2020
"해외 부동산 투자 대세···물류창고 등 유망"
박성진 미래에셋대우 전무 "대체투자 중 해외 부동산으로 눈 돌려야"


[팍스넷뉴스 김가영 기자] 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 확산 이후 여러 대체투자 수단 중에서도 해외 부동산 투자의 비중이 높아질 것이라는 전망이 나왔다.


박성진 미래에셋대우 전무(대체투자본부장. 사진)은 16일 서울 여의도 콘래드호텔에서 '포스트 코로나19 자산배분 전략'이라는 주제로 열린 '2020 팍스넷뉴스 금융 포럼'에 참석해 해외 부동산 투자가 대세라는 점을 강조했다.. 


'글로벌 저금리시대 해외 대체투자 전략'이라는 제목으로 강연에 나선 박 전무는 "최근 한국을 비롯해 전세계적으로 금리가 낮아지는 한편 주식과 채권 등 전통 투자시장의 위험조정수익률은 더 크게 낮아지고 있다"며 "금리가 조금만 높아져도 가격변동성이 커지기 때문"이라고 말했다. 따라서 부동산, 인프라, 부실채권(NPL), 사모펀드(PEF)와 같은 대체투자가 각광을 받을 것이라는 설명이다. 박 전무는 이 가운데 부동산 시장을 눈여겨봐야 한다고 강조했다. 


그는 "특히 한국 부동산 시장이 전세계 부동산 시장의 1.95%에 불과할 정도로 적은데다 거래 투명성이 낮아 해외 시장으로 눈을 돌리는 추세"라며 "해외 부동산펀드는 2012년 말부터 2018년 말까지 연평균 약 46%의 가파른 성장률을 보였고 2018년부터는 국내 부동산펀드 설정금액을 웃돌았다"고 전했다. 


또 "미국, 영국, 일본 등 연금자산 규모가 큰 P7 국가의 연기금은 부동산을 포함한 대체자산에 약 15~30% 비율로 투자하고 있으며, 투자비중은 지난 10년간 지속적으로 증가했다"고 덧붙였다. 국내에서도 마찬가지로 연기금·보험사·공제회 등 주요 투자가의 투자 수단이 채권→파생상품→대체투자로 변화하는 현상이 나타나고 있다.


박 전무는 코로나19 확산으로 해외 부동산 투자 전략에도 변화가 일어날 것이라고 분석했다. 기존에는 선진국 유명 도시의 랜드마크 건물에 투자해 임대료 상승과 자산가치 상승을 노리는 '코어(Core) 투자전략'을 선호했으나 앞으로는 가격이 낮은 건물이나 저평가된 매입해 가치를 제고하는 '밸류애디드(Value added)'나 '어파튜니스틱(Opportunistic)' 투자전략을 구사하게 될 것이라는 전망이다.


코로나19로 인해 부동산 옥석가리기가 시작되고 물류 및 데이터 사업이 새롭게 부상한다는 점도 부동산 시장에 변화를 일으킬 것으로 박 전무는 예상했다. 그는 "리츠닷컴에서 8월 말 발표한 '2020년 미국 리츠 성과'자료에 따르면 미국 호텔의 잔존가치는 47%이상 하락했고 리테일은 37%, 오피스는 25%씩 각각 하락했다"고 말했다. 반면 "데이터센터는 리츠상장을 하지 않아 정확한 수치를 파악할 수는 없지만 32% 이상 가치가 상승한 것으로 예측되고 물류창고는 11%, 개별창고는 2% 이상 상승했다"고 강조했다. 


이에 따라 중단기적으로는 멀티패밀리 클래스 B와 A, 물류창고, 데이터센터가 투자처로 부상하고 장기적으로는 신흥국가의 프라임에셋이 각광받을 가능성이 높다고 점쳤다. 


멀티패밀리는 미국인의 주요 거주형태 중 하나인 고급 임대주택을 말한다. 멀티패밀리 B클래스의 월 임대료는 약 1500달러(한화 177만원), A클래스는 약 2000달러(한화 236만원) 정도다. 일반적으로 B클래스를 중산층, A클래스를 부유층으로 본다. 박 전무는 "멀티클래스의 경우 국내 투자가들에게는 아직 잘 알려져있지 않지만 경제위기 등의 스트레스에 강한 편이며, 미국이 한국보다 부동산 임대 관련 규제가 완화된 편이기 때문에 좋은 운용사를 선택해 투자한다면 성과가 좋을 것"으로 내다봤다. 이어 "특히 경제위기가 발생해도 A클래스 거주자가 B클래스로 이주한다는 특징이 있어 상대적으로 B클래스의 집값이 안정적"이라고 말했다.  


박 전무는 "코로나19와 함께 택배 주문량이 늘어나고 있다"며 "아마존이 물류창고를 지속적으로 늘리고 있지만 물량 처리 속도를 못 따라가고 상황이기 때문에 이미 유럽에서는 물류창고의 시세가 급상승하고 있다"고 설명했다. 또, 그는 "美·中 갈등으로 생산기지가 분산되면서 호재를 얻는 신흥국가가 있을 수 있고, 이러한 국가의 인프라 관련 대체투자가 유망할 것으로 보인다"고 진단했다.  



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