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블록체인 부동산 거래, 리츠 대체 가능할까
④ 디지털 부동산 증권 거래 플랫폼 속속 등장...카사코리아 첫발 떼
가상자산 거래가 활기를 띄었던 2017년부터 지난 3년간 가상자산 시장은 성숙해진 만큼 다양하고 복잡해졌다. '불법'으로 치부하기에는 가상자산 시장의 규모가 커졌고, 블록체인의 특성을 활용한 여러 가상자산 금융 상품이 등장했다. 이에 따라 전 세계적으로 가상자산 거래가 합법화되고 과세 방안 연구가 추진되는 추세다. 한국도 마찬가지다. 지난 3월 지난 3월 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률(특금법)이 통과됐으며, 정부는 내달 세제 개편안 발표시 가상자산의 과세 방안을 발표할 예정이라고 밝혔다. 가상자산 거래가 제도권에 올라올 것이라는 기대가 높아지자 기관투자가와 전통 금융권도 시장 진입을 준비하고 있다. 블록체인 업계 또한 서비스의 안정성과 보안성을 높이며 기관투자가의 자금이 들어올 것을 대비하고 있다. 팍스넷뉴스는 금융서비스에 접목된 가상자산과 블록체인의 현황에 대해 알아봤다. 


[팍스넷뉴스 김가영 기자] 최저 금리 시대를 맞으면서 '부동산 불패신화'가 확산되고 있지만 정작 일반인이 부동산 투자에 접근하기는 어렵다. 주식과 달리 거래 금액이 크고 건물에 대한 신뢰할 수 있는 정보를 얻기 힘든 데다, 간편하게 거래할 수 있는 플랫폼도 없다. 때문에 부동산 거래는 일부 기관투자가나 고액 자산가만의 리그로 인식됐다. 블록체인은 이러한 부동산 투자 시장의 한계를 해결할 수단으로 떠오르고 있다.


기존 부동산 금융시장에도 리츠(부동산투자신탁, REITs)와 부동산펀드 등 일반 투자자가 부동산에 투자할 수 있는 창구는 열려있었다. 특히 리츠는 소액 투자자에게도 부동산 투자의 기회를 열었다는 점에서 호응을 얻으며 빠르게 성장했다. 리츠는 2010년 기준 50개, 자산규모 7조6000억원에서 지난해 248개, 자산규모 51조8000억원까지 늘었다.


그러나 여전히 기관투자자 중심의 사모 리츠 시장이 발달돼 있어 상대적으로 일반인의 참여 기회는 적게 느껴진다. 업계 통계에 따르면 부동산 간접투자 시장의 총 자산 규모는 약 100조원으로 이 중 공모형 부동산펀드는 3%, 상장 리츠는 5% 수준에 불과하다. 


이러한 부동산 시장의 한계를 해결하기 위해 가장 먼저 블록체인을 들고 나온 기업은 카사코리아다. 카사코리아는 프롭테크 스타트업으로 블록체인 기반 디지털 부동산 수익증권 유통 플랫폼 '카사'를 내놨다.


카사는 건물을 'DABS(Digital Asset Backed Securities, 댑스)'라는 증권으로 쪼개 발행·거래할 수 있는 플랫폼이다. 건물 상장을 원하는 소유주가 플랫폼에 상장을 신청하면 건물 가격 감정을 받게 된다. 이후 KB국민은행, 하나은행, 한국토지신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁이 상업용 건물을 담보로 댑스를 발행한다. 투자자는 1댑스당 5000원에 청약받을 수 있고, 공모 후에는 주식거래처럼 원할 때 카사 플랫폼 안에서 댑스를 매매 할 수 있다. 댑스를 보유하고있으면 분기별로 임대수익을 받을 수도 있다. 


리츠의 경우 부동산투자회사가 특수목적법인(SPC) 설립한 후 투자금을 공모해 SPC에 지분투자를 하는 방식으로 진행된다. 즉 투자자들은 건물을 소유한 회사의 주식을 사는 것이다. 반면 카사의 경우는 신탁회사가 소유권을 갖고 있는 건물의 자산유동화증권(ABS)을 발행하면, 이를 카사에서 판매하거나 거래하는 방식이라는 점에서 차이가 있다. 리츠에 비해 투자와 거래, 현금화까지 모든 과정이 빠르며 실시간으로 가격변동을 확인할 수 있다는 것이 장점이다. 자체 플랫폼에서 거래되기 때문에 상장 또한 리츠에 비해 쉽다. 


지난해 5월 금융위원회는 '혁신금융서비스(금융 규제 샌드박스)'중 한 곳으로 카사코리아를 선정했다. 혁신금융서비스에 지정되면 자본시장법상 규제 특례를 받아 서비스를 시범 진행하고 검증할 수 있다. 카사코리아는 부동산 신탁에도 수익증권을 발행할 수 있고, 디지털 부동산 증권을 판매하거나 거래 플랫폼을 운영할 수 있도록 규제 특례를 부여 받았다. 다만 댑스 발행 규모는 5000억원까지로 제한했으며, 일반 투자자는 1년간 2000만원, 소득적격투자자는 4000만원까지만 투자할 수 있도록 했다.


또 다른 기업인 펀드블록글로벌 또한 블록체인 기반의 부동산 간접투자 거래소 '펀드블록'을 준비하고 있다. 플랫폼의 전체 구조는 카사와 유사하다. 다만 증권을 발행하는 신탁사가 다르다. 카사에는 코람코신탁, 한국자산신탁, 한국토지신탁, 하나은행, 국민은행이 참여하고 있다. 반면 펀드블록은 대신자산신탁, 대한토지신탁, 코리아신탁, 우리금융그룹이 참여했다. 펀드블록글로벌은 지난달 우리금융그룹의 스타트업(Start-up) 육성 프로그램인 디노랩(Digital Innovation Lab)에 선정되기도 했다.


이외에도 루센트블록 또한 대전 지역의 건물 등을 대상으로 디지털 부동산 증권 플랫폼을 개발 중이며, 혁신금융서비스로 인가 신청을 마친 것으로 알려졌다.


이처럼 블록체인을 활용해 건물을 쪼개 팔 수 있는 플랫폼이 여러 개 등장하면서 플랫폼 간의 경쟁도 치열해질 전망이다. 어느 플랫폼에서 어떤 건물을 거래할 수 있는지가 관전 포인트다. 


조찬식 펀드블록글로벌 대표는 "좋은 상품을 플랫폼에 유치할 수 있는 능력이 가장 중요하다"라며 "부동산 투자는 법적 문제나 시설관리 등 여러 이슈가 발생할 가능성이 높기 때문에 대형 자산을 운용해 본 경험이 있고 충분한 노하우를 지닌 회사일수록 경쟁력이 있을 것"이라고 말했다. 



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