◆ 공사비 9082억 중 일반분양 계약·중도금 1265억 제외하면 7275억 필요

롯데건설이 조합에 제시한 공사비 예상가격은 3.3㎡당 459만9300원으로 총 9082억원 규모다. 가구당 공사비는 약 2억2065만원으로 산출할 수 있다.

전체 4116가구 중 일반분양 공사비를 제외한 조합원 공사비는 완공 후 받을 수 있기 때문에 대출을 받거나 자체 자금으로 조달해야 한다. 갈현1구역이 재개발사업이기 때문에 의무적으로 포함해야 하는 임대가구 620가구(15%)를 제외하고 참여 조합원 중 현금청산자가 없다고 가정할 경우 조합원 물량은 2677가구(65%), 일반분양 물량은 819가구(20%)다.

일반분양(819가구) 공사비 1807억원 가운데 계약금(10%)과 중도금(60%) 1265억원은 공사 과정에서 활용할 수 있지만 540억원의 잔금(30%)은 입주 때 받을 수 있다.

전체 공사비(9082억원)에서 일반분양 계약금과 중도금 공사비 1265억원을 제외하면 완공 전까지 7275억원의 공사 자금이 필요하다. 이는 롯데건설의 보유 현금으로 충당하거나 외부에서 대출을 받아 조달해야 한다. 전체 가구 중 65%를 차지하는 조합원 공사비는 계약금과 중도금 없이 완공 후 입주할 때 100% 잔금으로 받겠다고 롯데건설이 제안했기 때문이다.

일단 롯데건설의 현재 재무상태로는 공사비를 자체 조달이 가능한 수준이다. 지난해 9월말 기준 현금 및 현금성자산은 7455억원에 달한다. 7275억원의 공사비를 조달하고도 180억원이 남는 수준이다.

하지만 롯데건설이 갈현1구역 사업장에만 7000억원이 넘는 현금을 한꺼번에 쏟아붓는 것은 현실성이 떨어진다는 지적이 대부분이다. 최소 절반 이상의 자금을 시중은행 등 외부에서 조달하지 않겠냐는 것이 업계의 분석이다.

건설업계 관계자는 “일반적으로 신용등급이 높고 부채비율이 양호한 1군 건설사의 경우 시중은행에서 연 3% 초반의 금리로 대출이 가능하다”며 “롯데건설은 롯데그룹이라는 든든한 조력자를 두고 있는 데다가 신용등급, 부채비율 등 대출조건도 양호하기 때문에 시중은행에서 3~3.2% 정도의 이율로 대출받을 수 있을 것”이라고 말했다.

실제 롯데건설의 신용등급은 꾸준히 높아지고 있다. 지난해 한국기업평가, 한국신용평가, 나이스신용평가에서 모두 회사채 신용등급으로 A+(안정적)를 받았다. 지난해 시공능력평가액 8위에 오른 롯데건설은 4위 GS건설 A(안정적), 5위 대우건설 A-(안정적), 6위 포스코건설 A(긍정적)보다 회사채 신용등급이 높다.

부채비율도 개선되고 있다. 지난 2018년 141%에서 지난해 9월말 117%를 기록해 24%포인트 감소했다. 이는 GS건설(234%), 대우건설(272%), 포스코건설(127%)보다 양호한 수준이다.

◆ 롯데건설, GTX-A노선 재개발사업에 눈독 

롯데건설이 한동안 공사비도 받지 못하는 리스크를 떠안으면서 갈현1구역 수주에 전력을 다하는 데는 그럴만한 이유가 있다. 사업비 규모가 두 번째로 큰 재개발 사업장이기 때문이다. 서울 용산구 한남동 '한남3구역' 재개발사업이 7조원으로 가장 크고 갈현1구역이 2조원으로 뒤를 잇는다.

갈현1구역의 입지가 서울 서북부지역 랜드마크로 자리매김할 수 있다는 점도 롯데건설이 올인을 결정한 배경 중 하나다. 사업지 근처에 위치한 서울 지하철 3·6호선 연신내역은 오는 2023년 말 GTX-A 노선을 개통할 예정이다. 부동산업계는 지하철 더블역세권에 이어 GTX-A까지 지나갈 경우 강남 접근성이 높아지면서 갈현1구역의 몸값도 올라갈 것으로 보고 있다. 

부동산업계 관계자는 “롯데건설은 갈현1구역에 랜드마크 단지를 짓는 것을 기점으로 다양한 강북권 역세권개발사업을 따내기 위한 큰 그림을 그리고 있는 것”이라며 “특히 서울 은평구를 비롯한 서북부지역에 공을 많이 들이고 있다”고 설명했다. 그는 이어 “롯데건설이 지난해 독바위역세권개발사업에 우선협상대상자로 선정된 데 이어 향후 청량리역세권 등 GTX-A 개통 노선을 따라 적극적으로 개발사업에 나설 가능성이 높다”고 덧붙였다.

롯데건설은 갈현1구역 사업에서 손실을 보더라도 수주에 총력을 다하겠다는 포부를 밝혔다. 롯데건설 관계자는 “수년 전부터 갈현1구역 재개발사업을 수주하기 위해 노력해왔다”며 “갈현1구역 사업장이 이 지역의 랜드마크 단지로 자리매김할 수 있기 때문에 손실을 감수해서라도 수주 성공을 위해 최선을 다하겠다”고 말했다.