◆리스크 관리에 철저한 현대건설

그동안 자체개발사업과는 거리를 두었던 현대건설은 최근 들어 달라진 모습을 보여주고 있다. 지난해 12월 이태원 크라운호텔을 인수한데 이어, 이번에는 르메르디앙서울 인수에도 성공한 것이다. 현대건설의 작년 12월말 기준 현금 및 현금성 자산(단기금융상품 포함)이 무려 5조5356억원(순현금 3조833억원)에 달한다는 점을 감안하면 추가적인 부동산 쇼핑 가능성도 열려 있다.

다만 현대건설은 여전히 리스크 관리에 철저한 모습을 보여주고 있다. 이태원 크라운호텔을 인수할 당시 하나대체투자운용과 손잡은데 이어, 이번에 르메르디앙서울도 웰스어드바이저스와 함께 컨소시엄을 구성해 품에 안았다.

더욱이 시장에는 르메르디앙서울의 인수 주체가 현대건설인 것으로 비춰지지만 실제로는 웰스어드바이저스로 보는 게 정확하다. 이번 거래는 현대건설과 웰스어드바이저스 등 기관투자가들이 마스턴자산운용에서 조성하는 펀드에 투자한 뒤, 해당 펀드가 PFV의 주요 주주로 참여하는 방식이다. 펀드에 출자하는 비율도 현대건설이 30%에 불과한 반면, 웰스어드바이저스는 이보다 더 높은 수준인 것으로 알려졌다.

부동산업계 관계자는 "최근 현대건설을 비롯해 대림산업, 대우건설 등 대형 건설사들도 택지 입찰 경쟁에 뛰어들면서 경쟁이 치열한 상황"이라며 "현대건설은 다른 건설사와 달리 단독으로 수주전에 뛰어드는 경우가 거의 없다"고 말했다.

◆웰스어드바이저스, 현대건설과 맞손 경험 풍부

이번에 현대건설과 컨소시엄을 구성해 르메르디앙서울을 인수한 웰스어드바이저스는 2007년 7월에 설립한 시행사(부동산 디벨로퍼)다. 그동안 '힐스테이트 에코 마곡'과 '힐스테이트 에코 미사', '현대지식산업센터 가산 퍼블릭(Publik)' 등 현대건설과 다수의 개발사업을 진행했다. 이밖에 W타워 구리, 센트럴타워Ⅰ, Ⅱ 등도 주요 사업장들이다.

웰스어드바이저스는 시행업계 내에서도 사업 모델이 독특한 곳이다. 주로 대토보상을 통한 개발사업에 강점을 지니고 있기 때문이다. 대토보상이란 공공사업에 편입되는 토지에 대해 현금 대신 개발한 땅으로 보상해주는 제도다. 

부동산 디벨로퍼 관계자는 "대토보상은 개발업계에서 흔하게 사용하는 개발방식은 아니다"며 "김재연 웰스어드바이저스 대표도 시행업계에서 인적교류가 활발한 인물은 아니다"고 말했다. 김재연 대표는 웰스어드바이저스의 지분 100%를 보유한 최대주주다.

◆3.3㎡당 1억 호가하는 오피스텔 공급, 전망 엇갈려

부동산업계에서는 이번에 팔린 르메르디앙서울이 근래에 보기 드문 서울의 대규모 부지를 보유했다는 점에서 향후 분양 가능성을 놓고 다양한 의견이 나오고 있다. 

우선 르메르디앙서울 부지는 시장에 알려진 것보다 규모가 더 크다. 일단 대지면적 기준으로 호텔부지는 1만362.5㎡(3135평)이다. 여기에 호텔 주차장(1‧2‧3 주차장으로 나눠짐)으로 사용 중인 4803.9㎡(1453.2평)의 부지를 추가하면 1만5166.4㎡(4595.8평)에 달한다. 이는 현대건설 컨소시엄이 대지면적 기준 3.3㎡(1평)당 1억5231만원을 지급했다는 얘기다.

개발업계에서는 오피스텔의 공급 면적에 따라 공급량에 차이가 생기긴 하겠지만 이 정도 규모의 부지라면 건물 3개동에 최소 500실 이상의 공급이 가능하다는 분석이다. 토지매입 비용과 서울 강남이라는 특수성을 고려하면 적어도 3.3㎡당 1억원에 육박하는 고급오피스텔을 공급해야 수지타산을 맞출 수 있을 것으로 보고 있다.

대형 시행사 관계자는 "최근 서울 강남에는 식당이나 스포츠센터 등을 매입한 뒤 오피스텔로 공급하는 경우가 많지만 대부분 대지면적이 협소해 공급규모가 100실 이하에 그친다"며 "반면 르메르디앙서울은 30평대 이상의 중대형 오피스텔 공급도 가능한 땅을 보유하고 있다"고 말했다. 

그는 "이는 서울 강남의 분양시장에 최소 15억원에서 최대 40억~50억원 수준의 오피스텔 매물이 한꺼번에 나올 수 있다는 것을 의미한다"고 강조했다.

시장의 반응은 엇갈린다. IB 업계 관계자는 "서울 강남에 이 같은 고급 오피스텔 수요가 상당하긴 하지만 이 정도 규모의 매물이 쏟아진다면 소화하기가 쉽지 않을 것"이라며 "더욱이 분양이 이뤄지는 시기가 빨라야 내년 하반기인데 그 사이에 부동산 시장이 어떻게 바뀔지는 미지수"라고 말했다. 

시행사 대표는 "분양 완판에 3개월 이상 소요되긴 하겠지만 결국 다 팔리긴 할 것"이라며 "오히려 3개동 이상의 건물이 들어서면단지 조성 효과가 나타나면서 대규모 공급의 실보다는 득이 더 부각될 수 있다"고 설명했다.