[딜사이트 김진후 기자] 대림산업의 유동성 지표는 삼성물산, 현대건설과 어깨를 나란히 하는 수준이지만 10년째 표류중인 애물단지 한 건이 아킬레스 건으로 남았다. 10년째 착공도 하지 못한 채 무수익자산으로 남아있는 오산 세마 개발 사업장이다. 대림산업은 오산사업장에 대한 프로젝트파이낸싱(PF) 지급보증액은 줄이는 대신 차입금을 직접 대여하고 있다. 여전히 불투명한 사업리스크는 오히려 증가하고 있는 것이다. 

◆'PF보증'에서 '직접 자금 대여'로 지원방식 변경..리스크↑

대림산업의 PF차입금 관련 지급보증 총액은 2019년 말 기준 6590억원이다. 2015년 9360억원을 기록한 이래 2017년 8360억원, 2018년 7270억원을 기록하는 등 감소세를 보이고 있다. 지난 2014년부터 부동산 시장이 호조를 보이며 오랜 기간 미착공 상태로 남아있던 사업장을 분양한 효과로 분석된다.

보증총액 중 매출채권·부동산을 담보로 발행하는 기업어음인 자산담보부기업어음(ABCP)은 2019년말 기준 5420억원이다. 이중 오산 세마1구역(2500억원)과 검단3구역 관련 사업(1560억원)이 대부분을 차지한다.

이중 규모가 가장 큰 오산세마1구역은 경기도 오산시 양산동 580번지 총 60만8619㎡에 총 5361가구의 대규모 아파트를 건설하는 사업장이다. 사업 시행자는 프로젝트금융투자회사인 ‘오산랜드마크프로젝트(이하 오산랜드)’로 지난 2010년 12월 설립돼 무려 10년 동안 사업을 추진하고 있다. 대림산업은 이 회사의 지분 19%를 보유한 3대 주주다.

대림산업 관계자는 “사업이 지연된 것은 인허가와 시행사 문제 등이 겹쳤기 때문”이라며 “PF조달이 지연되면서 시행사 존립이 위태해지는 상황이 있었다”고 설명했다.

사업 지연으로 오산랜드의 차입금 총액은 2011년 1100억원에서 2014년 5900억원까지 늘어났다. 연간 금융비용이 2014년 310억원으로 늘어나면서 부담이 가중되자 오산랜드는 같은해 자금재조달(리파이낸싱)을 실시해 기존 차입금의 만기를 대폭 늘렸다. 

리파이낸싱은 성공했지만 금융비용 부담은 줄지 않았다. 그동안 연대보증을 선 대림산업은 이듬해부터 직접 자금을 대여하는 것으로 지원방식을 변경했다. 연 6.4%의 이자율로 280억원을 대여해 주고 오산랜드는 이 자금으로 PF 장기차입금을 상환하기 시작했다. 자금공급처가 금융기관에서 대림산업으로 바뀐 것이다. 대림산업이 빌려준 자금은 오션랜드의 단기차입금으로 분류됐다. 

대림산업이 대여한 단기차입금은 해가 갈수록 불어났다. 2016년 단기차입금 433억원과 장기차입금 2055억원 등 2488억원으로 2년만에 약 9배 불어났다. 2017년 3631억원, 2018년 3736억원에 이어 2019년 4306억원까지 늘어난 상황이다. 

건설업계 관계자는 "대림산업이 오산랜드에 PF보증을 제공하다가 직접 자금대여로 지원방식을 바꾼 것"이라며 "자금대여는 우발채무로 분류하지 않기 때문에 리스크는 오히려 감소한 것으로 나오지만 실제로는 과거와 리스크 총량이 같다고 봐야 한다"고 말했다. 

대림산업이 오산랜드에 추가로 자금을 쏟아부을 가능성도 배제할 수 없다. 오산랜드는 자산유동화를 통해 ▲와이케이제이피제팔차 400억원 ▲비티에스세마제일차 1100억원 ▲미디파트너스 1000억원 등 총 2500억원을 조달했다. 이 과정에서 대림산업은 오산랜드의 채무불이행시 채무를 인수하는 내용의 보증을 제공했다. 이중 비티에스세마제일차가 대여한 자금(1100억원)의 지급보증 만기가 4월중 만료된다. 나머지 두 건(와이케이제이피제팔차, 미디파트너스) 지급보증기간도 5월 중 끝난다.

◆작년 6월 도개위 부결

대림산업이 10년간 '밑빠진 독에 물붇기'를 하고 있지만 오산 세마1구역 개발 전망은 여전히 어둡다. 오산시는 2018년 2월 해당 토지 중 일부를 녹지지역에서 주거지역으로 용도 변경하는 고시를 발표했다. 동시에 오산시 북부생활권의 한류문화복합시설과 배후주거단지를 조성하기 위한 지구단위계획 지정을 결정했다. 

해당 안건은 경기도 도시계획위원회 심의위원회에 상정됐지만 2019년 6월 부결 및 잠정 중지됐다. 오산시 관계자는 "도시기본계획이 상위 계획인 도시관리계획과 상충한다"며 "사업장이 문화재 보호구역 인근에 위치한 점도 심의 과정에 영향을 미쳤을 여지가 있다"고 말했다. 이어 그는 "현재 해당 구역에 수립된 개발계획은 전혀 없다"고 설명했다.

건설업계 관계자는 “단지 서쪽 황구지천 건너편에 화성행정타운을 조성하는 등 호재가 있긴 하지만 아직 사업성이 보장된 지역으로 보기는 어렵다”며 “오산시도 미분양 우려가 제기되는 상황에서 대규모 개발사업을 선뜻 추진하기 쉽지 않았을 것"이라고 말했다. 

다만 대림산업은 여전히 사업 추진의 끈을 놓지 않고 있다. 대림산업 관계자는 “오산랜드에 대여한 자금 회수 방법은 매각 또는 분양이 있지만 일단 분양에 무게를 싣고 있다”며 “올해 상반기 기본계획을 오산시에 제출하고 2021년 중 승인을 받아 2023년 쯤 착공에 들어갈 계획”이라고 밝혔다.