코람코신탁, 주인 바뀐지 2년만 기업가치 '뚝'
재무건전성 악화…차입형토지신탁 부실사업장·시장 침체 영향
이 기사는 2020년 10월 30일 16시 28분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 전세진 기자] 유상증자를 추진 중인 코람코자산신탁(이후 코람코)이 2년전 LF가 인수할 당시에 비해 기업가치가 대폭 하락한 것으로 나타났다. 새 주인을 맞은지 2년이 지났지만 실적 부진과 차입형 토지신탁 사업장의 부실이 터지면서 재무건전성이 악화된 영향이라는 분석이다. 


◆주당 16만9712원→주당 6만5000원…신탁시장 침체·부실사업장 위험 겹쳐


코람코는 이달 16일 창립 이후 첫 유상증자를 실시한다고 공시했다. 주주배정 방식으로 기명식 보통주 154만217주를 발행해 총 1001억을 조달할 예정이다. 주당 발행가격은 6만5000원으로 책정했다. 2018년 11월 코람코자산신탁이 LF로 매각됐을 당시 주당 매각가 16만9712원과 비교하면 1/3 수준이다.


인수 당시 주당 매각가는 경영권 프리미엄이 녹아있는 금액이다. 경영권 프리미엄은 통상 30%를 얹어주는 것이 일반적이다. 이번 증자의 주당 발행가격 6만5000원 역시 유상증자 할인율 39.21%을 적용했다. 



경영권 프리미엄을 30%로 가정할 경우, 이를 제거한 금액은 주당 11만8798원이다. 이번 유상증자에서 할인율을 적용하지 않았을 경우 주당 발행가격은 10만6925원이다. 이같이 부풀려지고 할인된 요소들을 걷어내도 이번 유상증자에서 주당 발행가격은 2년 전에 비해 10% 남짓 내려앉았다.


시장에서는 LF 인수 이후 급격히 고꾸라진 코람코의 실적이 기업가치 평가에 일부 영향을 미쳤을 것이란 분석이다. 실제 코람코의 지난해 영업수익은 1211억원으로 2018년 대비 9.9% 감소했다. 영업이익은 같은 기간 81.4%가 줄어든 91억원을 기록했다. 당기순이익 역시 216억원으로 41.8% 급감했다.


이같은 실적 악화는 대부분 코람코가 차입형 토지신탁 사업장의 손실을 털어내는 과정에서 비롯됐다. 지방 중소도시의 부동산 경기가 침체되면서 코람코가 공급했던 도시형 생활주택의 미분양이 크게 늘었기 때문이다. 코람코는 14개 신탁사 중 한국토지신탁, 대한토지신탁, 한국자산신탁 등과 함께 차입형토지신탁 사업에 적극적이었던 곳이다. 올 6월말 기준 코람코의 신탁보수 중 토지신탁이 차지하는 비중은 94.1%다.


◆차입형 토지신탁 쏠린 사업 포트폴리오…부채비율↑ NCR↓



차입형 토지신탁은 미분양 등 자금 회수에 문제가 생겼을 때 모자란 공사비를 신탁계정대를 통해 메워나간다. 준공 후에는 신탁계정대를 담보대출로 전환하는 자금재조달(리파이낸싱)을 진행한다. 코람코의 신탁계정대는 ▲2016년 1735억원 ▲2017년 2763억원 ▲2018년 4189억원 ▲2019년 4645억원 ▲2020년 6월 4644억원으로 증가 추세에 있다.


차입형 토지신탁 확대를 위해 외부 조달은 꾸준했던 반면 대손비용이 늘어나면서 재무건정성은 악화됐다. 코람코의 부채비율(부채총계/자본총계)은 2016년 76.7%에서 ▲2017년 87.4% ▲2018년 122% ▲2019년 145% ▲2020년 6월 161%로 계속 늘어났다. 이에 나이스신용평가는 지난 6월 코람코의 장기 신용등급 전망을 '안정적'에서 '부정적'으로 하향 조정하기도 했다.


코람코의 영업용순자본비율(NCR) 역시 지난 6월말 기준 364.9%까지 떨어졌다. NCR은 통상 증권사 등 금융기업의 재무건전성을 들여다볼 때 사용한다. 수치가 낮을수록 기업이 보유한 자산 중 빠르게 현금화할 수 있는 자산이 적다는 의미로 해석한다. 


이는 그동안 신탁업계 최저 수준의 NCR을 기록 중인 무궁화신탁(375.73%)보다 낮은 수준이다. 코람코의 NCR이 2019년말 654.59%였던 점을 감안하면 불과 6개월만에 300%포인트 가까이 하락한 것이다.


이번 유상증자로 1000억원 가량을 수혈하면 이같이 악화한 재무건정성을 상당부분 개선할 전망이다. 코람코는 부실 사업장 위험이 큰 차입형 토지신탁의 수주를 줄이는 대신 모기업과의 본격적인 협업에도 시동을 걸고 있다. 


LF가 소유한 의류창고를 복합물류센터로 개발하는 방안 등이 거론된다. 사업의 또다른 한축인 리츠(REITs) 부문 역시 지난 6월 경력 인원 충원에 나서며 사업 확대를 추진 중이다. 


코람코 관계자는 "주당 발행가격은 외부평가기관이 평가한 것으로 이전 매각 당시 경영권 프리미엄과 이번 유상증자 할인율을 감안해 살펴봐야 한다"며 "청약 예정일(11월 18일)에 아직 여유가 있어 LF 외 기타 주주들도 참여를 긍정적으로 검토할 것으로 예상하고 있다"고 밝혔다.

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