김형근 NH투자증권 리서치본부 대체투자팀장은 23일 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘2020년 거시경제금융 대전망과 기업 대응전략’ 포럼에서 "미국이 보험성 금리인하를 추진하고 있는 지금이 리츠에 투자하기 가장 좋은 시기"라고 말했다.

김 팀장은 "리츠는 투자위험-기대수익 곡선상에서 채권과 주식 중간에 위치한 ‘중위험 중수익’ 부동산 간접투자상품"이라며 “미국은 글로벌 리츠 시장에서 64.5%의 비중을 차지하며 시장을 주도하고 있다”고 설명했다. 이어 "지금처럼 미국의 경기둔화 우려가 있지만 실제 경제지표가 우려보다 양호한 경제상황에선 리츠 투자가 유리하다"고 강조했다.

"리츠 시장을 분석할 때 고려해야 할 사항은 경제상황, 금리상황, 부동산정책 또는 산업정책, 환율 총 4가지"라며 "가장 정확한 지표는 실업률"이라고 말했다. 그는 "실업률이 증가하면 금리가 하락하고 반대로 실업률이 감소하면 금리는 상승한다"며 "하지만 실업률은 후행지표기 때문에 주로 선행지표인 금리정책으로 리츠 시장을 평가한다"고 설명했다.

김형근 팀장은 “지난 2008년 미국 연준은 경기가 좋다고 판단해 세 차례의 금리인상을 단행했다"며 "기준금리 상승은 리츠 시장에 부정적인 영향을 미친다"고 말했다. 이어 "부채를 통해 자산을 매입하는 기어링(Gearing)에 대한 이자비용 증가로 배당금이 감소할 수밖에 없기 때문"이라고 덧붙였다.

그는 "지난해 하반기에는 미국 경기침체(Recession) 전망이 나오자 미국의 글로벌 리츠 지수가 급락했다"며 "투자자들이 경기 침체가 오면 향후 임대차 계약을 맺을 때 임대료를 인상할 수 없다고 판단했기 때문"이라고 말했다.

김 팀장은 "하지만 미국 연준이 금리를 인하하겠다고 발표하자 각 중앙은행들도 금리인하를 추진하면서 리츠 지수는 다시 상승했다"며 "리츠 투자자들이 이 시기를 뜨겁지도 차갑지도 않은 이상적인 경제 상황인 '골디락스(Goldilocks)'라고 판단한 것"이라고 강조했다.

김형근 팀장은 산업용, 헬스케어, 초대형 오피스 등 장기 임대차 계약을 맺는 부동산을 리츠 자산으로 적절히 혼합하는 전략이 중요하다고 강조했다.

김 팀장은 "리츠 자산을 산업군별로 8개로 분야로 나눴을 때 경기상황에 가장 민감한 것은 호텔"이라며 "호텔은 객실단가로 계산하기 때문에 임대차 계약기간이 가장 짧다"고 설명했다. 그는 "반면 물류창고처럼 임대차 계약기간이 10~15년으로 가장 긴 산업용 부동산과 계약기간이 7~10년인 초대형 오피스는 경기 침체가 오더라도 정부의 정책지원 등이 있기 때문에 안전한 편"이라고 말했다.

한편 김형근 팀장은 경기 상황을 성장 구간(Early Cycle), 유지 구간(Mid Cycle), 둔화 구간(Late Cycle), 경기침체 구간(Recession) 4가지로 구분하면 현재는 둔화 구간이라고 설명했다. 그는 경기침체 구간 진입 여부를 논하기는 애매하다고 평가했다.