한국토지주택공사
밑 빠진 독에 물 붓기, 임대사업 '딜레마'
③ 작년 1조 손실, 부채 70조…향후에도 이익 창출 어려워

[팍스넷뉴스 이상균 기자] 든든한 정부 지원에도 불구하고 한국토지주택공사(LH)에는 만만치 않은 고민이 하나 있다. 좀처럼 수익성이 나지 않는 임대사업이다. 지난해에만 1조원이 넘는 손실을 기록했고 향후에도 이 같은 적자기조를 끊어내기 힘들 것이란 전망이 지배적이다. 


그동안 부동산 경기 호황으로 토지개발사업에서 수조원의 이익을 올려준 덕분에 임대사업 손실이 상대적으로 드러나 보이지 않았지만 앞으로 상황은 180도 달라진다. 각종 규제로 부동산 시장이 움츠러들면서 과거와 같은 대규모 토지개발 이익을 기대하기 어려워졌기 때문이다.


◆2028년까지 임대주택 200만호 확충


최근 6년간(2014~2019년) LH의 주력사업은 예나 지금이나 토지사업이다. 매출액이 2014년 13조7565억원에서 시작해 지난해 15조1169억원으로 늘어났다. 2017년 최고치를 찍었던 2017년(17조5325억원)에 비하면 2조원 이상 줄어든 규모이지만 여전히 매출 비중이 73.6%에 달할 만큼 굳건한 위치를 자랑하고 있다. 6년간 매출 비중도 10%포인트(64.8%→73.6%) 가까이 상승했다.



반면 주택사업은 같은 기간 매출액이 6조1982억원에서 3조4076억원으로 감소했다. 매출 비중도 29.2%에서 16.6%로 줄었다. 주택사업의 빈자리는 고스란히 임대사업이 채워 넣고 있다. 지난 6년간 매출액은 1조198억원에서 1조4411억원으로 4000억원 이상 늘었고 매출 비중도 4.8%에서 7%로 증가했다.


LH는 이미 자사의 주력사업을 전환시키겠다는 의지를 수차례 피력했다. 2014년 9월 택지개발촉진법 폐지를 발표한데 이어, 2015년 5월 LH의 기능을 조정해 택지개발사업을 축소하고 임대주택공급, 도시재생사업을 확대하겠다고 공언했다. LH는 2028년까지 임대주택을 200만호로 확충한다는 계획이다. 서민 주거안정과 공적 서비스 업무에 초점을 맞추겠다는 것이다.


◆부영의 임대사업과는 결이 달라


문제는 임대주택 사업이 전형적인 '돈 먹는 하마'의 모습을 보이고 있다는 점이다. 지난해 LH의 부동산임대 사업은 매출 1조4410억원에 매출원가 2조7093억원으로 매출총손실 1조2683억원을 기록했다. 2018년 손실액(-9505억원)보다 손실규모가 3000억원 이상 확대된 것이다. 


이미 쌓인 빚의 규모도 상당하다. 공공주택관리사업(2016년 6월부터 주택임대사업에서 명칭 변경)의 부채규모는 70조941억원으로 LH의 모든 사업 중 가장 크다. 주력인 신도시‧택지개발사업(33조6027억원)의 두 배가 넘는다. 부채비율도 505%로 유일하게 500%를 상회한다.


우려스러운 점은 부동산 경기 하락으로 신도시‧택지개발사업에서 예전 수준의 이익을 기대하기 어려워졌다는 사실이다. 이전에는 임대사업에서 손실을 봐도 이들 주력사업에서 나오는 이익으로 메우는 것이 가능했다. 하지만 앞으로는 이를 장담하기 어려워질 수 있다는 얘기다. 


실제로 지난해 신도시, 택지개발사업의 영업이익률은 29.1%를 기록했지만 손실보전대상사업(공공주택, 산업단지개발, 행정중심복합도시건설, 혁신도시개발, 공공주택관리)은 -2.9%에 그쳤다. 신도시, 택지개발사업은 2015년 7.1%를 기록한 이후 매년 상승세를 보이고 있지만 손실보전대상사업은 2017년 16%로 정점을 찍은 후 완연한 하락세를 보였다.



일각에서는 임대사업의 특성상 초기투자비용이 많이 들어가지만 일정 기간이 지나 손익분기점(BEP)을 넘어선 이후에는 수익성이 크게 개선될 것이라는 전망도 내놓는다. 국내 기업 중 현금흐름이 좋은 것으로 유명한 부영이 대표적인 사례다. 다만 전문가들은 부영의 사례를 LH에 그대로 대입해서는 안 된다고 조언한다. 


신용평가사 관계자는 "LH의 임대사업은 공공성 차원에서 취약계층에게 제공하는 것으로 수익성을 목표로 설정한 부영과는 차원이 다르다"며 "정부의 전폭적인 지원이 가능한 곳이기 때문에 이처럼 수익성을 따지지 않고도 임대주택을 공급할 수 있는 것"이라고 말했다. 그는 "향후에도 LH가 임대주택 사업으로 이익을 얻는 것은 불가능에 가깝다"고 강조했다.

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