경기주택도시공사
3기신도시 위치는 좋은데…임대는 무수익
②공급물량 중 절반 장기임대…장기임대비축리츠 활용

[팍스넷뉴스 전세진 기자] 경기주택도시공사(GH)가 중점사업으로 추진중인 3기신도시는 이전 개발사업과는 달리 임대물량이 상대적으로 많다. 일반분양 물량이 줄어들 것으로 예상되는 만큼 별도의 수익창출안을 마련해야 하는 셈이다. GH는 임대주택에 공공리츠를 활용해 적자가 나지 않는 보호장치를 마련하겠다는 입장이다.


GH는 광교·다산신도시 사업을 통해 대규모 택지개발에 대한 경험과 노하우를 익혔다. 분양완판 행렬이 이어지는 성과도 달성했다. 3기신도시는 이런 자신감을 기반으로 GH가 적극적으로 추진하는 차기사업이다.



◆서울 접근성·교통 인프라 우수…분양 성공 기대 


3기신도시 지역중 현재 GH가 지분 참여를 확정지은 곳은 하남 교산, 과천 과천, 안산 장상, 용인 플랫폼시티다. 지분율은 각각 ▲하남 교산 30% ▲안산 장상 20% ▲용인 플랫폼시티 95%로 확정했다. 과천 과천지구의 경우 과천도시공사와 지분율 협상을 진행 중이다. GH의 몫 중 과천도시공사가 10% 이내 지분율을 가져가는 안이 논의 중인 것으로 알려졌다.


해당 지역들은 대부분 치열한 청약경쟁을 예상하는 곳으로 사업성이 충분하다는 평가를 받고 있다. 뛰어난 서울 접근성과 교통 인프라 등의 장점을 갖고 있기 때문이다. 특히 2022년 사전청약 예정지로 발표한 용인플랫폼시티의 경우 분당선 구성역을 중심으로 도시를 조성하는 한편 GTX-A노선 용인역 개통을 확정했다. 


과천 과천 지구는 발표한 신도시중 강남 접근성이 가장 뛰어난데다 GTX-C 노선이 들어올 예정이다. GH가 일반분양에 나설 경우 광교·다산에 이어 다시 한번 알짜 수익을 낼 수 있을 것이란 기대가 나온다.


다만 3기신도시는 이전 개발사업들과는 결이 다르다. 작년 취임한 이헌욱 GH 사장이 '장기임대주택'을 통한 주거안정을 주요 목표로 내세우고 있기 때문이다. 경기도가 민선 7기 목표로 내세운 임대주택 4만1000호 공급의 상당수를 3기신도시를 통해 구현한다는 계획이다.


3기신도시는 공공주택특별법에 의해 공공임대주택(국민임대 등 장기공공임대 25% 이상, 영구임대 5%이상) 공급 비율을 35% 이상 충족해야 한다. GH는 나머지 65% 중 지분비율대로 부여받은 물량의 절반을 장기임대주택 형태로 공급할 예정이다. 최소 1만3000호 이상일 것으로 추정된다.


장기임대주택은 저소득층 일부가 대상이던 공공임대주택과 달리 무주택자라면 누구나 살 수 있도록 기준을 설정했다. 월 임대료는 임대주택단지 관리·운영비를 충당하는 수준으로 책정하되 기준 중위소득의 20%를 상한으로 검토 중이다. 


2020년 2인 기준 중위소득은 299만1980원으로 이중 20%는 59만8396원이다. 임대보증금은 월 임대료의 50배(1~2인)~100배(3인 이상)로 공공사업자의 운영에 필요한 최소한의 범위에서 책정할 방침이다.


◆일반분양 물량 적어 수익 축소 불가피


흔히 공공임대주택을 놓고 '지을수록 적자'라는 말이 나온다. 사용자의 임대료는 낮고 운영·관리비는 계속 들어가기 때문에 결국 공급자의 손실액이 쌓이는 구조다. GH는 '장기임대비축리츠'의 모형을 새로 만들어 이같은 악순환을 막겠다는 계획이다.


장기임대비축리츠는 정부(주택도시기금), 지방정부, GH가 자금을 출자해 만든다. GH의 출자범위는 전체지분의 10% 정도이며 나머지는 주택도시기금에서 융자를 받아 충당할 예정이다. 


GH가 임대단지를 지은 다음 시세의 60% 수준으로 장기임대비축리츠에 매각한 뒤, 다시 GH가 해당 단지를 임차해 30년 단위로 운영을 한다. 임대료가 들어오면 GH는 매년 매각가의 1%를 리츠에 납부하고, 나머지는 금융이자, 수선유지비 등으로 소진할 계획이다.


3기 신도시는 사실상 임대주택이 절반을 차지해 일반분양 물량이 줄어드는 만큼 GH가 대규모 매출과 영업이익을 기대하기는 어렵다는 것이 업계의 중론이다. 가뜩이나 GH의 판매비와 관리비는 매년(▲2016년 412억원 ▲2017년 491억원 ▲2018년 535억원 ▲2019년 652억원 ) 증가세를 보이고 있다. 영업이익 축소는 불가피할 것으로 전망된다.


GH관계자는 "장기임대주택은 임대료를 운영비용 수준으로 측정해 기본적으로 무수익을 목표로 하는 구조"라면서 "적자가 나지 않게 설계한 만큼 3기신도시에 최대한 대량 공급을 하겠다는 취지"라고 설명했다.

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