차입형 토지신탁사의 경우 지방의 분양 경기 침체로 미분양 관리 부담이 늘어 재무건전성과 수익성이 낮아질 것으로 관측된다. 반면 책임준공확약 관리형 토지신탁사는 금융그룹의 우수한 신용도를 바탕으로 신규 수주 확대와 수익성 개선 추세를 이어갈 것으로 예상된다.

정효섭 한국기업평가 금융1실 책임연구원은 24일 제6차 한기평 크레딧 온라인 세미나에서 "차입형 토지신탁사와 책임준공확약형 관리형 토지신탁사의 실적 방향성은 달라질 것"이라며 "차입형 토지신탁 수주는 감소세를 보이는 반면, 책준확약 관토신 수주는 증가세가 나타나고 있다"고 말했다. 정 연구원은 "올해 책준확약 관토신 신규 수주가 차입형 토지신탁 신규 수주 실적을 뛰어넘을 가능성이 높을 것"이라고 덧붙였다.

◆ 차입형 토지신탁, 신규 수주 감소와 대손·이자비용 증가

차입형 토지신탁 수주는 2017년 5928억원, 2018년 3890억원, 지난해 2794억원으로 감소세를 보이고 있다. 반면 책준확약 관토신 수주는 2017년 937억원, 2018년 1771억원, 지난해 2397억원으로 꾸준히 늘고 있다. 

2018년과 지난해에는 신규 수주가 감소했지만 올해 상반기 들어 책준확약 관토신 수주가 확대되면서 전체 신규 수주가 증가하고 있다. 지난해 대주주가 바뀐 우리자산신탁, 아시아신탁, 교보자산신탁이 책준확약 관토신 수주를 확대한 것이 주요인으로 작용했다.

정 연구원은 "한국토지신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 대한토지신탁 등 차입형 토지신탁 위주 4개 신탁사는 대손비용과 이자비용 부담이 늘어나면서 수익성이 낮아지는 추세"라며 "반면 KB부동산신탁, 하나자산신탁 등은 책준확약 관토신 수주 확대에 힘입어 수익성이 개선되고 있다"고 설명했다.

그는 지방 부동산 시장이 침체를 겪으면서 차입형 부동산 신탁사는 재무건전성이 떨어질 것으로 관측했다. 정 연구원은 "지방 부동산 시장 침체로 차입형 토지신탁 사업의 분양실적이 부진을 겪으면서 신탁계정대여금의 자산건전성은 저하될 것"이라며 "지난 4월부터 분양 후 경과기간과 분양률에 따라 차등적으로 신탁계정대여금을 분류해야 하기 때문에 자산건전성 관리 부담도 가중되고 있다"고 분석했다. 

이어 "분양실적 부진으로 신탁계정대여금 투입 부담도 함께 증가해 부채비율이 2016년 12월말 49.1%에서 올해 3월말 108.7%까지 상승했다"며 "올해 3월말 차입형 부동산신탁사 평균 유동성 비율은 367%로 높은 수준이나 단기 차입 위주로 자금을 조달해 유동성 관리 부담은 늘어났다"고 덧붙였다.

◆ 한토신·한자신·대토신, 분양실적 부진

올해 3월 기준 한국기업평가 신용등급을 보유한 차입형 토지신탁사 3곳(한국토지신탁, 한국자산신탁, 대한토지신탁)의 차입형 토지신탁 준공사업은 2016년 12월말 50개에서 지난해 12월 말 120개로 증가했다. 정 연구원은 "차입형 토지신탁사들은 분양실적 부진으로 자금 투입 부담이 늘어난 데다 준공 시점에 자금 소요가 집중되면서 재무 레버리지가 확대될 것"이라고 설명했다.

그는 준공 후 미분양이 지속될 경우 사업 수지 저하와 담보가치 하락으로 신탁계정대여금 회수가능성도 저하될 것이라고 예상했다. 지난해 12월말 기준 준공사업의 고정이하자산비율은 55%로 전체사업의 고정이하자산비율(28.9%) 대비 높은 수준이기 때문이다.

지난해 12월 말 전체 신탁계정대여금에서 준공사업 비중은 한국토지신탁 43%, 한국자산신탁 19%, 대한토지신탁 54%를 차지했다. 분양률 60%에 미치지 못하는 준공사업 익스포저 비중은 한국토지신탁 82%, 한국자산신탁 73%, 대한토지신탁 59%로 한국토지신탁의 준공사업 분양실적이 가장 저조했다.

지난해 9월초~올해 8월말 1년 동안 평균 분양경기실사지수와 입주경기실사지수를 단순 합산해 산출한 하위 6개 지역(강원, 충북, 충남, 전북, 경북, 제주) 이내 준공사업 신탁계정대여금 익스포저 규모가 가장 큰 곳은 대한토지신탁으로 집계됐다. 한국토지신탁 1491억원, 한국자산신탁 1366억원, 대한토지신탁 2462억원을 기록했다.

정효섭 연구원은 "지방 중소도시의 부진한 분양실적과 준공 예정사업 물량을 감안하면 준공사업 관리 부담은 지속될 것"이라며 "수도권 외곽과 지방 중소도시에 다수 위치한 차입형 토지신탁 사업의 특성상 준공사업 관리 부담이 이어질 것"이라고 전망했다. 

올해 차입형 토지신탁 준공 예정사업을 보면 한국토지신탁의 경우 준공예정사업 28개 중 분양률 60% 미만사업은 9개다. 신탁계정대여금 전체 3909억원 중 위험지역 익스포저는 2894억원으로 74% 비중을 차지한다. 

한국자산신탁의 경우 준공 예정사업 23개 중 분양률 60% 미만 사업은 7개다. 신탁계정대여금 5943억원 중 위험지역 익스포저가 3652억원으로 61%의 비중을 갖고 있다. 

대한토지신탁은 준공예정사업 13개 중 분양률 60% 미만 사업은 4개다. 신탁계정대여금 1497억원 중 위험지역 익스포저가 441억원으로 29%를 기록했다.

◆ 책준확약 관토신, 우발부채 리스크 존재

정 연구원은 책준확약 관토신의 경우 우발부채가 늘어날 것이라고 관측했다. 올해 3월 말 기준 한기평 신용등급 보유 부동산신탁사 7개사의 준공사업을 제외한 책준확약 관토신 PF대출 약정한도는 9조3000억원을 기록했다. 이는 2018년 12월 말 4조7000억원의 두 배 수준이다.

그는 "금융그룹에 편입한 우리자산신탁과 아시아신탁의 수주 확대 기조를 감안하면 우발부채 확대 추세는 계속될 것"이라며 "올해 3월말 기준 부동산신탁사 7개사의 평균 조정부채비율은 79.6%로 부채비율 대비 13.2%포인트 높은 수준"이라고 평가했다.

정효섭 연구원은 "책준확약 관토신 사업은 지역으로는 수도권 비중이 높으면 형태별로는 오피스텔과 지식산업센터 등 수익형 부동산 비중이 높다"고 설명했다. 책준확약 관토신의 주택사업과 비주택사업 비중은 각각 59.3%, 40.7%를 차지했다. 

주택사업과 비주택사업은 각각 64.7%와 76.1%가 각각 수도권에 위치했다. 부동산 유형별로는 주택사업의 절반이 오피스텔 및 도시형 생활주택, 비주택사업의 68.1%가 지식산업센터로 수익형 부동산 비중이 높았다. 

그는 "지난해부터 수익형 부동산 공급 과잉과 부동산 규제 강화가 겹치면서 분양 경기가 둔화 추세를 보이고 있기 때문에 분양 경기에 대한 모니터링이 필요하다"며 "차입형 부동산신탁사는 지방 미분양 사업 증가로 재무건전성이 낮아지고 미분양 준공사업 관리 부담도 당분간 이어질 것"이라고 전망했다. 이어 "장기 미회수 신탁계정대여금의 건전성 저하와 차입형 토지신탁 시장 위축으로 수익기반 약화가 우려된다"고 덧붙였다.

정 연구원은 "책준확약 관토신 위주 부동산신탁사는 금융그룹의 높은 신용도를 기반으로 책준확약 관토신 수주를 확대할 것"이라며 "수주 잔고를 기반으로 시장 지위와 수익성도 개선 추세를 보일 것"이라고 관측했다. 

그는 이어 "다만 증권계열, 비차입형 부동산신탁사가 시장에 진입하면서 경쟁 심화로 수익성 개선세는 점차 둔화할 것"이라며 "차입형 부동산신탁사의 경우 미분양 준공사업 리스크를 눈여겨 봐야하고 은행지주계열 부동산신탁사는 책준확약 관토신 우발부채 리스크가 모니터링 요인"이라고 강조했다.