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교대역 ‘희성빌딩’ 리츠로 나온다
박지윤 기자
2019.11.12 08:55:18
한자신 530억에 매입…이중 177억 투자자 모집
이 기사는 2019년 11월 11일 16시 05분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 박지윤 기자] 교대역 ‘희성빌딩(구 김영빌딩)’에 투자하는 리츠(REITs)상품이 시장에 나온다.

11일 부동산투자업계에 따르면 최근 한국자산신탁은 서울 서초구 서초동 희성빌딩을 매입하는 리츠(REITs)에 투자할 투자자들을 모집하고 있다. 이를 위해 서울 강남지역의 증권사 PB센터 등을 통해 고액자산가들과 접촉하고 있다.


희성빌딩은 연면적 95만2525㎡, 대지면적 1077㎡ 규모의 중형급 오피스다. 예상 매매가는 530억원으로 3.3㎡ 기준 1839만원이다. 한자신이 제안한 ‘카이트제15호 위탁관리부동산투자회사’ 투자사업은 희성빌딩을 매입해 3년 간 운용한 뒤 처분하는 리츠상품이다.


서울 서초구 서초동 희성빌딩 전경.

투자비용은 매매대금 530억원(90%), 취득부대비용 53억원(9%), 기타비용 9억원(1%) 등 592억원으로 구성했다. 투자금은 자기자본 177억원(30%), 선순위 담보대출 340억원(57%), 후순위 담보대출 45억원(8%), 보증금 30억원(5%)으로 조달할 계획이다. 한자신은 이 중 177억원의 자본 투자자를 모집하고 배당을 통해 수익을 돌려줄 예정이다.


예상 수익률은 매각차익을 제외할 경우 3년간 평균 배당률 6.03%, 내부수익률(IRR) 6.02%다. 매각차익을 고려한 평균배당률과 IRR은 각각 8.77%와 8.53%다.

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예상 배당금은 운영이익 32억원과 처분이익 15억원을 합해 총 47억원이다. 매각이익을 제외한 배당 목표 수익률은 1년(9억100만원) 5.09%, 2년(10억5000만원) 5.93%, 3년(12억4900만원) 7.05%로 평균 6.03%(10억6600만원)다.


한자신은 주요 임차인의 보증금을 낮추는 대신, 임대료를 주변 시세 수준으로 높여 리츠 만기 시점에 맞춰 임대수익을 확대할 계획이다. 희성빌딩의 올해 9월 기준 공실률은 0%다.


주요 임차인은 법무법인, 병원, 휘트니스 센터 등으로 재계약 및 장기계약 임차인이 대부분이다. 법무법인 7개, 병원 2개, 휘트니스 2개, 법률사무실 2개, 리테일 1개 등 14개 업체가 임차하고 있다.


한자신은 추후 임대차 재계약 시 주변 시세와 비슷하게 맞추기 위해 3.3㎡당 임대료와 관리비를 약 2%씩 인상할 예정이다. 3년 간 운용 후 안정적인 임대수입을 목적으로 하는 재무적 투자자(FI)나 사옥을 매입하려는 투자자를 대상으로 매각할 계획이다.

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