證, 해외부동산 다각화로 코로나 돌파 '총력'
펜데믹 영향 적은 데이터·물류센터, 멀티패밀리 투자수요↑
이 기사는 2020년 10월 16일 14시 47분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.


[팍스넷뉴스 조재석 기자] 증권사의 해외 부동산 대체투자 전략이 변하고 있다. 국내 증권사들은 그간 늘어난 유동성을 기반으로 호텔·오피스 중심의 해외 부동산 투자 활동에 적극적인 모습을 보였다. 하지만 코로나19에 따른 펜데믹(세계적 대유행)으로 해외 부동산에 대한 불확실성이 높아지자 기존 포트폴리오에서 벗어난 투자대상 다각화로 돌파구를 찾고 있다. 코로나의 영향을 적게 받는 데이터·물류센터, 멀티패밀리 등이 새로운 인기 투자처로 떠오르고 있다.


◆코로나에 발목 잡힌 해외 오피스 투자 매력 ↓


국내 기관의 해외 상업용 오피스 등 부동산투자는 신규 투자처 발굴 수요와 맞물리며 가파른 상승세를 보였다. 지난 2017년 말 30조원에 육박했떤 국내 투자자의 해외 부동산 펀드 설정액 규모는 지난해 말 53조원을 돌파했다.



승승장구하던 해외 대체투자는 올해 초 코로나19의 펜데믹으로 제동이 걸렸다. 단골 투자처로 손꼽히던 호텔과 오피스의 공실률이 치솟았고, 해외 여행도 제한되며 자산 실사도 차질이 빚어졌다. 월스트리트저널에 따르면 작년 말 93.6%에 달했던 타임스스퀘어 호텔의 객실 이용률조차 올해 7월 말 18.7%까지 떨어지는 등 악화가 이어지는 상황이다. 국내 자본의 해외투자 역시 지난해 상반기 60억달러(6조8590억원)에서 올해 25억달러(2조8580억원)으로 절반 이상 줄었다.


코로나19 사태 이후 해외 부동산 투자 규모 변화. 출처=CBRE 리포트


펜데믹에 따른 투자 부진이 심각했던 것은 상업용 오피스 부문이다. 일반적으로 국내 증권사들은 자기자본(PI)을 활용해 해외 주요 거점별 오피스 빌딩은 매입하고 국내 투자자들에게 재판매(셀다운)하는 방식으로 사업을 영위해 왔다. 하지만 코로나로 인해 재택근무가 활성화되며 빌딩 공실률이 높아지고, 홈 오피스 형태의 새로운 근무형식이 도입되면서 상업용 오피스 투자수요가 줄어든 것이다.


최수혜 CBRE 코리아 리서치부문 이사는 "올해 초까지만 해도 증권사들은 국내 유동성을 기반으로 공격적 매입을 이어왔지만 오피스 미매각 물량이 조금씩 적체되며 셀다운에 부정적 영향을 미쳤다"며 "새로운 변화는 기존 오피스에 치중된 국내 투자자들의 포트폴리오 다각화를 가속시키고 있다"고 설명했다.


◆펜데믹 영향 적은 데이터·물류센터 투자매력↑


해외 오피스 투자 리스크가 높아지자 증권업계에서는 코로나의 영향을 상대적으로 적게받는 데이터 센터 등 산업용 건물로 눈을 돌렸다. 데이터센터란 컴퓨터 시스템과 통신장비, 저장장치 등이 설치된 시설로 5G, 빅데이터, 인공지능(AI)와 같은 4차 산업기술이 성장하며 주목을 받고있다. 최근들어 포스트코로나 시대를 대비해 비대면 수요가 많아지면서 빅데이터를 저장하고 안정적으로 관리하는 데이터센터의 중요성이 더욱 높아지고 있다. 


변화에 발맞춰 하나금융투자(이하 하나금투)는 지난 7월 글로벌 데이터센터 전문 기업 지분을 인수하는 사모펀드에 1100억원의 자금을 출자했다. 신한금융투자(이하 신한금투) 역시 올해 초 글로벌 운용사 AMP캐피털과 손잡고 미국 데이터센터 운영회사 익스피디언트(Expedient)에 91110억원 가량의 투자에 뛰어들었다. 신한금투는 지분투자 761억원, 선순위대출 1180억원 등 총 1940억원의 투자를 담당했다. 


물류센터 역시 증권업계의 떠오르는 투자처다. 기업간거래(B2B) 기반 창고(Storage) 형식의 물류센터는 코로나 이전부터 대체투자 대상으로 관심을 받았지만 비대면 경제 활성화로 인터넷 구매가 폭증하며 개인을 위한 상품을 보관하고, 빠르게 배송할 수 있는 B2C 형식의 물류센터가 뜨고 있는 것이다.


아마존 자동화 물류센터 전경. 출처=Amazon.jobs


삼성증권은 지난해 독일에 위치한 아마존 물류센터(Amazon Monchengladbach)를 2600억원에 인수한데 이어 올해 상반기 덴마크 최대 물류·운송기업 DSV의 본사 겸 물류센터의 지분 48%를 1200억원에 사들였다. 하나금투와 NH투자증권도 지난 6월 독일 도르트문트에 있는 아마존 물류센터를 약 700억원에 매입했다.


익명의 운용사 대체투자 관계자는 "과거 물류센터는 B2B 사업에서 물건을 대량으로 보관하는 창고 같은 역할을 했는데 최근에는 아마존 물류센터처럼 개인고객 지향적인 B2C의 성격으로 변하고 있다"며 "예전처럼 항구 인근에서 물건을 대량 적재하는 방식이 아니라 도시 주변에 자동화된 물류센터가 들어서고 있고 이를 코로나가 가속화시킨 것"이라고 분석했다.


◆멀티패밀리, 주목 '↑'..."임대료 인상 반영 용이"


산업용 건물과 함께 주거시설인 멀티패밀리 섹터도 새롭게 주목받고 있다. 멀티패밀리는 일종의 다세대 형태의 고급 임대주택이다. 우리나라에서는 낯선 개념이지만 해외에서는 커뮤니티처럼 운영되며 인기를 끌고 있다. 특히 멀티패밀리는 상업용 오피스 대비 수요변동성이 적고, 임대기간이 1~2년 정도로 짧아 임대료 인상 반영이 빠르게 이뤄질 수 있어 매력적인 투자자산으로 평가된다.


신한대체투자운용은 지난해 7월 미국 뉴욕 맨해튼에 위치한 신축 멀티패밀리 빌딩 '20 브로드 스트리트'에 7000만달러(840억원) 투자를 진행했다. 또 다른 국내 운용사와 기관투자자들이 최근 멀티패밀리 투자를 집행하거나 관련 계획을 세우고 있는 것으로 알려졌다. 행정공제회는 지난해 4월 일본 도쿄·오사카 소재 멀티패밀리에 2000억원을 투자한 이후 3개월 뒤 미국 애리조나주 소재 멀티패밀리 개발에 300억원을 추가 투자했다.


최수혜 CBRE 이사는 "코로나 장기화로 향후 증권가에선 포트폴리오 다각화뿐만 아니라 코로나 영향을 적게 받는 안정적인 코어자산 수요가 강화될 것으로 보인다"며 "이와 함께 코로나 같은 변수에 대비하기 위해 매입 대상의 안전성을 파악하는 선제적 검토능력이 더욱 중요해질 것"이라고 내다봤다. 

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