신한·하나銀, 부동산담보신탁 영업 위축될까
부동산담보신탁 비중 절대적…신탁업계, 법무부 유권 해석에 "신탁법 준수"
이 기사는 2019년 10월 21일 15시 38분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.


법무부가 시중은행의 부동산담보신탁에 대해 수탁자의 이익향수금지 조항 위반 소지가 있다는 유권해석을 내놓으면서 부동산담보신탁 비중이 높은 시중은행의 재산신탁 영업에 영향을 미칠지 주목된다.


21일 금융권에 따르면 시중은행 중 부동산신탁을 취급하는 곳은 신한은행, 하나은행, 우리은행, 국민은행 등이다. 이들 은행의 부동산신탁 수탁고는 지난 6월말 기준 신한은행 14조5736억원, 하나은행 14조674억원, 우리은행 4조370억원(동산신탁 포함), 국민은행 7811억원 등이다.


이중 부동산담보신탁 취급 비중이 높은 곳은 신한은행과 하나은행이다. 신한은행의 경우 전체 부동산신탁 중 부동산담보신탁 수탁고 비중은 약 98%(14조3000억원)다. 하나은행 역시 부동산담보신탁 규모가 전체 수탁고의 약 96%(13조5000억원)를 차지한다.


부동산담보신탁은 부동산 소유자가 담보부동산을 금융기관(은행)에 신탁한 상품으로 은행이 수익자가 되고 고객(위탁자)은 자금을 차입할 수 있다. 은행은 대출기간 신탁부동산을 관리해 채무가 상환될 경우 위탁자에게 반환한다. 미상환될 경우는 신탁부동산을 처분해 채권금융기관에 변제하고 잔액은 위탁자에게 돌려준다. 형식상 소유권이 이전된 계약이라 취득비용과 보유비용 등에서 세제혜택이 있다.


업계에서는 “수탁자와 선순위 수익자가 동일한 법인일 경우 발생하는 저가 매각 상황에 유의할 필요가 있다”고 보고 있다. 부동산담보신탁의 취지는 위탁자 보호에 있기 때문에, 부동산이 처분됐을 때 적정 가격으로 처분하기 위해선 선순위 후순위 채권자간 감독기능이 중요하다는 것이다.


이와 관련 법무부에서는 최근 ‘신탁업자인 금융기관이 자신으로부터 여신을 제공받은 차주 겸 위탁자로부터 부동산 또는 금전(매출) 채권을 수탁받고 신탁재산의 1순위 수익자를 위 금융기관으로, 2순위 수익자를 다른 금융기관 또는 위탁자로 지정하는 신탁계약의 허용 여부’에 대한 답변에서 “허용하기 어렵다”는 해석을 내놨다.


신탁법 제36조는 수탁자가 신탁의 이익을 누리지 못한다고 규정하고 있다. 법무부는 "양 금융기관 간에 특수한 관계가 있는 등의 사유가 있어서 타 금융기관이 형식적으로 공동 수익자의 지위에 있을 뿐 수탁자이자 1순위 수익자인 금융기관을 타 금융기관이 실질적으로 감독하지 않는 경우 수탁자의 충실의무를 강화하고 신탁의 위반행위를 억제하고자 하는 신탁법 제36조 본문의 취지를 잠탈하기 때문에 허용되지 않는다"고 언급했다. 또한 차주가 담보로 신탁부동산을 제공하면서 2순위 수익자가 된 경우에 대해선 "금융기관은 1순위 수익자로서 담보권 실행을 더 용이하게 하는 것이 대출심사에서 고려된다면, 대부분의 차주는 금융기관에서 대출을 받기 위해 본인이 담보목적으로 제공하는 신탁부동산의 2순위 수익자가 되는 것에 동의할 수밖에 없을 것"이라며 불허의 이유를 설명했다.


신탁업계는 신탁법을 충분히 준수하고 있다는 입장으로 법무부의 유권해석이 영업 위축까지 이어지진 않을 것으로 보고 있다. 은행은 부동산담보신탁에서 단독 1순위, 차주가 2순위인 경우는 보통 취급하지 않고 있다고 전했다. 2순위 금융기관의 감독기능 역시 제대로 작용하고 있다고도 했다. 2순위 수익자가 채권 손실 가능성을 인지하고 있기 때문에, 1순위 금융기관이 2순위 금융기관의 동의를 무시할 수 없다는 입장이다.


‘저가 매각의 우려’에 대해서도 견지하고 있다고 전했다. 한 시중은행 신탁담당자는 “법무부에서 우려하는 정도로 공매나 매각이 (저가로) 이뤄지진 않는다”라며 “감정가격보다 훨씬 높은 가격으로 진행할 뿐만 아니라 빨리 진행하는 경우도 감정 가격의 130%를 책정하고 있다”고 설명했다.

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