"지주공동사업으로 정비시장 틈새 노려라"
양팔석 부자아빠부동산연구소 대표 "적은 규제에 사업성 보장까지"

[팍스넷뉴스 김진후 기자] 재건축·재개발 정비 시장이 급랭한 가운데 시장 일각에선 소형 정비사업으로 눈을 돌리고 있다. 대형 사업지의 경우 정부 당국의 삼엄한 경계로 사업 진행이 더딘 상황이다. 반면 소형 정비사업지는 규제의 범주에서 비교적 자유로울 뿐 아니라 대형사업 못지않은 사업성을 보이고 있다.


양팔석 부자아빠부동산연구소 대표는 최근 소형 정비사업의 추진을 맡아 성공으로 이끈 정비시장 전문가다. 그가 대표를 맡고 있는 부자아빠부동산연구소는 도시재생과 소규모 주택 정비사업에 주목해 관련 연구에 몰두하고 있다. 양 대표와 부자아빠부동산연구소가 진행한 '논현 퍼스티움' 사업의 경우 지주공동사업으로 사업성과 속도를 모두 잡은 것이 특징이다.


양팔석 부자아빠부동산연구소 대표. 사진=팍스넷뉴스 김진후 기자.


◆논현 퍼스티움, 수익률 40% 기록


양팔석 대표는 소형 정비사업에 대해 "정부가 '도시재생활성화 및 지원에 대한 법'과 '빈집 및 소규모 주택에 대한 특례법'을 내놓으면서 정비시장의 판도가 달라졌다고 판단했다"며 "그 중에서도 틈새시장으로 볼 수 있는 지주공동사업의 잠재성이 높다는 판단에 직접 사업의 공동시행을 맡기도 했다"고 말했다.


그가 공동시행한 논현 퍼스티움은 8가구 규모의 빌라 논현 이즈빌을 정비한 사업지다. 양 대표는 "총 대지 575㎡, 각 가구당 69㎡의 대지지분을 가진 소유자들과 2018년 말 지주공동사업을 진행하기로 협약했다"며 "정비 후 올해 지하 주차장 1층~지상 6층 두 개동에 상가 1실까지 총 30가구 규모 근린생활시설을 공급했다"고 소개했다.


논현 이즈빌의 지주 8명 중 실제 공동사업을 원한 것은 3명으로 나머지 5명은 현금정산을 택했다. 양팔석 대표는 "사업 전 가구당 시세가 7억5000만원에서 최소 9억원 이상으로 뛰었고 공동사업자 3명은 한 채당 10억3000만원의 주택을 거머쥐었다"고 말했다.


이는 사업 전 시세 대비 40%의 수익률이다. 양 대표는 "공동사업자들은 대지지분에 대한 대물로 한 명당 3채의 주택을 더 가져갔다"며 "일종의 조합원 분양가인 '지주가'로 1억원 정도 저렴하게 분양해갔다"고 전했다. 한 채당 전세가격을 4억원으로 환산할 경우 전세수익으로만 12억원을 얻는 셈이다.


공동지주사업은 현장마다 차이가 있지만 여타 정비사업 대비 사업기간이 월등이 짧다는 설명이다. 양 대표는 "사업협의부터 준비단계 9개월을 거쳐 준공까지 총 소요기간이 1년6개월에 불과하다"며 "여러 변동성이 있지만 사업기간 절약으로 비용 절감도 가능했다"고 평가했다.


◆"규제 강도 적지만 동의율 100%는 문턱"


왜 다름 아닌 지주공동사업을 택했을까. 양 대표는 적용되는 규제의 강도가 여타 사업대비 현저히 적다고 말한다. 그는 "소형 정비사업방식인 ▲자율주택정비사업 ▲가로주택정비사업 ▲소규모 재건축정비사업은 실질적으로 당국의 규제 범주에 속해있다"며 "자금조달 과정에서 주택도시보증공사(HUG)에 손을 빌릴 경우 분양가 상한제에 적용될 우려가 있고, 한국토지주택공사(LH)와 공동 시행할 경우 사업 전반에 LH의 동의를 구해야 한다"고 말했다.


그는 "LH와 공동 사업 시 미분양 발생 분을 LH가 떠안지만 매입 가격이 터무니없이 낮다"며 "정상적인 분양을 통해 수익을 얻으려는 사업 목적과 배치되는 부분"이라고 주장했다.


양 대표는 "반면 지주공동사업은 여타 소형 정비사업방식과 달리 ▲안전진단 ▲분양가 상한제 ▲재건축 초과이익 환수제 ▲재당첨 금지 ▲조합원 지위 양도 제한 ▲공공임대주택 의무 적용 등에서 자유롭다"며 "규제지역인 서울 정비시장에서도 사업추진이 비교적 수월한 편"이라고 설명했다. 이와 함께 설계의 자율성이 타 방식 대비 높은 것도 장점으로 꼽힌다는 설명이다.


다만 지주공동사업의 단점으로 주민 동의율을 거론했다. 양 대표는 "사업 진행을 위해 지주 100%의 동의가 필요하다"며 "실제로 논현 퍼스티움의 경우 옆 빌라도 함께 개발할 계획이었지만 동의율을 충족하지 못해 이즈빌만 개별 진행했다"고 말했다.


◆"개발사와 꾸준한 소통·협의 필요"


지주공동사업이 가능한 입지에 대해 양팔석 대표는 "지주 20인 이하의 단독주택 또는 소규모 빌라를 중저층으로 개발할 경우 효용성이 가장 높다"며 "주변 주택 가격이 높거나 교통 또는 업무단지·편의시설이 발달해 임대임차 수요가 풍부한 곳이 유리하다"고 분석했다.


공동지주사업의 추진 방식은 다음의 절차를 따른다. 먼저 건축법에 따라 주민과 개발사가 토지에 대해 협의를 한 뒤 사업성을 분석한다. 양 대표는 "복수의 가설계를 도출하고 시뮬레이션을 거쳐 수익성 및 주민에게 제시할 수 있는 가격대를 산출한다"며 "이 가격을 바탕으로 합의에 이르면 본 설계에 들어가고 이후 개발사가 금융과 인허가 등의 과정을 맡는 구조"라고 설명했다.


지주들의 사업 참여방식은 두 가지로 나뉜다. 그는 "지분제의 경우 현재 보유한 땅의 지분만큼 참여해 그에 해당하는 수익을 가져가지만 그만큼 무한책임을 진다"며 "확정제는 지정한 금액만큼 사업 완료 후 수익으로 가져가는 형태"라고 말했다.


주의할 점은 개발사와의 충분한 협의라고 양팔석 대표는 지적한다. 양 대표는 "1980년대 지어진 공동주택의 노후화가 진행하면서 지주공동사업의 수요가 상당히 늘어날 것으로 예측한다"면서도 "다만 개발사를 선정할 때 개발사업의 노하우와 자금력, 신뢰성을 가진 곳을 선택해 꾸준히 소통해야 한다"고 지적했다. 그는 "협의를 통해 사업성을 검증하고 진행 과정을 꼼꼼히 체크해야 좋은 투자처로 거듭날 것"이라고 말했다.

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