[딜사이트 김민아 기자] 해외 부동산을 기초자산으로 한 두 개의 부동산투자회사(RIETs·리츠)가 유가증권 시장에 도전장을 냈지만 희비가 갈렸다. 결과적으로 메리츠증권이 주도한 해외부동산펀드가 국내 첫 해외부동산리츠 타이틀을 거머쥐었다. 메리츠에 앞서 공모 계획을 내세웠던 삼성증권이 막판 무릎을 꿇었다.  리츠 기초자산이 되는 해외부동산의 임차인이 승부를 결정했다.   

24일 금융투자업계에 따르면 이번 두 리츠의 승부는 메리츠증권과 삼성증권간 간접적인 대결이었다. 특히 최희문 메리츠증권 부회장이 삼성증권 출신이라 양사간 물밑 심리전이 상당했던 것으로 전해진다. 

제아일글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤(Pentagon) 지역에 위치한 프라임 오피스(파이낸스 타워 콤플렉스)를 기초자산으로 한다. 메리츠증권이 앞서 현지 론을 통해 인수한 부동산이다. 이 건물은 정부기관이 오는 2034년까지 장기 임차 계약을 체결하고 있다. 모든 층이 임차해 빈 공간이 없는 것으로 알려지고 있다.  

반면 중도에 상장을 포기한 마스턴운용이 추진했던 마스턴프리미어1호의 기초자산은 프랑스 파리 뇌이쉬르센 내 프라임 오피스(크리스탈 파크)로 글로벌기업이 임차중이다. PwC, 에스티로더 등이 2028년까지 임차를 약속했다. 이 빌딩은 지난해 삼성증권이 사들인 건물이다. 

양 리츠 모두 국내 최초 해외 부동산 투자 리츠로 국토교통부의 인가를 받았다. 제이알글로벌리츠가 해외 부동산 리츠 상장 1호를 목표로 이날까지 공모를 진행중인데 반해 마스턴프리미어1호는 막판 상장 일정을 미뤘다. 

제이알글로벌리츠가 기초자산으로 한 파이낸스 타워에는 벨기에 연방정부 산하 벨기에 건물관리청이 오는 2034년 12월까지 장기 임대차 계약을 맺고 있다. 현재 벨기에 재무부·복지부·식품안전부 등 연방정부 주요 부처가 입주해 있다.

벨기에 정부가 각 부처의 업무 효율을 높이고 접근성을 높이기 위해 펜타곤 구역의 임대 면적이 큰 건물로 부처들을 이전시키고 있다는 점이 강점이다. 실제 파이낸스 타워 인근에는 벨기에 연방 경찰청, 조폐국, 금융감독원, 이민국이 위치하고 있다. 신규로 공급 예정인 빌딩에는 지역 경찰청 등이 선임차했다.

이에 반해 마스턴프리미어1호의 크리스탈 파크에는 민간기업이 임차중이다. 세계 4대 회계법인 중 하나인 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC)가 프랑스 본사로 활용하고 있다. 글로벌 화장품 기업인 에스티로더, 항료 원료 전문기업 IFF, 컴퓨터 컨설턴트 아델리어스(Adelius)스도 임차하고 있다. 이들의 평균 잔여 임차기간은 7.9년이다.

두 리츠는 모두 모자(母子) 구조를 형태를 갖고 있다. 상장 모리츠가 부동산이나 이를 기초자산으로 하는 증권에 투자하는 자리츠에 자금을 투입한다.

제이알글로벌리츠는 제이알제26호리츠(자리츠)의 지분 100%를 사들이는데 공모 자금을 활용한다. 자리츠는 파이낸스 타워를 소유한 현지 투자법인 지분을 전부 보유 중이다. 결국 제이알글로벌리츠가 파이낸스 타워 지분을 100% 갖는 구조다.

마스턴프리미어1호도 크리스탈 파크에 투자한 자펀드 '마스턴유럽9호'의 수익증권 24%를 매입하는 형태다. 크리스탈 파크의 전체 조달 금액(9982억원)과 현지 은행으로부터 받은 담보대출금을 고려하면 지분의 21~22% 가량만을 보유하는 셈이다.

일각에서는 제이알글로벌리츠가 재간접펀드 규제에서 벗어난 것도 상장 성공의 이유로 제시했다. 복층재간접펀드 규제는 일반 공모펀드가 재간접펀드에 투자하는 행위를 금지하고 있다. 투자 대상이 펀드의 수익증권인 마스턴프리미어1호는 해당 규제로 인해 ETF 등 일반 공모펀드의 참여가 제한된다. 반면 제이알글로벌리츠는 투자 대상이 사모 리츠로 관련 규제에서 자유롭다.

시장 관계자는 "국내 개인 투자자의 경우 임차인이 '안정적인 정부 기관'이라는 것 때문에 제이알글로벌리츠에 투자 매력을 느낀 것으로 보인다"며 "재간접 투자 규제로 공모펀드의 투자를 받을 수 없다는 것도 마스턴프리미어1호가 상장을 미룬 데 영향을 일부 미친 것 같다"고 말했다.

제이알글로벌리츠는 22~24일 청약을 거쳐 8월 초 유가증권시장에 상장 예정이다. 공모를 통해 총 4850억원을 조달한다. 상장을 미룬 마스턴프리미어1호는 연내 상장에 재도전 계획이다.