신생 신탁사 3인방, 연착륙 '쉽지 않네'
한투·대신·신영 설립 1주년…부동산 시장 침체로 PF 줄어, 책임준공 수주 난항

[팍스넷뉴스 전세진 기자] 지난해 새로 출범한 한투부동산신탁·대신자산신탁·신영부동산신탁 3사의 시장안착이 쉽지 않은 모양새다. 신생사로서의 한계를 뼈저리게 체감하고 있다. 코로나19와 부동산 시장 침체라는 이중고까지 겹치면서 설립 초반 수주영업에 어려움을 겪고 있다.


◆책준 수주환경 악화…대주단 구성 증권사→새마을금고·저축은행으로


지난해 7월말 금융위원회의 대신자산신탁 본인가를 시작으로 10월 한투부동산신탁, 신영부동산신탁 출범까지 2009년 이후 10년만에 등장하는 새로운 신탁사 3인방에 업계는 술렁였다. 3곳 모두 탄탄한 자본력을 갖춘 증권사 계열의 신탁사인 만큼 기존 11개 업체가 형성해온 업계구도가 재편될 것이란 전망이 나왔다. 2017년 이후 금융지주 계열의 신탁사가 장악하고 있는 책임준공형 관리형 개발신탁(책준형) 수주 경쟁이 치열해질 것이란 관측도 나왔다.


다만 출범 1년차를 맞은 현재, 신탁업계에서는 '싱겁다'라는 반응이 주를 이룬다. 예상과 달리 3곳 모두 아직 책준형 시장에서 눈에 띄는 영향력을 발휘하고 있지 못하기 때문이다. 


본격적인 영업을 시작한 이래 신영부동산신탁이 7건의 책준형 수주를 기록했고 대신자산신탁은 작년 2건, 올 상반기 3건으로 총 5건을 계약했다. 한투부동산신탁 역시 신규 PF 대신 기존 롤오버(상환 연장) 물량 정도를 수주한 것으로 알려졌다. 


그나마 계약한 책준형 수주건도 기존 상위권을 점하고 있는 KB부동산신탁, 하나부동산신탁 등이 눈여겨보지 않은 중소형건이 대다수다. 이 때문에 책준형 수주를 하고난 뒤에도 대주단 구성에 어려움을 겪고 있는 경우도 있다.


무엇보다 올해 들어 코로나19 확산에 부동산 시장 규제라는 악재가 연이어진 것이 신생 3사의 발목을 잡았다. 신규 개발사업이 자취를 감추면서 증권사들도 PF를 조성하는데 어려움을 겪고 있다. 증권사가 빠진 PF의 빈자리는 새마을금고, 신협, 저축은행 등이 메우고 있다. 후순위 모집에도 난항을 겪고 있다. 2~3달이 지나고도 대주단을 모집하지 못하는 사례도 나타나고 있다. 


모회사 또는 관계사인 증권사들의 힘을 빌리는 것도 어렵다. 지난해 같은 계열의 부동산신탁사와 증권사가 책준형 사업을 하는 과정에서 유동화 특수목적법인(SPC)에 신용공여를 할 경우 자본시장법 위반에 해당한다는 법령 해석이 나왔기 때문이다.


◆한투 '신중' 모드…대신·신영 '텃밭 다지기'


당초 주력사업으로 고려했던 책준형 수주가 힘들어지면서 신생 신탁사 3곳 모두 출범 이후 내내 순손실을 이어오고 있다.

올해 들어 누적 손실이 가장 큰 곳은 한투부동산신탁이다. 2020년 1~2분기 합산 영업수익(매출)은 15억원, 당기순손실액은 48억원을 기록했다. 현재 신탁보수 포트폴리오는 담보신탁→토지신탁→관리신탁 순이다. 


담보신탁은 전체 신탁시장에서 차지하는 비중이 10%에 불과한데다가 진입장벽이 낮아 수익성이 떨어지는 분야다. 한투부동산신탁 입장에서는 담보신탁에서 벗어나 책준형을 포함한 토지신탁으로 전환해야 할 필요성이 큰 셈이다. 


한투부동산신탁은 내부적으로 리스크 허들(위험관리 승인장벽)을 높게 설정해 책준형 사업을 신중하게 수주하겠다는 분위기인 것으로 알려졌다. 개발사업에 평균 1년~3년이 소요되는 만큼 당장의 공격적인 수주보다 향후 위험을 대비하자는 취지다.


대신자산신탁은 지난해 누적 18억원에 달했던 순손실액을 올해 2분기 6억원으로 줄이면서 손익분기점(BEP) 달성을 눈앞에 두고 있다. 올해 1~2분기 누적 수수료 수익은 24억원, 이중 신탁 보수는 22억원을 차지했다.  


당초 신생 3사중 가장 적은 인원인 46명으로 시작해 현재 60명으로 인력 규모를 최소화 한 것이 비용절감에 도움이 됐다. 3개사 중 유일하게 리츠 인가를 받아 올 9월 공모 리츠 1호를 출범시켰다. 비교적 안정적으로 텃밭을 다지고 있다.


김철종 대신자산신탁 대표는 "출범 당시 목표로 설정했던 올해 BEP 달성이 여전히 가능하다고 보고 있다"며 "하반기에 수주가 몰리는 신탁업 특성상 4개월동안 적극적인 영업을 펼쳐나갈 것"이라고 밝혔다.



3개사 중 가장 자산규모가 작은 신영부동산신탁의 약진도 눈에 띈다. 지난해 3~4분기 영업수익 23억원을 달성했다. 3월 결산법인인 신영부동산신탁은 올 1분기(4월~6월)에만 27억원의 영업수익을 올렸다. 같은 분기 나머지 신탁사에 비해 신탁보수 또한 23억원으로 가장 많다. 작년 51억원이던 당기순손실 규모도 올해 1분기 들어 1억원으로 괄목할만한 개선을 이뤘다.  


박순문 신영부동산신탁 대표는 "현재 누적 계약금액 기준 책준형과 관리형 토지신탁이 60%, 나머지 담보형 및 분양사무 컨설팅 등이 40%인 포트폴리오를 구성한 상태"로 "하반기 들어 수익 지표가 점차 개선되는 중"이라고 말했다.

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