[딜사이트 김민아 기자] 미래에셋자산운용이 부동산투자회사(리츠·REITs)의 첫번째 상장을 앞두고 자신감을 드러내고 있다. 시장 리스크를 최소화한 안정적인 수익 구조를 갖췄다는 이유에서다.

4일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 이달 말 한국거래소에 미래에셋맵스제1호위탁관리부동산투자회사(맵스제1호리츠) 상장을 위한 증권신고서를 제출할 예정이다. 맵스제1호리츠는 다음 달초 수요예측을 거친후 7월 말 유가증권 시장에 입성할 전망이다. 공모 규모는 약 700억원이다. 주관사는 미래에셋대우다. 

맵스제1호리츠는 2021년 9월 완공되는 경기도청 신청사가 위치한 경기도 수원시 광교신도시 소재 도심형 아울렛에 투자하는 리츠다. 대상 건물은 지하 8층, 지상 17층 규모로 맵스제1호리츠는 이 중 상업시설 면적인 지하 4층~지상 5층(8만6190㎡)에 투자한다.

미래에셋자산운용과 미래에셋대우는 코람코자산신탁으로부터 해당 시설을 매입하기 위해 컨소시엄을 구성하고 지난해 11월 인수 우선협상대상자로 선정됐다. 인수금액은 2780억원 수준으로 미래에셋대우가 후순위 담보대출 등으로 최대 1020억원을 투자했다. 나머지는 미래에셋자산운용이 금융기관 대출과 임대차보증금을 통해 자금을 조달하는 구조다. 

맵스1호리츠는 당초 이달 말 증시 입성을 계획했다. 하지만 지난 2월 말 국토교통부로부터 인가를 받은 뒤 진행된 매매 작업이 1달가량 지체되면서 전체 상장 일정도 일부 조정됐다. 미래에셋자산운용 관계자는 “시기가 미뤄진 것에 대해 특별한 이유는 없고 통상적인 매매 계약 협의에 따라 늦춰졌다”고 말했다.

미래에셋자산운용은 이번 리츠 상장에 대해 유독 자신감을 보이고 있다. 신종 코로나바이러스감염증(코로나19)으로 오프라인 상업시설이 침체됐음에도 안정적인 수익구조를 마련하고 있다는 점 때문이다. 

해당 상업시설의 임차인은 GS그룹 중 하나인 GS리테일로 오는 2035년까지 책임임대차 계약이 체결돼 있다. 롯데쇼핑이 이를 다시 전차해 롯데아울렛과 롯데시네마를 운영하고 있다. 맵스1호리츠가 투자한 기초자산이 전차인의 매출 연동 전대료와는 독립적으로 GS리테일로부터 고정 임대료를 받는 구조로 짜여진 만큼 시장 리스크를 최소화했다는 평가다. 

미래에셋자산운용 관계자는 “극단적인 예로 롯데쇼핑이 해당 시설에서 수익을 하나도 내지 못해도 GS리테일로부터 고정적인 임대료를 받을 수 있다”며 “GS리테일은 코로나19 속에서도 편의점 사업이 잘 되면서 1분기 실적이 전년 동기 대비 좋아져 고정 임대료를 받는 것에서는 문제가 없을 것으로 보인다”고 설명했다.

일각에서는 맵스1호리츠의 구조가 국내 최대 상장 리츠인 롯데리츠와 유사하다고 평가했다. 지난해 10월 상장한 롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 백화점 4곳(창원·구리·강남·광주점)과 마트 4곳(의왕·장유·서청주·율하점), 아울렛 2곳(청주·율하점)을 기초자산으로 한다.

롯데리츠는 롯데쇼핑과 9~11년의 장기 책임 임대차 계약을 맺었다. 앵커 투자자인 롯데쇼핑은 제세공과, 보험료, 관리비를 모두 부담하고 고정 임대료(연 1.5% 상승)를 지급한다. 이를 재원으로 투자자들에게 연간 약 6% 내외의 배당수익을 제공한다.

증권사 리츠 담당 연구원은 “결국 앵커가 모든 것을 책임을 진다는 점에서 롯데리츠와 미래에셋자산운용 리츠는 유사한 형태”라며 “맵스제1호리츠가 안정적인 수익 구조를 구축했다고 볼 수도 있지만 결국 판단은 투자자들이 하게 되는 것이다”고 말했다. 이어 “다만 GS리테일은 자사 점포를 넣은 것이 아니라 재임차를 준 것이기 때문에 향후 문제가 발생할 경우 GS리테일과 롯데쇼핑 간의 계약 내용에 따라 변수가 발생할 가능성도 존재한다”고 덧붙였다.