김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 24일 서울 여의도 주택산업연구원 대회의실에서 열린 '2020년 주택시장 전망 설명회'를 통해 “내년 서울 주택가격은 올해 하반기 급등현상이 조정될 것”이라며 “하지만 만성적인 서울 진입희망 대기수요, 누적된 공급부족 심리, 학군수요 집중, 유동성 등 잠재적인 상승 압력요인으로 서울 아파트값은 올해 대비 연간 1.2% 상승할 것”이라고 말했다.

김덕례 실장은 내년 전국 주택매매가격은 보합, 전세가격은 하락세에 접어들 것으로 전망했다. 김 실장은 “내년 전국 집값은 보합선을 유지하고 전세가격은 0.6% 하락할 것”이라며 “내년 상반기 수도권은 분양가상한제, 3기 신도시, 다주택자 양도세 중과 유예 등 주요 이슈가 총선과 맞물리면서 불확실성과 변동성이 극대화할 것”이라고 예측했다.

김 실장은 “지방은 광역시 강세, 기타지방 약세흐름이 이어지는 상황에서 과잉공급 문제가 점진적으로 해소될 것”이라며 “이로 인해 하방압력 둔화, 지역산업 개선 기대감, 지방 규제지역 해제 기대감 등으로 집값 하방압력이 줄어들 것”이라고 설명했다.

주산연은 내년 주택시장에서 무주택자, 1주택자, 중산층 등 실수요자 주거이동 어려움이 지속되면서 대출과 조세 규제 개선 요구가 증가할 것이라고 예측했다.

김덕례 실장은 “내년 전국 주택매매거래는 올해 거래급감에 따른 기저효과로 올해(74만8000건) 대비 8% 증가한 81만건 수준”이라며 “대출‧조세규제 강화로 수요자들은 주택 거래와 주거이동에 어려움을 느끼면서 주거이동 정상화를 위해 규제 개선 요구가 증가할 것”이라고 말했다.

김 실장은 “내년 주택공급물량은 올해 대비 10~20% 감소하면서 인허가 41만가구, 착공 34만가구, 분양 25만가구, 준공물량 46만가구가 나올 것”이라며 “특히 준공물량이 지난해를 정점으로 2년 연속 감소하면서 집값 하락폭은 둔화할 것”이라고 설명했다. 이어 “내년에는 그동안 강력한 시장하방요인으로 작용했던 과잉공급 이슈가 크게 해소될 것”이라고 덧붙였다.

김덕례 실장은 정부 규제 정책 영향력이 강화하는 가운데 내년 주택시장 5대 변수로 주택관련 대출규제, 분양가 상한제, 금리, 거시경제여건, 재개발‧재건축 관련 규제를 꼽았다.

그는 “주택 과잉공급으로 인한 가격하락 위험성은 서울이 아닌 지역에서 크게 둔화할 것”이라면서도 “하지만 기준금리 인하 가능성, 유동성, 정부 규제정책으로 인한 변동성 확대로 주택시장 불안정 현상은 지속될 것”이라고 판단했다.

김 실장은 “내년 변곡점은 분양가상한제와 다주택자 한시적 양도세 중과 배제가 사라지는 2분기가 될 것”이라며 “안정적인 서울주택시장 관리와 꾸준한 서울시 주택공급, 경제상황을 고려한 합리적 수준의 대출‧조세 정책이 중요하다”고 강조했다.

한편 주산연은 올해 주택시장을 돌아보며 서울 아파트값 급등현상이 정부 규제 강화 정책을 견인한 해였다고 평가했다.

김 실장은 “올해는 정부의 규제 강화 의지를 재확인할 수 있는 해였다”며 “서울 아파트값 급등 현상이 정부정책을 견인하면서 상반기 하락세, 하반기 상승세를 보이는 ‘상저하고’의 한 해였다”고 말했다.

그는 이어 “올해는 규제정책 가속화로 자산가구와 비자산가구의 주택구입환경 차등화, 규제지역과 비규제지역의 차별화, 입시제도 개편이 가져온 교육선호지역 집중 심화, 새집 선호현상이 두드러졌다”며 “그 결과 주택시장 초양극화, 초국지화 현상이 나타났고 정부와 시장의 갈등과 대립이 이어졌다”고 덧붙였다.