[딜사이트 박지윤 기자] GS건설의 리스크 관리 전략은 2010년대 초반 일산 식사 자이의 대규모 미분양을 기점으로 크게 변화했다는 것이 중론이다. 이전에는 GS건설의 우발채무 총액이 10조원도 채 되지 않았지만 리스크가 높았던 PF 대출보증액이 2조원을 넘었고 비중은 40%에 육박할 정도였다. 반면 최근 우발채무 총액은 15조원 안팎에 달하지만 PF 대출 보증액은 1조5000억원도 채 되지 않는다. 리스크 관리의 대상을 단순한 '양'이 아닌 '질'에 집중한 것이다. 

◆ 일산의 '악몽'…2013년부터 시행사 PF 대출 보증액 감축

GS건설이 시행사에 제공한 PF 대출 지급 보증액은 지난 2010년 2조5138억원으로 정점을 찍은 뒤 2011년 1조9513억원, 2012년 2조1226억원으로 높은 수준을 유지했다. 2008년 글로벌 금융위기가 터지면서 GS건설은 위기에 봉착했다. 

GS건설이 DSD삼호와 2007년부터 분양한 ‘일산 자이 위시티’에서 대규모 미분양이 발생했기 때문이다. 이 단지는 시공사인 GS건설이 시행사인 DSD삼호에게 PF 지급 보증을 제공한 아파트다. DSD삼호가 미분양을 털지 못하고 워크아웃에 들어갈 경우 PF 보증을 선 GS건설이 채무를 대신 지어야 하는 구조다. 

일산 자이 위시티 단지 총 4683가구 중 3981가구가 주인을 찾지 못하면서 무려 85%에 달하는 미분양률을 기록했다. 글로벌 금융위기 여파로 주로 대형 평형으로 이뤄진 일산 자이 위시티의 인기가 급속히 식었기 때문이다. 이 아파트는 무려 6년 동안이나 미분양을 해소하지 못했다.

유동성 위기를 타개하기 위해 임병용 대표가 경영을 맡은 2013년부터 시행사 PF 대출 지급 보증액을 급속히 줄이기 시작했다. 2012년 2조1226억원에서 2013년 1조4807억원으로 6000억원 이상, 비율로는 30.2% 감소했다. 2014년 1조5937억원, 2015년 1조7104억원으로 다시 소폭 늘어나긴 했지만 기존에 계약한 PF 대출 지급 보증액이 약 3년의 공사 기간 동안 반영된 효과로 분석된다. 이미 계약한 PF 대출 보증은 파기할 수 없기 때문에 신규 계약을 줄여 나간 것으로 풀이된다.

GS건설은 부동산 경기가 회복세에 접어든 2016년부터 다시 시행사 PF 대출 지급 보증액을 크게 늘렸다. 2016년 2조3289억원, 2017년 2조1196억원으로 다시 2조원을 넘어섰다. 이후 지난 2018년 1조6657억원, 지난해 1조4722억원으로 감소했다. PF 보증액이 늘어나고 줄어들고를 반복하고 있지만 리스크 수준은 과거에 비해 크게 감소했다는 것이 업계의 평이다. PF 보증을 제공한 사업장이 대부분 수도권 혹은 지방의 알짜 입지에 집중돼 있다. 미분양 가능성이 그만큼 낮아졌다는 얘기다. 

◆ 2013~2017년 우발 부채·약정 2배 증액

2010~2014년 GS건설의 우발부채 및 약정액은 10조원에도 미치지 못했다. 이 기간 규모가 가장 컸던 시기가 2010년으로 9조6569억원이다. 이후에는 4조~8조원대를 오르내렸다. 아이러니하게도 GS건설에 대규모 부실로 적자가 발생한 이후인 2015년부터 우발부채가 급속도로 불어나기 시작해 2017년 19조7439억원을 기록했다. 2018년 부터는 다시 감소세가 이어져 지난해 14조1041억원으로 집계됐다. 

전문가들은 우발부채의 규모보다는 세세한 내역을 살펴봐야 한다고 주장한다. 이중에서도 리스크가 가장 높은 시행사 PF 대출 보증액이 차지하는 비중이 지속적으로 감소했다는 점에 주목한다. 

2010년 2조5138억원으로 26%를 차지한 시행사 PF 대출액은 2011년 39%(1조9513억원)로 정점을 찍었다. 이후 2015년(1조7104억원) 16%, 2016년(2조3289억원) 14%, 2018년(1조6657억원) 10%, 지난해(1조4722억원) 10%로 꾸준히 줄어들고 있다. 

다만 비중 축소에도 불구하고 GS건설의 PF 대출 보증액(1조4722억원)은 여타 대형 건설사와 비교해도 상당히 많은 수준이다. 삼성물산(188억원)과 현대건설(8575억원), 대림산업(6590억원)보다 최소 6000억원 이상 규모가 크다. GS건설이 보유한 현금 및 현금성자산(1조7930억원)과도 차이가 크지 않다. 

해외 현지법인 등을 위해 GS건설이 제공한 지급 보증액이 차지하는 비중도 10년 동안 90% 줄어들었다. 2010년 10%(9562억원), 2012년 40%(3조4148억원)에 육박한 뒤 2013년(2206억원) 4%, 2015년(2611억원) 2%로 크게 감소했다. 이후 2018년(347억원)과 지난해(1047억원) 각 1% 미만에 그쳤다.

반면 시행사 PF 대출보다 리스크가 낮다고 평가받는 건설 공사 이행 관련 분양사업 지급 보증액과 시행사 책임 준공 약정액이 차지하는 비중은 증가세를 보였다. 건설 공사 이행 관련 분양사업 지급 보증액의 경우 2010년 36%(3조5155억원)를 기록한 뒤 2014년 41%(2조4759억원), 2017년 65%(12조8281억원), 지난해 53%(7조4763억원)로 늘어났다. 최근 GS건설을 비롯해 대형 건설사들은 PF보증보다는 책임준공에 집중하는 모습을 보여주고 있다. 

시행사 책임 준공 약정액이 차지하는 비중도 확대됐다. 2012년 1% 미만(412억원)에 불과했지만 2015년 15%(1조6972억원)로 증가했다. 이후 2018년 8%(1조2901억원)로 줄었다가 지난해(2조184억원) 14%로 늘어났다.

수분양자 이주비와 주택매입자금 대출액 비중도 최근 다시 늘어나고 있다. 2010년(1조8910억원) 20%에서 2012년(6913억원) 8%로 줄어들었고 2015년(1211억원) 1%까지 떨어졌다. 이후 2017년(1조7004억원) 9%, 2018년(2조9351억원) 18%, 지난해(1조9664억원) 14%로 다시 늘어나고 있다.