◆유동화로 2300억원 조달

외부에는 CJ의 구로 공장 부지로 알려져 있지만 이곳의 정확한 명칭은 CJ제일제당 식품연구소다. 도로명 주소는 서울 구로구 경인로 518 CJ공장(지번 주소는 서울 구로구 구로동 636-1 CJ공장)이다. 

제분공장과 전분공장, 창고, 사무실, 변전실. 하역장 등으로 구성돼 있다. 건물은 대부분 1~2층 규모며 일부 공장은 9~10층 높이를 형성하고 있다. 현재 CJ제일제당의 유형자산으로 잡혀 있지만 관리는 CJ그룹이 하고 있는 것으로 알려져 있다.

CJ그룹은 지난해 유동성 위기가 불거졌을 당시, 가양동 바이오연구소 부지와 구로 공장 부지의 매각 여부를 놓고 고심에 들어갔다. 이중 가양동 바이오연구소 부지만 매각하는 것으로 최종 결론을 내렸고 치열한 경쟁이 펼쳐진 끝에 인창개발-현대건설 컨소시엄이 낙점을 받았다. 매각가는 1조원이 넘었다.

반면 구로 공장 부지는 매각이 아닌 유동화로 방향을 틀었다. 업계에서는 CJ그룹이 구로 공장 부지에 대한 애착이 강하다는 얘기가 나오기도 했다.

유동화는 우선 CJ제일제당이 지난해 12월 교보자산신탁에 구로 공장 부지를 관리‧처분신탁하고 여기서 취득하는 수익권을 특수목적회사(SPC)이자 차주인 와이디피피에 양도하는 방식으로 이뤄졌다. 이어 와이디피피는 수익권을 양수할 자금을 조달하기 위해 선순위 1380억원, 중순위 575억원, 후순위 345억원 등 총 2300억원을 차입하는 대출약정을 체결했다. 

이후 후순위 대출 345억원 중 245억원을 유동화사채(150억원)와 ABSTB(95억원)로 다시 유동화했다. 매 3개월마다 차환발행할 예정이다. 유동화사채 인수인은 키움증권이다.

◆몸값 최소 5000억원 이상

CJ그룹이 구로 공장 부지를 유동화하면서 매각설이 잠잠해지긴 했지만 그렇다고 불씨가 완전히 꺼진 것은 아니다. CJ그룹 측도 매각 계획을 어느 정도 염두에 두고 있는 것으로 알려졌다. 부동산업계 관계자는 "올해 초 CJ그룹은 '구로 공장 부지를 언젠가 팔긴 하겠지만 지금은 아니다'는 입장을 전해왔다"며 "여러 정황상 CJ그룹이 결국 구로 공장 부지를 매각할 수밖에 없을 것으로 보고 있다"고 말했다.

우선 현재의 용도로는 구로 공장 부지를 굳이 보유할 필요성이 낮다는 지적이 많다. 이곳은 식품연구소와 공장이 자리하고 있지만 연구 인력은 대부분 수원 광교로 이동한 상태다. 비싼 땅값을 감안하면 공장 가동 용도로 사용하기에는 적당치 않다는 의견이 지배적이다.

최근 서울 부동산 가격이 가파른 상승세라는 점을 감안하면 매각을 추진할 경우 상당한 수익을 거둘 수 있을 것이란 전망이 나온다. 우선 CJ 구로 공장 바로 옆에 위치한 롯데마트 구로점의 경우 최근 롯데쇼핑이 우선매수권을 행사해 다시 사들이면서 2000억원을 지급했다. 부지면적 기준으로는 3.3㎡당 4118만원이다.

반면 CJ 구로 공장부지는 롯데마트 구로점의 부지면적(1만6027㎡)의 두 배가 넘는 3만4443㎡에 달한다. 롯데마트 구로점의 3.3㎡당 매각가를 그대로 적용할 경우 CJ 구로 공장부지의 몸값은 4298억원이란 계산이 나온다. 부동산업계에서는 CJ 구로 공장부지가 롯데마트 구로점보다 구로역과 더 가깝고 업체간 경쟁이 치열해진다고 가정할 경우 5000억원도 무난하다는 얘기가 나온다.

일각에서는 CJ그룹의 구로공장 부지 매각 추진이 2년 뒤에나 가능할 것이란 전망도 나온다. 후순위 대출채권 유동화 일정이 2022년 12월까지로 잡혀 있기 때문이다. 건설업계 관계자는 "서울에 개발부지가 거의 없어 매물만 나오면 경쟁이 치열하게 전개된다"며 "CJ의 구로공장 부지도 개발 매력이 풍부한 곳"이라고 말했다.