21일 부동산업계에 따르면 르메르디앙서울의 최대주주인 전원산업과 현대건설, 마스턴자산운용 등이 주요 주주로 참여한 PFV는 지난 20일 부동산 매매계약을 체결했다. 거래 구조는 현대건설을 비롯해 기관투자가들이 마스턴자산운용이 조성하는 펀드에 투자한 뒤, 해당 펀드가 PFV의 주요 주주로 참여하는 방식이다.

현대건설과 마스턴자산운용이 이번 거래에 PFV를 앞세운 것은 다양한 세재 혜택을 염두에 두었기 때문이다. PFV는 개발이익의 90%를 주주들이 배당으로 가져갈 경우 법인세를 감면받을 수 있다. 개발 수익률 상승으로 개발사업을 활성화시키는 효과를 노린 것이다. 또한 PFV가 택지를 취득할 경우 취득세의 50%를 감면해주고 있다.

투자은행(IB) 업계 관계자는 "한달 전부터 마스턴자산운용이 르메르디앙서울 인수자금을 조달하기 위해 여의도 증권가를 돌아다녔다"며 "현대건설을 비롯해 다수의 기관투자가들이 참여한 것으로 알고 있다"고 말했다.

르메르디앙서울 매각은 삼성증권이 매각주관사를 맡아 지난해 초부터 진행했지만 진전이 없었다. 전원산업 측이 매각가로 7000억원대를 고집했기 때문이다. 이지스자산운용과 디에스네트웍스 등이 관심을 보였지만 매도희망자와 매수희망자가 원하는 가격 차이가 1000억원 가깝게 벌어지면서 협상은 제자리를 맴돌았다.

부동산업계 관계자는 "르메르디앙서울 부지의 앞단은 용적률이 높고 용도변경이 가능해 사업성이 높지만 뒷단은 제1종 주거지역으로 묶여 있어 용도변경과 용적률 상승이 쉽지 않다"며 "개발효율성이 떨어진다는 점 때문에 부동산 자산운용사와 시행사들이 협상을 접은 것"이라고 해석했다.

하지만 서울 부동산 가격이 천정부지로 치솟고 택지난이 갈수록 심해지면서 상황은 점차 매도자에게 유리하게 전개됐다. 건설업계 관계자는 "서울 강남은 철저하게 매도자 우위의 시장"이라며 "시간을 끌수록 르메르디앙호텔 측이 원하는 가격 수준에서 매각이 이뤄질 것이란 전망이 지배적이었다"고 말했다. 

그는 "인허가 과정에서 기부채납을 늘릴 경우 용적률 상승은 얼마든지 가능하다"며 "개발효율성을 높이는 것도 설계를 통해 충분히 해결할 수 있는 문제"라고 강조했다.

업계에서는 현대건설-마스턴자산운용 컨소시엄이 르메르디앙서울을 철거한 뒤 고급오피스텔로 재개발할 가능성이 높다고 보고 있다. 대지면적 기준 3.3㎡당 매각가로 1억원 이상을 지급한 상황에서 투자금을 회수할 수 있는 유일한 방편은 주거지 개발밖에 없다는 지적이다. 

IB업계 관계자는 "르메르디앙서울 부지는 서울에서 좀처럼 보기 힘든 대형 규모"라며 "중대형부터 소형까지 다양한 고급 오피스텔을 최소 500실 이상 공급할 수 있을 것"이라고 말했다. 최근 서울 강남에는 아파트 규제를 피해 3.3㎡당 공급가가 1억원에 육박하는 고급 오피스텔 공급이 줄을 잇고 있다.

르메르디앙서울은 대지면적 1만362.5㎡, 연면적 6만566.75㎡다. 건폐율은 42.89%, 용적률은 297.57%이며 지하 7층~지상 17층 규모다. 

르메르디앙서울을 보유한 전원산업은 성접대 의혹과 마약 유통, 성폭행 등 각종 범죄의 근원으로 지목된 클럽 버닝썬의 최대주주다. 2018년 11월에 버닝썬 사태가 불거지고 지난해에는 코로나19로 객실 수입이 급감하면서 르메르디앙서울 매각을 추진한 것으로 알려졌다. 전원산업은 2019년 매출액 618억원에 영업손실 163억원을 기록하는 등 극심한 실적 부진을 겪어왔다.