힐스테이트 삼송역은 고양삼송지구 상업9블록에 오피스텔 976실과 상가시설을 공급하는 사업이다. 대지면적 1만5434㎡에 지하 5층~지상 49층 높이 오피스텔 4개를 조성했고 올해 6월 입주를 시작했다. 시행사는 피데스개발의 자회사인 피데스피엠씨, 시공은 현대건설이 맡았다.

◆분양수입 총 4195억원 규모 ‘월척’

힐스테이트 삼송역 사업은 피데스개발이 최근 가장 주력한 사업이다. 3398억원 규모의 예정원가를 투입했고 총 분양계약액만 4195억원에 달할 것으로 전망된다. 예정원가에는 토지매입비와 공사비 등을 포함한다. 

사실상 분양을 대부분 완료한 것을 감안하면 실제 분양매출액은 사업계획 수립 당시 설정한 분양계약액(4195억원)과 비슷한 수준으로 추정된다. 즉 분양계약액에서 예정원가를 뺀 피데스개발의 매출총이익은 797억원으로 예상된다. 매출총이익률은 18.9%다. 2016년 분양 이후 지난해까지 수령한 분양수입은 3217억원이다. 준공과 입주가 끝난 올해까지 978억원의 추가 매출인식이 예상된다.

2016년 당시 오피스텔을 전용면적별로 ▲65㎡ 3억400만~3억3630만원 127실 ▲68㎡ 3억2780만원 3실 ▲77㎡ 3억3600만~3억7160만원 126실 ▲84㎡ 3억7680만~4억2270만원 713실을 공급했다. 어림잡아 오피스텔 분양매출은 3712억원, 나머지 483억원은 상가 분양매출로 추정된다. 저층 상가 역시 모두 완판된 상황이다. 올해 매출로 인식될 전망이다. 개발업계 관계자는 “일부 시행사 보유지를 제외하고 모두 완판된 것으로 안다”고 말했다.

피데스개발 입장에서도 힐스테이트 삼송역은 손꼽히는 대형 사업이다. 힐스테이트 삼송역의 뒤를 이어 ▲범계역 모비우스 오피스텔 3772억원 ▲기흥역 아파트 3663억원 ▲평택 2-1BL아파트 2287억원 ▲평택환지 4-1BL아파트 1615억원 등이 있다.

◆분양매출 인식으로 성장세 일조...향후 수주물량은 미비

2000년대 후반 평택 용죽지구 사업이 고전하면서 한때 자본잠식상태에 빠졌던 피데스개발은 주택경기 붐을 타고 2015년 이후 급격한 성장세를 보이고 있다. 매출액은 2015년 1137억원에서 2018년 5007억원으로 매해 평균 1290억원씩 성장을 거듭했다. 상각전영업이익 역시 2015년 146억원에서 2017년 779억원으로 633억원 늘어났다. 지난해는 이보다 다소 줄어든 679억원을 기록했다.

힐스테이트 삼송역 역시 피데스개발의 성장세에 일조할 전망이다. 1000억원 가까운 분양매출(978억원)이 지분법평가이익을 통해 인식되는 것을 물론, 분양대금 유입으로 부채를 상환하면서 재무구조도 개선될 것으로 예상된다. 

최근 개발사업이 호조를 보이면서 피데스개발의 현금흐름도 개선되고 있다. 잉여현금흐름은 2016년 37억원에서 2017년 497억원, 2018년 1159억원으로 불어났다. 덕분에 이자비용 상환이 이뤄지면서 같은 기간 차입금 규모는 2788억원→1680억원→742억원으로 급감했다. 평택개발사업 악몽에서 완전히 벗어난 것이다. 

문제는 잔여 사업의 규모가 크게 줄어든다는 점이다. 범계역 모비우스 오피스텔에서 들어올 3251억원을 제외하면 뚜렷한 추진 사업이 없다. KT방학빌딩 부지 3312㎡에  개발 중인 복합상업시설 ‘방학역 모비우스 스퀘어’가 있긴 하지만 건축규모가 지하 5층, 지상 10층에 불과해 대규모 분양매출을 기대하기 어렵다. 최근 수도권의 상가시설 분양 성적이 신통치 않다는 점도 불안요소다.

부동산 개발업계 관계자는 "최근 시행사들은 업황 악화를 우려해 신규 개발사업을 최대한 자제하고 있다"며 "대신, 현금 유동성을 높이고 부채비율을 낮추는 등 리스크 관리에 주력하는 곳이 많다"고 말했다.