한남3구역 재개발
'불꽃경쟁' 관전포인트는
현대건설 vs GS건설 '반포주공1' 이후 리턴매치…대림산업 이주비 LTV 100% 보장
이 기사는 2019년 10월 25일 07시 00분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 박지윤 기자] 올해 재개발 정비사업 최대어로 꼽히는 ‘한남3구역’을 두고 대형 건설사 3곳이 경쟁을 벌이는 가운데 각 건설사들이 내세운 특장점에 정비업계의 관심이 모이고 있다.


한남3구역 재개발사업은 서울 용산구 한남동 686번지 일원에 지하 6층~지상 22층, 197개동, 5816가구 규모의 대단지를 건설하는 프로젝트다. 공사비만 1조8880억원, 사업비는 7조원에 달하는 올해 재개발 시장 최대 규모 사업이다.



◆후발주자 현대건설, 반포주공1처럼 뒤집기 가능할까


현대건설은 프리미엄 아파트 브랜드인 ‘디에이치’를 걸고 조합원 표심 잡기에 나선다. 현대건설은 대림산업과 GS건설이 한남3구역에 각각 4~5년, 2~3년 전부터 공을 들인 것에 비하면 가장 후발주자로 사업에 뛰어들었다.


후발주자이긴 하지만 현대건설은 이 같은 약점을 극복한 전례가 있다. 지난 2017년 GS건설이 3년 이상 공들였던 반포1·2·4주구(반포주공1단지) 시공권을 따내는 데 성공했다. 수주전에 참여한지 고작 3개월만이었다. 


업계에서는 수주전에 급작스럽게 참여한 현대건설이 설계, 시공 측면에서는 GS건설에게 뒤쳐졌지만 이주비 공약과 마케팅으로 평균 연령 73세인 조합원들의 표심을 움직여 수주에 성공했다고 평가한다. 이번에도 GS건설이 먼저 팔을 걷어붙인 한남3구역 사업에 가장 뒤늦게 뛰어든 현대건설이 승기를 올릴 수 있을지 정비업계의 관심이 집중된다.


현대건설이 국내 대표 건설사라는 위상에 걸맞게 정비시장에서도 입지를 다질 수 있을지도 주목된다. 2000년대 초반 현대건설은 경영난에 직면한 끝에 워크아웃에 들어갔다. 2006년 5월 2년 만에 워크아웃을 조기졸업했고 2011년 현대차그룹에 매각됐지만 2010년 중반에 들어서야 경영 정상화가 이뤄졌다. 경영난 탓에 오랜기간 정비시장에서 적극적인 수주 전략을 펴지 못했다. 이런 와중에 전국 최대 규모인 강남 정비시장을 사실상 래미안(삼성물산)과 자이(GS건설)에 넘겨줬다. 


해외사업과 토목사업 축소로 성장에 한계를 느낀 현대건설은 강남 재정비 시장으로 눈을 돌렸고 2017년 전격적으로 반초 재건축 시장에 뛰어들었다. 기존 브랜드(힐스테이트)를 버리고 새로운 프리미엄급 브랜드(디에이치)를 내세우는 결단을 내렸다. 결과적으로 반포 수주에 성공한데 이어, 이번엔 한남3구역 수주도 노리고 있다. 현대건설은 한남3구역에 이어 한남2·4·5구역, 그리고 최종적으로는 압구정 재건축 수주를 겨냥하고 있다. 


현대건설은 한남3구역을 수주하기 위해 ‘디에이치 더 로얄’이라는 단지명을 내걸고 ‘최저 이주비 가구당 5억원 보장’ 카드를 내밀었다. 여기에 이주비 주택담보대출비율(LTV) 70%를 보장하고 조합원 부담금은 입주 1년 후 전액 납부하는 조건을 내세웠다. 무상제공품목 비용도 2200억원으로 세 건설사 중 가장 크다. 현대백화점그룹과 손잡고 단지 내 상업시설에 현대백화점그룹 계열사들과 교육 특화시설을 입점시켜 상권을 활성화하겠다는 방안도 눈에 띈다. 


지난 17일 현대건설이 공개한 ‘시공사 입찰 선정 가이드’에는 “국내에서 주택도시보증공사(HUG) 보증 없이 사업비를 조달할 수 있는 곳은 삼성물산과 현대건설밖에 없다”며 “현대건설이 시공사로 선정되면 조합원들은 HUG 보증 수수료인 0.5%를 아낄 수 있다”고 말했다.


◆GS건설, 반포주공1 수주 실패 설욕할까


GS건설은 반포주공1단지 수주에 실패하고 2년 뒤 다시 현대건설과 수주전을 벌이게 됐다. 반포주공1단지 수주 실패의 아픔을 딛고 이번 한남3구역에서 승기를 잡을 수 있을지 업계의 이목이 쏠리고 있다.


반포주공1단지 재건축을 수주하기 위해 홍보·기획·설계 등에 오랜 시간 공을 들였던 GS건설은 현대건설에게 큰 표차로 시공권을 내주면서 직원들은 한동안 충격에 빠진 것으로 전해졌다. GS건설은 반포주공1단지 시공사 선정 총회에서 전체 조합원 약 2000여명 중 약 1200명이 현대건설에 표를 던져 약 400 표차로 고배를 마셨다. 건설업계 관계자는 "재건축 수주전에서 이기고 지는 것은 늘상 있을 수 있는 일"이라면서도 "하지만 표 차이가 예상보다 컸다는 점에 GS건설 직원들의 충격이 컸다"고 말했다.


GS건설은 반포 자이, 경희궁 자이에 이어 새로운 신화를 쓰겠다는 포부로 한남3구역에 사활을 걸었다. 최근 서울 방배동 삼익아파트 재건축사업과 서울 갈현동 갈현1구역 재개발사업 시공사 입찰에 모두 불참했다. 두 사업장 모두 GS건설이 현장설명회 등에 적극적으로 참여하며 입찰 참여를 고민했지만 한남3구역 재개발사업에 전력을 다해야 한다는 판단을 내린 것으로 분석된다.


조경 시공에는 올해 국내 시공능력평가액 1위 기업인 삼성물산 리조트부문과 손을 잡았다. 자금조달처로는 지난 2017년 반포주공1단지 재건축 수주를 위해 8조7000억원 규모 금융협약을 맺었던 KB국민은행을 비롯해 우리은행, NH농협과 힘을 합쳤다.


GS건설이 이번 한남3구역 수주전에서 선보이는 아파트명은 ‘한남자이 더 헤리티지’다. 3.3㎡당 아파트 일반분양가로 최저 7200만원을 보장하겠다는 조건을 제시했다. 다만 분양가상한제를 적용받지 않을 경우라는 단서를 달았다. 한강조망가구는 혁신설계를 적용할 경우 세 건설사 중 가장 많은 3418가구로 짓겠다는 조건도 제안했다. 현대건설과 마찬가지로 확정 공사비를 적용해 공사비를 증액하지 않고 특장점으로는 아파트 주변에 역사를 신설하겠다는 조건을 내걸었다.


◆5년 공들인 대림산업, 아크로 깃발 꽂을까


대림산업은 ‘아크로 한남 카운티’라는 단지명을 내밀고 한남3구역 수주전에 나섰다. 기존 주상복합아파트에 사용하던 아크로 브랜드를 지난 2013년 프리미엄 브랜드로 전환하고 반포 재건축 시장에 성공적으로 착륙했다. 반포 재건축 시장에서 가졌던 고급 브랜드 이미지를 기반으로 이번 한남3구역에서도 승기를 잡겠다는 전략이다. 


대림산업이 서울 반포동 신반포한신1차를 재건축한 ‘아크로 리버파크’는 반포의 신흥부촌으로 자리매김했다. 최근 아크로 리버파크 전용면적 59.95㎡의 실거래가격은 23억9800만원으로 3.3㎡당 약 1억원에 달한다.


다만 대림산업은 아크로 리버파크의 하자보수 논란에 휩싸인 뒤 수년간 강남 재건축 시장 진출에 소극적인 태도를 보였다. 지난 2016년 입주 2개월 만에 아크로리버파크 일부 입주민들의 하자보수 요청을 받은 뒤 강남 정비시장에서 한동안 자취를 감췄다. 


이번 한남3구역 재개발 사업은 대림산업이 오랜만에 적극성을 보이는 사업이다. 여기에 방배삼익 재건축사업 시공사 입찰에 참가하는 등 예전과 달라진 행보를 보이고 있다. 한남3구역 사업비를 조달하기 위해 신한은행, 우리은행과 총 14조원 규모 금융업무협약을 체결했다. 현대건설, GS건설보다도 빠른 행보다. 


최근 대림산업은 하자보수 요청에 대해서도 달라진 태도를 보이고 있다. 입주 후 2년이 경과한 아크로리버뷰에서 하자보수 요청이 나오자 리모델링급 사후조치에 돌입했다. 아크로리버파크 하자보수 요청에 미온적인 태도를 보였다는 비판을 받은 이후 전략을 대폭 수정한 것으로 보인다. 자칫 아크로 브랜드 명성에 치명타를 입어 랜드마크급 단지 수주에 실패할 수도 있는 만큼 하자보수 등 사후관리에 심혈을 기울이는 모습이다.


대림산업이 이번 한남3구역에서 제시한 사업조건 중 가장 눈에 띄는 것은 ‘공공임대아파트 0가구’다. 대림AMC가 임대아파트를 전부 매입해 실질적으로 임대아파트가 없는 아파트를 만들겠다는 것이다. 


세 건설사 중 유일하게 이주비 LTV 100%를 보장한다. 조합원 부담금은 입주할 때 100% 완납하도록 했다. 혁신설계를 적용하면 한강 조망이 가능한 가구를 2566가구로 늘리겠다는 조건을 제시했다. 이밖에 특장점으로는 아파트 안에 축구장 3배 크기의 녹지를 조성하겠다는 점을 내세웠다.

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