 HDC아이콘트롤스, 코콤, 에스원, SK D&D 총 4개사를 선정했다. 선정 기준은 스마트홈 시스템 제조(HDC아이콘트롤스, 코콤), 부동산 서비스(에스원), 부동산 개발업(SK D&D)을 진행하고 지난해 영업이익과 당기순이익을 창출한 영업이익률 5% 이상인 회사다. 또 상장 후 6개월이 경과한 회사로 최근 2년 간 적정 감사의견을 받고 시가총액 1000억원 이상인 회사로 제한했다.

한투증권은 자이에스앤디의 공모 주당 가치를 평가하기 위한 지표로 주가수익비율(PER)을 적용했다. 자이에스앤디가 배당의 재원이 되는 주당순이익이 중요한 회사이기 때문에 공모 주식 평가 지표로 PER이 적합하다고 판단했다. PER은 순이익 기준으로 비교가치를 산정하기 때문에 수익성을 잘 반영하고 업종평균 대비 할증‧할인할 수 있다는 특징이 있다.

비교 회사 4곳의 지난해와 올해 반기 기준 PER은 각각 15.23배, 14.33배다. 이를 적용한 주당 평가가격은 각각 6095원, 6169원으로 최종 주당평가가액은 6132원이다. 여기에 15~30%의 할인율 적용하면 희망공모가액은 4200~5200원이다. 상장 시가총액은 1125억~1400억원으로 산출할 수 있다.

◆흥행 전망 놓고 업계 의견 엇갈려

업계에서는 자이에스앤디의 공모 흥행 여부를 두고 다양한 관측을 내놓고 있다. 모회사인 GS건설이 보유한 아파트 브랜드 ‘자이’의 높은 인지도를 활용해 자이에스앤디가 진출한 중소규모 정비사업 시장에서 상당한 영향력을 행사할 수 있다는 평가가 나온다. 

라진성 키움증권 연구원은 “기존 중소규모 아파트는 상대적으로 브랜드 인지도가 낮은 업체 혹은 중소형 건설사들이 단발성으로 시공했다”며 “자이에스앤디가 중소형 프리미엄 아파트 브랜드를 런칭하면서 소규모 아파트 단지, 고급 빌라 등 중소규모 주택시장에 강력한 경쟁자로 등장했다”고 설명했다.

라 연구원은 “중대형 브랜드 아파트에 비해 상대적으로 자산가치 상승속도가 더뎠던 중소형 아파트 단지의 자산가치 상승을 기대할 수 있다”며 “최근 1~2인 가구가 증가하는 인구구조 변화 트렌드와 정부의 가로주택정비사업 활성화 정책에도 부합한다”고 분석했다. 이어 “자이에스앤디의 브랜드 파워와 사업전략은 다른 중소형 건설사 대비 우수하다”고 평가했다.

부동산업계 관계자는 “최근 주택 정비 시장에서 조합원들이 시공사를 선정할 때 고려하는 조건 중에서 브랜드 인지도가 큰 비중을 차지한다”며 “자이에스앤디가 최근 중소규모 단지 브랜드로 선보인 ‘자이르네’에도 GS건설의 브랜드인 ‘자이’라는 단어가 있기 때문에 중소규모 주택 정비사업에서 우위를 차지할 것”이라고 설명했다.

그는 이어 “수주한 아파트에 스마트홈 시스템 설치, 옵션 판매‧설치 등으로 추가 수익을 올릴 수 있다"며 "베트남 투자개발사업에서 크게 실패하지만 않으면 시장에서 긍정적인 평가를 받을 것”이라고 덧붙였다.

반면 부동산 경기 침체 시기에 리스크 높은 해외 투자개발사업에 나선다는 점에서 관망세가 나타날 것이라는 부정적인 시각도 존재한다.

IB업계 관계자는 “부동산 경기는 지난 2017년부터 급격히 위축됐고 향후에도 둔화할 것으로 전망된다”며 “건설업은 경기 흐름에 매우 민감한 산업인데 베트남 같은 개발도상국의 경우 경기 등락에 따른 타격이 더욱 크다”고 말했다. 이어 그는 “자이에스앤디가 국내 중소규모 정비사업으로 벌어들인 자금을 해외 개발사업에 투자할 경우 경기 상황에 따른 손실 리스크가 높아진다”고 평가했다.

건설업계 관계자는 “지난해 HDC현대산업개발의 계열사인 부동산 관리·서비스 기업 HDC아이서비스도 코스피 상장을 시도했다“면서도 “하지만 수요 예측에서 저조한 실적을 기록해 상장을 포기했다“고 말했다. 그는 “자이에스앤디 역시 수요 예측 결과가 나오기 전까지 흥행 여부를 가늠하기 어렵다“고 덧붙였다.