수서역 환승센터, 공모자금 투자 첫 대상되나
사업설명회에 HDC현산 등 150명 참석…리츠 투입하면 3점 가점
이 기사는 2019년 10월 18일 18시 43분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

동강남의 중심이 될 수서역 환승센터 복합개발사업에 증권사와 설계사, 건설사들의 관심이 고조되고 있다. 특히 정부 기조에 따라 리츠 등 공모자금을 사업비로 투자할 경우 향후 사업자 선정에서 가산점을 부여할 계획이다.


한국철도시설공단(KR)은 18일 대전광역시 공단 본사 3층 대회의실에서 ‘수서역 환승센터 복합개발사업’의 사업설명회를 열었다. 이날 설명회에는 HDC현대산업개발 등 건설사를 비롯해 신한리츠운용, 희림 등 유관기업 직원 약 150명이 참석했다.


정부가 공모형 부동산간접투자 활성화 방안을 추진하면서 수서역 환승센터가 시범사업이 될 전망이다. 출처=한국철도시설공단.


◆지정용도 60%, 허용용도 40% 적용해야


수서역 환승센터 복합개발사업은 대상부지 10만2208㎡ 규모의 개발사업이다. 고속철도 환승센터와 업무·유통단지를 개발하는 것이내용이다. 사업시행자는 한국토지주택공사(LH), 한국철도시설공단(KR)이고 추후 서울주택도시공사(SH)도 참여할 전망이다.


KR 관계자는 “이번 사업은 환승동선 단순화, 교통망 입체화, 공공성 확보 등 수서역을 랜드마크 시설로 키우는 내용”이라고 말했다.


이 중 업무유동시설은 일반상업지역으로 용적률 800% 이하와 건폐율 60% 이하를 적용한다. B1~B3의 세 블록에서 각각 ▲첨단유통업무단지 ▲인적교류 비즈니스단지 ▲차세대·신기술·신산업단지로 용도를 구분해 개발할 계획이다.


환승센터는 T1과 T2블록으로 용적률 300% 이하와 건폐율 60% 이하를 적용한다. 일반상업지역으로 구분해 ▲철도 ▲문화집회 ▲판매 ▲숙박과 업무시설 등 60%의 지정용도 시설과 허용용도 시설 40%를 조성해야 한다. 허용용도 시설 중 의료·교육연구시설 등 공공시설 확보는 의무사항이다.


SPC 설립을 먼저 진행하는 타 개발사업과 달리 지구계획을 먼저 승인해 인허가 기간을 단축한 것이 특징이다. 사업자는 환승서비스(LOS) 수준을 20% 이상 반영하고 수서역 환승주차장을 1000대 이상 설치하는 등을 포함해 총사업비의 10%를 환승시설에 투자해야 한다. 단 분양 사업과 토지저당·담보 등 사적인 권리 행사가 불가능하고 임대 등 전대사업만 가능하다.


BOT 개발방식에 따라 30년 후 계약이 만료돼 국가로 소유권이 귀속된다. 점용허가 만료 2년 전 용지활용계획을 제출하면 철도산업위원회의 재검토 후 원상회복(철거) 또는 재임대할 방침이다. 비슷한 예로는 최초로 토지 소유권이 국가에 재귀속된 서울역 역사와 영등포역 역사 개발 사업이 있다.


이날 설명회에 참여한 업체들이 가장 큰 관심을 보인 것은 환승센터 사업이었다. 현재 수서역은 SRT와 분당선이 지나는 요충지로 향후 GTX(삼성-동탄 구간), 수서광주선 등을 추가로 구축하면 동강남권의 교통 허브가 될 것으로 업계는 내다보고 있다. 특히 수서광주선 예비타당성 조사결과 2030년 하루 2만5000명의 수송수요가 발생할 전망이다.


◆공모방식 다각화로 공공성 강화


KR은 지난 8일을 시작으로 내년 2월 4일까지 사업주관자 모집을 공고한다. 신청서는 2020년 2월 5일 하루 동안 공단 본사를 직접 방문해 접수 가능하다. 이후 ▲내년 4월 사업추진협약체결 ▲2020년 12월 출자회사 설립 ▲2021~2023년 설계 및 인허가 ▲2024년 이후 착공·준공·운영할 것으로 예상하고 있다.


지난 8일 공모에서 추가한 내용은 사업계획서 평가 배점에 관련한 부분이다. 총점 1000점을 ▲개발계획 350점 ▲소요자금 및 자금조달능력 400점 ▲경영능력 및 경영계획분야 250점으로 구성했다.


이중 현장에 참석한 업체 관계자들의 눈길을 끈 것은 소요자금 가점이었다. 정부가 10월 초 발표한 ‘공모형 부동산간접투자 활성화방안’에 따라 공모자금 활용계획서를 제출하면 평가 후 가점을 부과한다. 공모자금에는 공모리츠와 부동산펀드가 포함됐다. 해당 자금을 활용해 컨소시엄 등 사업주관자 또는 일반출자자로 참여할 경우 총 1000점 중 3점을 가점으로 부여한다.


설명회에 참석한 증권사 관계자는 “입지가 좋지만 조달 규모도 큰 편”이라며 “공모금액으로 조달하는 사실상 첫 케이스이기 때문에 금융계획을 상세히 따져봐야 할 것”이라고 말했다. 다만 금융기관과 금융투자업체는 사업신청자 참여를 제한하고 일반출자자 참여만 가능하다.


건설사 관계자는 “SPC 설립 후 출자자 주주 변동이 발생할 수 있다"며 "이러한 경우 가점 부여 규정이 어떻게 바뀌는지에 대한 구체적인 가이드라인이 없다"고 지적했다. 


KR 관계자는 “신규 설립 리츠나 자산관리회사는 가점 대상에 포함한다”며 “자금 규모 등 계획서를 제출해야 정확한 가점 평가가 가능하다”고 말했다. 그는 “단, 운영 시점 이후 해당 계획을 이행하지 않으면 협약 해지 사안이 될 수 있다”고 지적했다. 

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