HDC현산, PF대출 지급보증 중단
②리스크 낮은 자금보충·조건부채무인수약정으로 선회
이 기사는 2020년 06월 03일 07시 30분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
1997년 국제통화기금 구제 신청(IMF), 2008년 글로벌 금융위기 등 경제 이벤트가 발행할 때마다 국내 건설업계는 유동성 위기의 직격탄을 맞았다. 지난 10년간 어려움을 극복하고 사업을 재정비했지만 정부의 부동산 규제와 코로나19 후폭풍으로 또 다시 건설업계는 위기를 겪고 있다. 중소형사부터 대형사까지 너나할 것 없다. 특히 과거와 다르게 실물경기 침체를 우려하는 목소리가 커지면서 상대적으로 리스크가 적다고 알려진 단순 시공만 하는 건설사조차 안심할 수 없는 처지에 몰렸다. 영세한 시행사가 즐비한 국내 시장의 특수성 탓에 건설사들이 PF 지급보증을 서는 사례가 빈번하기 때문이다. 부동산 개발사업이 삐걱대는 순간, 시행사가 짊어져야 할 리스크가 고스란히 시공사로 전이되는 구조다. 팍스넷뉴스는 국내 건설사들의 유동성과 우발채무, 차입구조 등 각종 리스크를 점검해봤다.


[팍스넷뉴스 박지윤 기자] HDC현대산업개발이 향후 부동산 시장 변동성에 대비하기 위해 최근 주택사업 전략을 수익성보다는 안정성을 강화하는 방향으로 선회한 것으로 나타났다. 이 회사는 전체 사업에서 주택 비중이 90%에 달할 정도로 주택사업 의존도가 높은 건설사로 손꼽힌다. 부동산 경기에 민감하게 반응하는 사업 포트폴리오를 감안해 외부 개발사업에 제공하는 프로젝트파이낸싱(PF)보증은 줄이고 자체개발사업의 자금보충과 채무인수약정은 늘렸다. 선제적인 리스크 관리를 실시한 것이다.


HDC현대산업개발은 최근 외주주택사업을 추진하기 위해 시행사가 일으킨 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 제공하는 지급보증을 완전히 중단했다. 2010년 연결 12월말 기준 6802억원에 달하던 지급보증액은 2011년 4000억원, 2013년 4269억원, 2015년 4244억원으로 등락을 보였다. 이후 2016년 2542억원, 2017년 1478억원으로 줄어들다가 2018년부터 지난해까지 시행사 PF 대출 지급보증을 전혀 제공하지 않았다.


반면 시행사, 특수관계자, 사회간접자본(SOC) 법인에게 제공하는 자금보충약정액과 조건부 채무인수약정액은 확대했다. 제공 대상은 HDC아이파크몰과 HDC아이앤콘스 등 내부 계열사가 주를 이뤘다.


2010년부터 2011년까지는 자금보충약정과 조건부 채무인수약정을 전혀 체결하지 않다가 2012년 9298억원, 2013년 7263억원으로 약정액을 대폭 늘려나갔다. 2015년 8312억원, 2017년 9771억원으로 증가한 데 이어 2018년 1조5305억원, 지난해 1조4711억원으로 1조원 중반대까지 늘어났다.


업계에서는 HDC현대산업개발이 향후 PF 우발채무가 터져 재무구조 악화로 이어지는 리스크를 줄이기 위해 안정성을 강화한 것이라고 평가한다. 분양가 상한제 등 국내 부동산 규제 기조가 이어지고 있는 데다 부동산 경기도 하강 추세에 접어들었기 때문이다.


신용평가업계 관계자는 “건설사 입장에서 자금보충약정·조건부 채무인수약정보다는 외주 시행사 PF 대출 지급보증 리스크가 더 크다”며 “외주주택사업을 추진하는 시행사의 PF 대출에 지급보증을 제공하게 되면 최악의 경우 건설사가 시행사 대신 공사비뿐 아니라 사업비와 토지비에 대한 PF 대출까지 감당해야 하기 때문”이라고 말했다.


그는 “자금보충약정과 조건부 채무인수약정의 경우 유형에 따라 익스포저(위험 노출액)가 달라지는데 대형건설사의 경우 책임준공 미이행시 채무인수약정이 차지하는 비중이 크다”며 “책임준공 미이행시 채무인수약정은 시행사가 채무불이행 상태에 빠지더라도 금융기관이 함께 채무를 감당하는 데다 건설사는 공사비만 책임지면 되기 때문에 외주 시행사 PF 대출 지급보증에 비해 상대적으로 익스포저가 낮다”고 설명했다.


업계 관계자는 “HDC현대산업개발이 자산 규모 13조원에 달하는 아시아나항공 인수를 추진하고 있는 데다 최근 코로나19(COVID19) 사태, 유가 급락, 부동산 규제 등 대내외 악재가 이어지고 있다”며 “수익성이 낮더라도 안정적인 자금보충약정, 조건부 채무인수약정액을 확대하면서 시장 상황에 민첩하게 대비하겠다는 전략을 택한 것”이라고 덧붙였다.


업계에서는 HDC현대산업개발이 토지를 확보한 뒤 분양을 통해 높은 수익성을 얻는 자체개발사업을 과거처럼 공격적으로 추진하기 어려울 것으로 분석한다. 자체개발사업비에서 보통 40%의 비중을 차지하는 토지 가격이 가파르게 상승하면서 토지매입 자금 부담이 점차 커지고 있기 때문이다. 지난해 11월 아시아나항공 인수를 선언하면서 2조원에 달하는 인수 자금을 마련해야 하는 등 유동성 확보가 시급해진 것도 주요인 중 하나다. 


건설업계 관계자는 “HDC현대산업개발은 2015년부터 시작된 주택 경기 활황에 힘입어 호실적을 내면서 재무 건전성 개선에 성공했던 대표적인 대형건설사”라면서도 “하지만 과거 외주 시행사 PF 보증을 확대하면서 공격적인 주택사업을 하다가 대내외 경제 상황이 급변하면서 재무구조가 급격히 나빠졌던 경험이 있다”고 말했다. 이어 “과거처럼 수익성이 높은 동시에 높은 리스크를 동반한 자체개발사업, 시행사 PF 대출에 제공하는 지급보증 규모를 확대하기는 어려울 것”이라고 덧붙였다.

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