[딜사이트 김민아 기자] 올해 1호 리츠 상장을 준비 중인 이지스밸류플러스리츠가 신종 코로나바이러스감염증(코로나19)과 주식시장 악재 속에서도 흥행에 선방했다. 다만 지난해 상장한 리츠에 비하면 낮은 수요예측 경쟁률을 보였다. 코로나19가 장기화될 경우 주요 자산으로 담고 있는 오피스에 영향을 미칠 수 있어 상장 후 주가 급등 가능성은 제한적일 수 있다는 이유에서다.

17일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용의 이지스밸류플러스는 지난 10~11일 양일 간 기관투자자들을 상대로 수요예측을 진행했다. 이번 수요예측은 총 공모주식수 2370만주의 50%인 1185만주에 대해 진행됐다. 총 274개의 기관이 참여해 87.09대 1의 경쟁률을 보였다.

공모리츠 열풍이 분 지난해 이후 상장한 리츠 중 가장 낮은 경쟁률이다. 공모리츠는 저금리 현상이 지속되면서 안정적인 배당투자 수단으로 부각되며 지난해부터 투자수요가 크게 증가했다. 지난해 10월 30일 상장한 롯데리츠 수요예측에는 총 969개의 기관이 참여해 358.06대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 12월 상장한 NH프라임리츠도 711.65대 1의 높은 수요예측 경쟁률을 기록했다.

이지스밸류플러스는 비슷한 형태를 가진 NH프라임리츠와 비교하면 부진했다. NH프라임리츠는 주식시장 호황 및 리츠에 대한 세제혜택 방안 발표 등 우호적인 상황 속에서 상장했다. 하지만 이지스밸류플러스는 코로나19로 투자심리가 악화됐고 청약일 직전 미국발 주식시장이 급락하는 악재로 수혜를 받지 못했다는 것이다.

이지스밸류플러스의 최초 투자자산은 서울시 중구 중심업무지구(CBD)에 위치한 태평로빌딩이다. 태평로 빌딩을 보유한 ‘이지스97호’의 수익증권을 매입하는 재간접 리츠 형태다. 재간접 리츠는 부동산을 직접 매입해 유동화하는 리츠와 달리 부동산 사모펀드에 투자하거나 리츠 회사 지분에 투자한다. 태평로빌딩의 임차인은 현재 CJ대한통운, 삼성생명, 중국공상은행, 보람상조 등이다.

NH프라임리츠 역시 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등 오피스를 편입자산으로 한 재간접 리츠다. 4개 오피스 실물을 담은 부동산펀드 지분 10%씩을 담고 있다.

이지스밸류플러스는 재간접리츠라는 점에서 NH프라임리츠와 비교할 수 있다. NH프라임리츠 상장 당시 자본시장법은 공모 재간접 리츠가 사모펀드 지분 10% 이상을 확보하는 것을 제한했다. 반면 이지스밸류플러스는 지난 4월 시행된 자본시장법시행령 개정의 수혜를 받았다. 개정안은 공모리츠 및 공모펀드를 조성할 때 적용되던 사모펀드의 지분율 제한을 폐지했다. 이에 따라 이지스밸류플러스의 이지스97호 지분율은 99%다.

특히 NH프라임리츠는 지분율이 5~10%에 불과해 부동산을 운용, 관리해 가치를 향상시키는 리츠 성장성에 제약이 있다는 지적이다. 이지스밸류플러스의 경우 실질적으로 직접 소유하고 있어 부동산 가치를 올리는 역할을 기대할 수 있다.

일각에서는 이지스밸류플러스의 공실률이 NH프라임리츠에 비해 다소 높다는 우려감을 드러냈지만 큰 영향을 미칠 정도는 아니라는 주장도 나온다.

이지스밸류플러스의 지난 4월 기준 공실률은 5.4%다. NH프라임리츠가 상장을 추진할 당시 공실률이 5%를 밑돌았던 것과 비교하면 상대적으로 높은 수치다. 4개 오피스를 기초자산으로 담은 NH프라임리츠의 공실률은 지난해 11월 기준 서울스퀘어 4.7%, 강남N타워 1.4%, 서초사옥·삼성SDS타워 0%였다.

다만 이지스밸류플러스는 다수의 임차인으로 구성돼 대량 공실이 발생할 리스크가 낮아 오히려 안정성을 갖췄다는 평가다.

코로나19 여파로 향후 경기 상황이 불투명하고 전체 오피스 시장에 불안감이 있다는 점도 악재로 작용하고 있다.

조윤호 DB금융투자 연구원은 “재간접리츠로 배당수익률은 매력적이지만 지난해처럼 상장 초기 리츠의 주가가 급등하는 상황이 연출되기는 어렵다”고 예상했다.

상장 주관을 맡은 삼성증권 관계자는 “기관투자자들의 현장 반응은 긍정적이었고 상장 리츠 중 상품성이 가장 좋다는 의견도 많았다”며 “다만 작년에 비해 리츠에 대한 투심이 꺾였고 시장 분위기가 좋지 않은 것의 영향으로 상대적으로 낮은 경쟁률을 기록했다”고 설명했다.

한편 이지스밸류플러스는 16~17일 양일간 기관투자자 및 일반투자자 공모청약을 동시에 진행했다. 일반청약 결과 총 3억1833만670주의 청약이 접수돼 26.86대 1의 경쟁률을 기록했다. 청약증거금으로는 약 7958억원이 모였다. 주당 공모가는 5000원 단일가로 확정 진행됐다.