이같은 지역도시공사 출범 열풍은 부동산 경기 호황 덕분이다. 기존에 한국토지주택공사(LH)가 기반시설을 조성한 뒤 토지를 매각해 얻는 개발이익이 점차 커지자 지방자치단체가 눈독을 들이고 있는 것이다.

부동산업계 관계자는 "지자체 입장에서는 부동산 경기 활황기에 자신의 지역에서 이뤄지는 개발사업 이익을 LH가 모두 가져가는 것은 부당하다고 여길 수 있다"며 "최근 지역 기반 도시공사가 줄지어 출범하는 것은 해당 지역 개발이익을 LH와 공유해 지역 주민들의 주거 발전을 위한 자금을 확보하기 위한 것"이라고 해석했다.

그는 "다만 출범 초기인 지역도시공사의 경우 개발사업 경험이 전무하기 때문에 규모가 큰 사업이나 고난이도 설계능력을 요하는 사업을 주도적으로 추진할 만한 역량이 부족하다"며 "상대적으로 지역도시공사보다 사업 경험이 풍부한 LH가 주도하는 개발사업에 참여하는 경우가 많다"고 설명했다.

◆ LH, 정부급 신용도·탄탄한 자금력 확보

LH의 경우 정부기관과 같은 신용도를 자랑하기 때문에 금융기관으로부터 최저금리 수준의 채권발행이 가능하다. 높은 신용도를 기반으로 저금리의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받아 손쉽게 토지를 확보할 수 있는 구조다.

반면 지역도시공사는 상황이 녹록치 않다. LH와 비교해 신용도가 상대적으로 낮기 때문에 채권발행이 어렵거나 높은 금리를 적용받는 것이 일반적이다. 

LH와 함께 채권발행을 통해 확보한 토지를 민간사업자들에게 매각하지 못할 경우 지역도시공사들은 난관에 부딪히게 된다. 지역도시공사가 감당해야 할 채권의 이자비용이 불어나기 시작하면서 해당 지역주민들의 세금 부담 증가로 이어지기 때문이다.

토지 매각이 이뤄지지 않아 이자부담을 감당하지 못할 경우 현금 확보를 위해 LH와 지역도시공사가 발행한 채권을 할인 판매하더라도 가격에 차이가 발생한다. LH가 보유한 부지의 채권이 지역도시공사 소유 부지 채권보다 높은 가격에 팔려나가는 것이다.

◆ LH-지역도시공사, 미분양시 인수 물량 놓고 '기싸움'

이 같은 난관에도 불구하고 지역도시공사가 LH가 주도적으로 추진하는 개발사업에 참여하기 위해 고군분투하는 이유는 LH의 참여는 정부 차원의 보증 역할을 하기 때문이다. 자금력과 사업 역량이 풍부한 LH가 추진하는 개발사업은 안정성을 크게 높여준다. 자금력이 부족하고 사업경험도 적은 지역도시공사가 자금을 조달해 사업을 참여하기 수월해지는 것이다.

지역도시공사 입장에서는 LH를 일부 견제하는 것도 가능하다. 인허가권을 갖고 있기 때문이다. 지역도시공사와 광역도시공사가 힘을 합쳐 해당 지역 개발사업의 인허가를 협상의 지렛대로 활용하기도 한다.

LH와 지역도시공사가 함께 사업을 진행하는 과정에서도 치열한 수싸움이 벌어진다. 건설업계 관계자는 "LH도 개발사업을 시행하려면 사업 리스크를 분석하고 내부적으로 '경영 투자 심의위원회'를 거쳐야 한다"며 "LH와 지역도시공사가 함께 민관협력투자개발사업을 추진할 때 주로 갈등이 발생한다"고 지적했다.

특히 수도권에 비해 분양성을 보장하기 어려운 지방도시에서 진행하는 개발사업은 리스크가 높기 때문에 지역도시공사와 LH간 수싸움이 치열하다. 해당 개발사업에 금융회사가 대출하거나 시공사가 공사를 진행하기 전에 미분양 발행 물량을 LH나 지역도시공사가 인수하라는 보증 조건을 내걸기 때문이다. 

부동산업계 관계자는 "LH와 지역도시공사는 미분양 발생시 인수해야 할 물량을 줄이기 위해 한치의 양보도 없는 협상을 벌인다"며 "예전에는 LH가 단독으로 추진하는 개발사업이 대부분이었지만 최근 들어 지역도시공사가 공동 사업자로 참여하는 방식으로 추세가 바뀌면서 이들의 기싸움이 더욱 자주 발생하고 있다"고 덧붙였다.