박홍철 주택산업연구원 책임연구원(사진)은 5일 한국프레스센터에서 열린 ‘위기의 주택산업, 새로운 도약을 위한 대응전략 모색’ 세미나를 통해 “현재의 신축, 분양중심 주택시장은 경기 의존성이 강해 성장 한계에 직면했다”며 “이제는 1인당 GDP 3만 달러 시대에 진입하면서 주택사업의 체질 개선이 요구되는 시점”이라고 말했다. 

박 연구원은 “우리보다 먼저 주택산업 성숙기에 진입한 미국과 일본, 독일의 사례를 살펴보고 이들 국가를 벤치마킹할 필요가 있다”고 주장했다.

1997년 1인당 GDP 3만 달러에 진입한 미국의 경우 주택공급 과정에서 정부 참여를 최소화하고 민간주도형 정책을 실시한 것이 특징이다. 당초 정책목표는 자가 소유에 맞춰져 있었지만 2008년 금융위기 이후 임대주택 공급을 강화하는 것으로 변화했다. 미국의 주택기업을 우량기업과 특성화 기업으로 분류할 경우 최근 트랜드가 여실히 드러난다. 

박 연구원은 “우량기업 6개 중 4개가 주택산업 성숙기인 1990년대 이후 창업한 기업”이라며 “이들 기업은 시장과 상품, 기술 등 특성화 요소를 기반으로 성장했다”고 말했다. 그는 “미국 주택기업의 경우 모기지와 보증 등 금융지원 서비스와 리츠(REITs) 등을 활용해 성장을 했다는 점을 눈여겨볼 필요가 있다”고 “밸류체인(value chain) 확대로 시너지를 극대화했다는 점도 특이점”이라고 덧붙였다.

일본 주택시장은 버블 붕괴 이후 임대와 부동산 판매, 쇼핑, 해외건설 등으로 사업을 다각화했다. 2008년 금융위기 이후에는 임대관리와 복합개발로 다각화 속도가 더 빨라졌다. 새집 선호 현상이 여전히 강하고 정부의 임대용 주택건설 장려 정책으로 신규 주택공급이 꾸준하다는 점도 특징이다. 

박 연구원은 “일본의 주요 주택기업 중 1990년대 이후 창업한 특성화 기업은 오픈하우스가 유일하다”며 “특성화 시장에서 가격경쟁력을 확보해 성장한 기업”이라고 설명했다.

독일 주택시장은 시장경제 원칙을 훼손하지 않으면서 주택의 공익성을 보장하는 사회주택과 임대부문 비중이 높은 것이 특징이다. 통일 이후에는 주택공급을 확대하고 건축규제를 완화하는 등 친시장적 제도를 내놓고 있다. 다수의 공영주택회사들이 통일 이후, 민영화됐다. 

박 연구원은 “독일 주택시장은 리폼을 중심으로 후방 밸류체인이 확대되고 있다”며 “민영화 이후 점진적으로 시장이 세분화하고 있지만 속도는 상대적으로 더딘 편”이라고 말했다.

박 연구원은 해외 주택산업의 5대 변화특성으로 ▲신축주택에서 재고주택으로 ▲분양주택에서 임대주택으로 ▲건축 중심에서 서비스 중심으로 ▲표준화에서 다변화로 ▲민간 부문의 중요성 증가 등을 꼽았다. 

그는 “대형건설사는 원가우위 전략을 중심으로 새로운 시장 진출과 영역 확대, 상품 다양화 등을 모색해야 한다”며 “중소건설사는 기술개발과 서비스를 강화하고 틈새시장을 발굴하는 것이 중요하다”고 말했다.

그는 “다만 밸류체인 확대는 대형 건설사에게 유효한 선순환 모델이지만 중소형 건설사에게는 적합하지 않다”며 “비효율과 핵심역량의 저하를 불러올 수 있기 때문”이라고 지적했다.