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현대건설, 수주 전략은 ‘자금력’
박지윤 기자
2020.06.12 08:39:57
공사비 1500억·HUG 보증수수료 1100억 절감 등 4590억 혜택 제공
이 기사는 2020년 06월 10일 16시 54분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 박지윤 기자] 사업비 7조원 규모 ‘한남3구역’ 재개발사업을 사수하기 위해 대형건설사 3곳이 각축을 벌이는 가운데 현대건설은 탄탄한 자금력을 바탕으로 재무적 관점에서 우위를 점하고 있다는 평가를 받고 있다.

현대건설은 대안설계 공사비로 1조7377억원을 제시했다. 조합이 제시한 공사비 예상가격(1조8880억원)보다 1500억원 이상 저렴한 금액이다. 현대건설은 공사비 절감을 통해 조합원당 분담금을 약 4000만원 감축할 수 있다는 점을 부각시켰다.


업계 최상위 수준인 AA-의 회사채 신용등급을 보유한 현대건설은 사업비 조달 금리를 최소화하는 전략을 한남3구역에도 적용할 계획이다. 방배5구역 1.84%, 신길9구역 1.87% 등 지급보증을 통해 사업비 조달 금리를 낮춘 점을 예로 들면서 업계 최저금리 적용이 가능하다는 점을 강조했다.


현대건설은 최저금리 보장뿐 아니라 주택도시보증공사(HUG) 보증 없이도 사업비와 이주비 대여가 가능하다는 점을 강조하고 있다. 이런 경우 사업비와 이주비에 대한 HUG 보증 수수료를 각각 565억원과 525억원 등 총 1090억원 절약할 수 있다는 주장이다. 이는 조합원 가구당 2800만원 이상의 부담을 덜어주는 효과를 가져온다. 


현대건설은 한남3구역의 가장 큰 리스크를 12만5400㎡에 달하는 상업시설 미분양 가능성이라고 지적했다. 상가 미분양으로 조합원들에게 추가 부담금이 발생할 수 있다는 것이다. 

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평균 3.3㎡당 3000만원 이상, 최소 1조원 이상의 상가분양 수익이 들어온다는 전제로 20% 미분양 시 약 2000억원, 조합원 가구당 5000만원 이상의 추가 부담금을 부담할 수 있다고 현대건설은 평가했다.


이에 대한 해결책으로 현대건설은 5조4000억원에 달하는 탄탄한 자금력을 바탕으로 아파트뿐 아니라 상가까지도 100% 대물변제하는 조건을 제시했다. 대물변제 기준 역시 최초 일반분양가로 설정해 미분양이 발생하는 것에 대한 모든 책임을 조합에 전가하지 않겠다고 주장했다.


현대건설은 경쟁사 가운데 대림산업을 겨냥하는 홍보 전략을 선보였다. 대림산업은 상가 미분양에 대한 리스크를 조합에 전가했지만 현대건설은 100% 대물변제로 조합에 책임을 떠넘기지 않았다는 점을 강조했다.


현대건설의 한남3구역 재개발사업 2차 시공사 입찰 제안 영상. <사진=팍스넷뉴스>

공사비 상환 순서에서도 현대건설은 분양 수익이 나면 조합원 환급금을 우선적으로 지급한 뒤 공사비를 가장 나중에 받아가는 기성불 공사 후 상환 조건을 제안했다. 3사 모두 동일한 분양 수입금 내 기성불 방식을 제안했지만 경쟁사가 제안한 공사비‧사업비 병행상환 방식보다 사업비 이자부담을 최소화할 수 있다고 설명했다. 분양 수입금이 들어오면 은행에서 빌려온 사업비를 먼저 갚고 공사비를 가장 나중에 받는 구조이기 때문이다.


현대건설은 분양 계약시점에 조합원 환급금의 50%를 분양수입금 안에서 최우선 지급하겠다고 공표했다. 반면 대림산업은 분양 계약시 조합원 환급금으로 현대건설 대비 30%포인트나 낮은 20%를 제안했다고 꼬집었다.


현대건설은 원안과 대안 공사비 추가 제공 계획이나 조합원 추가 제공 항목에서도 꼼수를 부리지 않았다고 주장했다. 예를 들어 발코니 확장(원안공사비 항목), 신재생에너지 관련 비용(사업시행인가 조건), 정화조 설치(원안설계도면 항목), 미술‧장식품 설치(원안설계도면 항목) 등은 법적으로 원안공사비에 포함해야 하는 항목이라는 설명이다. 하지만 대림산업은 원안공사비 항목에 들어가야 할 사항들을 추가 공사비에 넣어 원안공사비를 줄이고 추가 공사비를 늘렸다고 지적했다.


이주비 대여 항목에서도 현대건설은 주택담보대출비율(LTV) 100%를 책임 조달하는 조건을 내세웠다. 풍부한 자금력을 바탕으로 사업촉진비 5000억원을 현대건설이 책임 조달하면서 세입자 문제, 명도 및 사업관련 민원 등을 해결하고 신속하게 사업을 추진하겠다는 것이다.


현대건설은 입찰 시 제출한 도급계약서에 대표이사 인감을 날인해 시공사 선정 즉시 계약 체결할 수 있는 모든 준비를 마쳤다고 강조했다. 신속한 사업 추진과 성공적인 사업완수를 위해 공사비 10%인 1737억원을 계약 이행보증금으로 설정할 계획이다. 현대건설의 한남3구역 사업을 성공적으로 진행하겠다는 의지와 자신감을 담았다고 주장했다.


현대건설은 아파트 세대 내외부 마감의 경우 조합에서 권고한 마감수준을 100% 동등 이상으로 반영했다고 설명했다. ▲명품 외산 마감재 ▲이건 창호 ▲미라클 윈도우 ▲광플라즈마 살균 청정환기시스템 ▲20단계 H 클린 알파 시스템 ▲에너지효율 1+등급 ▲전층 계단실을 비롯한 복도, 엘리베이터 홀 전체 천연 대리석 마감 등을 제시했다.


상업시설 활성화 방안으로는 ▲현대백화점그룹 입점 추진 ▲명문 학원가 입점을 통한 프리미엄 에듀타운 ▲종로서점과 플레이타임 입점을 통한 프리미엄 컬쳐타운 조성 등을 제안했다. 현대건설은 에비슨영과 함께 트렌드와 명품 입지를 반영한 전략적인 기획으로 한남3구역을 월드클래스 프리미엄 상업시설로 만들겠다는 포부를 밝혔다.


현대건설 관계자는 “현대건설은 현장설명회에서 조합에서 제시한 도급계약서를 수정사항 없이 100% 수용했다”며 “여기에 대안공사비 1조7337억원, 사업촉진비 5000억원, 조합원 부담금 입주 1년 후 100% 납부, 조합원 환급금 계약시 50% 지급, 아파트‧상가 분양 100% 대물변제 등 조합원들에게 제공하는 다양하고 폭넓은 혜택을 더했다”고 강조했다.


그는 이어 “현대건설을 시공사로 선정한다면 대안공사비(1500억원 이익), 상업시설 미분양시 100% 대물변제(2000억원 이익), HUG 보증 수수료(1090억원 이익) 등 조합원들에게 4590억원에 달하는 혜택을 돌려줄 것”이라고 말했다.

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