13일 부동산업계에 따르면 주성엔지니어링은 최근 한화생명으로부터 성남시 삼평동 683번지에 위치한 부지와 건물을 담보로 600억원의 대출을 받았다. 이번 대출은 주성엔지니어링과 한화생명이 체결한 대출 약정액 범위 내에서 이뤄졌다. 판교 부지에 짓고 있는 건물의 준공 후 담보가치가 2000억원 초반대로 주택담보대출비율(LTV)이 30%에도 미치지 못하는 것으로 알려졌다.

업계에서는 주성엔지니어링이 이번에 조달한 자금으로 인수합병(M&A) 등 사업 확장 혹은 대규모 연구개발(R&D)에 나서는 것 아니냐는 해석을 내놓고 있다. 주성엔지니어링의 지난해 부채비율은 81.5%에 불과해 재무건전성도 양호한 편이다. 주성엔지니어링 관계자는 “대출과 관련해서 회사 측 입장을 밝히기 어렵다”고 말했다.

주성엔지니어링이 이번에 담보로 제공한 판교 부지는 사연이 많은 곳이다. 주성엔지니어링은 2011년 3월 한국토지공사(LH)가 실시한 입찰을 통해 판교 부지를 낙찰 받았다. 부지명은 D-1-1로 판교테크노밸리스 내에 위치해 있다.

당초 태준제약이 낙점을 받았지만 자금조달이 원활하지 못해 주성엔지니어링으로 주인이 바뀌었다. 당시 매입가는 3.3㎡당 1656만으로 257억원이다. 초기 입주 업체들이 3.3㎡당 800만 원대에 토지를 매입한 것에 비해 대략 두 배 비싼 가격이다.

현재 강남 못지않게 가격이 상승한 판교 금싸라기 땅을 품에 안았지만 이후 상황은 순조롭지 못했다. 판교 부지에 건물을 신축해야 했지만 당시 주성엔지니어링이 극심한 경영난에 시달리고 있어 공사비용 마련이 쉽지 않았다. 주성엔지니어링은 2011년부터 2014년까지 4년 연속 당기순손실을 기록했다. 이 기간 동안 누적된 손실액만 1806억원에 달한다.

그렇다고 판교 부지를 매각하는 것도 불가능했다. 전매제한이 10년으로 설정돼 있기 때문이다. 피치 못할 사정으로 매각을 추진할 경우 경기도의 승인을 거쳐야 하고, 경기도의 승인을 받더라도 매각자가 토지구입을 위해 추가로 투입한 금융비용 등을 더해 매각할 수 없다.

고심 끝에 주성엔지니어링은 2015년 9월 이사회를 열어 건물신축을 결정했다. 투자금액은 932억원이다. 주성엔지니어링 자기자본(1070억원)의 87%를 차지할 정도로 큰 규모였다. 공사기간은 2015년 9월부터 2018년 3월까지 30개월이다. 시공은 동부건설이 맡았다. 투자금액은 수탁자인 코람코자산신탁의 개발신탁방식을 활용해 외부에서 조달하기로 했다.

하지만 공사는 순조롭게 진행되지 않았다. 준공을 코앞에 둔 시점인 2018년 3월 주성엔지니어링은 “장기 임차인의 요청에 의해 설계를 변경하고 자산가치의 제고에 따른 투자금액과 기간을 변경한다”고 공시했다. 이어 투자금액을 932억원에서 1292억원으로 상향 조정하고 준공 시기도 2019년 12월로 21개월을 미뤘다. 경영난을 해소하지 못하면서 판교부지의 신축건물을 한국타이어앤테크놀로지에 통임대하기로 결정한 것이다.

이후에도 공사는 두 번이나 미뤄졌다. 준공 일정은 2019년 12월말에서 2020년 1월말로, 그리고 다시 2020년 4월말로 잡혔다. 이번엔 시공사가 문제였다. “건설사의 기술검토 및 근무시간 변동으로 공사 기간 연장”, “건설사 현장작업 지연에 따른 공사 기간 연장”이라는 이유가 붙였다. 

주성엔지니어링 관계자는 “시공사인 동부건설이 너무 공격적으로 준공 목표를 설정한 것 같다”며 “동부건설 측에서 공사기간이 늘어난 사유를 설명해 준공 연기를 결정했다”고 말했다. 

건설업계 관계자는 “대부분의 시공사는 발주처와 특정 기한 내에 공사를 완료하겠다는 책임준공 계약을 맺는다”며 “전쟁과 내란, 천재지변이 발생하지 않는 한, 책임준공 계약을 지켜야 하며 이를 어길시 거액의 패널티(벌금)를 물어야 한다”고 말했다.

주성엔지니어링이 부지를 매입한지 무려 8년 만에 준공을 앞두고 있는 건물명은 테크노플렉스 주건축물 제1동으로 지하 6층~지상 10층 규모다. 연면적 4만7919㎡에 달하는 프라임급 건물이다. 

주성엔지니어링과 함께 용지를 분양받았던 SK텔레시스, 안철수연구소, 삼성테크원, 시공테크 등은 이미 건물을 준공하고 입주까지 마친 상태다. 

부동산업계 관계자는 “판교오피스 건물은 IT기업과 게임기업들의 선호도가 높아 매물이 거의 없다”며 “주성엔지니어링의 판교 건물도 경쟁이 붙을 경우 매각가로 2500억원 이상을 기대할 수 있다”고 말했다.