고전하는 1년차 신탁사, 돌파구는
한투·대신·신영…ICT 활용·리츠·정비사업 등

[팍스넷뉴스 전세진 기자] 설립 1주년을 맞은 신생 신탁사들에게 역시나 시장은 녹록지 않았다. 특히 코로나19에 부동산 시장 규제가 겹치면서 책임준공형 관리형(책준형) 신탁 수주가 쉽지 않았다. 몇몇 상위 업체가 시장을 독식하는 가운데, 사업제안서도 읽어주지 않는 경우가 부지기수였다. 


생각보다 높은 진입장벽에 고전하고 있는 한투부동산신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁도 대응책 마련에 부심하고 있다. 리츠(REITs), 정비사업 등 신사업에 뛰어들며 수익원 다변화에 주력하고 있다. 


◆한투부동산신탁, 이종상품 개발·연내 리츠 인가 목표


한투부동산신탁은 출범 당시 카카오페이(9.9%), 미디어월(9.9%), 피노텍(9.9%) 등이 주주로 참여해 시장의 눈길을 모았다. 다양한 업계의 주역이 모인만큼 ICT 플랫폼과 기술을 활용한 상품 출시를 목표로 했다. 


예컨대 카카오페이와 2030재산증식신탁을, 피노텍과 비대면담보신탁상품을 구현하는 식이다. 이를 담당하는 신상품 개발팀도 만들었다. 책준형 신탁사업 외에 새로운 수익의 한축을 만들어낸다는 의지였다.


다만 연내 해당 상품 출시는 불가능한 것으로 알려졌다. 부동산신탁과 ICT 기술과의 접점을 찾는 일이 만만찮아 내부적인 고충이 많다는 후문이다. 시간이 걸리더라도 기존 신탁사들과 다른 서비스를 제공하는 부동산 플랫폼이 되겠다는 목표는 아직 확고하다. 코로나19와 급변하는 시대상황을 반영해 프롭테크 분야 등 다양한 아이디어를 현실화시킨다는 계획이다.


한투부동산신탁은 리츠 자산관리회사(AMC) 연내 인가도 목표로 하고 있다. 리츠가 신탁업계의 새 수익원으로 주목받고 있는 만큼 시장 진출을 위한 준비를 서두르고 있다. 


◆신영부동산신탁, 종합 자산관리 접점 모색


신영부동산신탁은 지난해 출범과 함께 원스톱(One-stop) 자산관리 밸류업 서비스를 표방했다. 고객의 부동산 자산에 대한 가치평가부터, 재투자, 세금, 증여·상속 등 전분야를 두루 관리하겠다는 목표였다. 최대주주인 신영증권과의 시너지 창출 가능성도 기대할 수 있었다. 금전자산은 신영증권의 재산관리 시스템에서, 부동산자산은 신영부동산신탁이 맡는 식이다.


실제 신영부동산신탁의 주주사들이 의뢰한 개발사업이나 증권사들과 연계한 자산관리 문의도 상당하다. 다만 최근까지 쏟아진 23번의 부동산 정책들로 민간사업자들의 의사결정 진도가 더디다는 점이 걸림돌로 작용하고 있다.


낙후된 지역의 소규모 정비사업의 경우 정책이 또다시 바뀌어 손해가 날 수 있다는 시장불안감이 팽배해 섣불리 계약으로 연결하지 못하는 경우도 있다. 신영부동산신탁이 추진하던 '2030 청년임대주택' 사업 역시 기대에는 못미친다. 역세권내 오피스텔 등에 사업을 벌일 계획이었지만 최근 주거형 오피스텔에도 취득세를 중과하고 임대사업자 혜택이 없어지면서 적극적인 사업 추진이 어려워졌다.


악화된 수주 환경 때문에 당장은 신탁업 포트폴리오를 효율적으로 갖추는데 집중한다는 계획이다. 현재의 사업구성비는 계약금액 기준 책준형·관리형이 60%, 나머지 담보·대리사무·분양사무 컨설팅 등이 40%를 차지하고 있다. 기존 신탁사들과 비슷한 구색을 갖춘 셈이다.


박순문 신영부동산신탁 대표는 "청년 주택을 개발해 임대사업과 분양, 리모델링, 매각 등을 고려하고 있지만 사업에 진전이 없는 상황"이라면서 "규제가 시장에 자리잡을 때까지 내부적으로 홈페이지나 프로세스 개편, 전산개발 등을 통해 고객과의 접점을 늘리는 데 주력하며 우리 본연의 길을 걸어갈 것"이라고 말했다.


◆대신자산신탁, 리츠 1호 순항


대신자산신탁은 3개사중 가장 먼저 리츠 시장에 입성했다. 올 2월 국토교통부로부터 리츠 AMC 인가를 받았다. 출범 당시부터 차입형과 책준형 등 기존 주류 상품을 대체할 필요성이 있다고 판단한 김철종 대신자산신탁 대표의 의지가 담겼다.


리츠에 공을 들인 성과는 6개월만에 나왔다. 이달초 대신자산신탁이 출시한 제1호 리츠 상품 '대신케이리츠물류1호'는 올해 공모리츠 중 가장 높은 경쟁률인 14.05대 1을 기록했다. 모기업인 대신증권이 주관을 맡고 대주단으로 신한은행, 하나은행, 신한캐피탈 등이 참여했다. 


대신자산신탁의 리츠를 중심으로 한 포트폴리오 다변화는 계속될 것으로 전망된다. 지난 6월에는 건영과 컨소시엄을 이뤄 용상 공공지원민간임대주택 우선협상자로 선정됐다. 코로나19 때문에 늦어진 인원보강도 리츠사업부를 중심으로 다시 재개할 예정이다. 이밖에 엘로지스틱스피에프브이㈜에 지분 투자를 하는 등 프로젝트금융투자회사(PFV) 사업에도 참여하고 있다.


김 대표는 "코로나19로 사업이 지연돼 검토 단계에 머물러 있는 건들이 많다"면서 "이번에 성황리에 마무리한 리츠 1호를 시작으로 관련 사업을 확대할 예정"이라고 말했다. 이어 그는 "책준형, 담보형 신탁 등 다양한 수익 기반을 만들기 위해 노력하고 있다"고 밝혔다.


(사진설명= 서울시 2030청년주택 조감도)


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