대우건설, 미착공PF ‘노량진’만 남았다
③11년간 PF 보증 4조 줄여…자기자본 대비 150→10%
이 기사는 2020년 06월 15일 08시 00분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
1997년 국제통화기금 구제 신청(IMF), 2008년 글로벌 금융위기 등 경제 이벤트가 발행할 때마다 국내 건설업계는 유동성 위기의 직격탄을 맞았다. 지난 10년간 어려움을 극복하고 사업을 재정비했지만 정부의 부동산 규제와 코로나19 후폭풍으로 또 다시 건설업계는 위기를 겪고 있다. 중소형사부터 대형사까지 너나할 것 없다. 특히 과거와 다르게 실물경기 침체를 우려하는 목소리가 커지면서 상대적으로 리스크가 적다고 알려진 단순 시공만 하는 건설사조차 안심할 수 없는 처지에 몰렸다. 영세한 시행사가 즐비한 국내 시장의 특수성 탓에 건설사들이 PF 지급보증을 서는 사례가 빈번하기 때문이다. 부동산 개발사업이 삐걱대는 순간, 시행사가 짊어져야 할 리스크가 고스란히 시공사로 전이되는 구조다. 팍스넷뉴스는 국내 건설사들의 유동성과 우발채무, 차입구조 등 각종 리스크를 점검해봤다.


[팍스넷뉴스 이상균 기자] 한때 전국 10여개 미착공 사업장에 4조원이 넘는 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 제공하며 리스크 관리에 문제점을 드러냈던 대우건설이 이를 10% 이하 수준으로 줄인 것으로 나타났다. 현재 PF보증액은 5000억원에도 미치지 못한다. 미착공 사업장도 사실상 서울 노량진 한 곳만 남았다.


◆2015년 미착공 사업장 9곳에 달해


대우건설의 PF보증액은 2009년 4조6180억원에 달했다. 자산유동화증권(ABS) 5520억원, 자산유동화기업어음(ABCP)와 전자단기사채(ABSTB) 1조4777억원, 기타 대출 2조5883억원 등으로 구성됐다. 이는 당시 대우건설 자기자본(3조551억원)의 151.1%를 차지할 정도로 리스크가 높았다.


이후 대우건설은 꾸준히 PF보증액을 줄여나갔다. 2010년 3조8586억원으로 줄어든데 이어 2012년에는 2조2165억원으로 3년 만에 절반 이하 수준이 됐다. 2013년부터는 1조원대에 진입했다. 


2017년부터는 1조원 아래로 감소했고 2018년 5397억원, 2019년 2935억원을 기록했다. 올해 3월말 2943억원에 이어 가장 최근인 4월말에는 4261억원으로 집계됐다. 자기자본의 1.5배 수준에 달했던 PF보증액은 이제 10%대에 머물고 있다.



PF보증액 감소와 함께 대우건설의 미착공 사업장도 자연스럽게 줄어들었다. 2015년까지만 해도 대우건설의 미착공 사업장은 ▲경기 김포시 풍무동 2차 ▲서울 마포구 합정동 1차 ▲충남 천안시 성성지구 ▲서울 마포구 합정동 2차 ▲경기 평택시 용이동 비전1차 ▲서울 용산구 한남동 한남더힐 ▲서울 동작구 본동 노량진지역주택 ▲서울 종로구 장사동 세운상가 ▲경기 평택시 용이동 비전 2차 등 9곳에 달했다. 토지를 보유한 시행사 혹은 재개발조합이 사업을 추진하는 과정에서 시공사인 대우건설이 PF보증을 제공하는 방식이었다.


대우건설은 주택개발 과정에서 책임준공만 제공하고 신규 PF제공은 최대한 억제하는 방식으로 리스크를 관리했다. 때마침 2014년부터 부동산 경기가 호조를 보이면서 사업성이 높아지자 7곳의 미착공 사업장에서 공사를 시작했다. 


과거 미분양 우려 탓에 개발을 머뭇거렸지만 결과적으로 분양 성적표도 양호했다. 현재 남은 미착공 사업장은 노량진과 세운상가 두 곳뿐이다. 이중에서도 세운상가는 이달 들어 도시형생활주택을 분양한데 이어, 조만간 아파트 분양도 추진할 예정이다.


◆노량진 개발사업, 1심 소송 패소…전망 불투명


대우건설의 미착공 사업장은 이제 노량진만 남았지만 여전히 사업 추진 가능성은 불투명하다. 이곳은 서울시 동작구 본동 441 일대 2만9743㎡ 규모다. 2008년 지역주택조합을 설립해 재개발을 추진했지만 자금난으로 부도가 났고 2012년 토지소유권을 상실했다. 


이후 토지소유권은 시행사인 로쿠스로 넘어갔고 시공사인 대우건설과 함께 공동으로 사업을 재개했다. 여러 시행착오 끝에 지하 4층~지상 33층, 6개동, 주상복합 823가구를 조성하는 방안을 추진했다.


하지만 기존 지역주택조합에 가입해 손실을 본 주민들의 반대가 극심해 사업은 좀처럼 진전되지 못했다. 동작구청의 중재로 기존 조합원이 납부한 조합비의 50%를 보전하고 10%를 추가 지원하는 것으로 합의했지만 여전히 일부 조합원의 반대가 남아있었다. 


토지확보에 어려움을 겪는 와중에 주택건설사업계획승인 처분을 취소하는 1심 소송이 열렸고 여기서 로쿠스와 대우건설이 패소했다. 당분간 착공을 기대할 수 없는 상황이다. 현재 소송은 서울고등법원에 계류 중이다.


대우건설은 현재 노량진 개발사업에 2200억원 규모의 PF보증을 제공하고 있다. 로쿠스가 KB저축은행 등 금융권에서 자금을 대출받는 과정에서 1250억원, 유동화 특수목적법인(SPC)인 나인노들에 950억원 등이다. 여기에 대우건설도 로쿠스에 1년 이하 만기의 자금 1720억원을 빌려줬다.

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