"2.4대책, 민간아파트 공급 활성화 효과 기대"
주택산업연구원 분석 "HUG 분양가상한제 심사 기준도 개선해야"

[팍스넷뉴스 박지윤 기자] 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 기준 개선 방안이 향후 수도권과 지방 대도시 민간 아파트 공급을 어느 정도 활성화하는데 기여할 것이라는 주택산업연구원(주산연)의 분석이 나왔다. 다만 주산연은 2.4 주택 공급 확대 방안이 더 확실한 효과를 내려면 민간분양가상한제 심사기준도 동시에 개선해야 한다고 지적했다.

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HUG는 분양가 심사 기준을 개선해 민간분양가상한제 이외 지역에서는 주변 시세의 90%수준까지 분양가를 인정하기로 했다. 이에 대해 주산연은 10일 "대도시권 아파트 공급을 어느 정도는 활성화할 수 있을 것"이라고 분석했다.


다만 주산연은 "여전히 강력한 민간분양가상한제 적용 가격 기준이 또 다른 장벽"이라며 "공급확대 효과 극대화를 위해서는 민간 분양가 상한제 분양가 심사기준을 HUG와 유사한 수준으로 개선해야 한다"고 강조했다.


이어 "분양가 심사 기준 개선 조치가 없다면 2.4대책의 역세권 아파트 용적율 인상 조치도 선제적으로 땅값이 급상승하면서 실효성이 낮아질 것"이라며 "HUG와 민간 분양가 상한제의 분양가 심사 기준을 적절히 개선하면 실효성이 높아져 공급 확대 효과를 높일 수 있을 것"이라고 설명했다.


HUG와 경쟁할 수 있는 체제도 도입해야 한다고 주산연은 주장했다. 주산연은 "근본적으로 HUG가 분양 보증 독점 체제에서 법적 근거도 없이 고분양가 심사 기준에 따라 분양 보증을 거절하는 것은 '재산권 행사의 제약은 법률로써만 가능하다'는 헌법 원리를 위배한다"며 "정상 수수료보다 50%이상 과도한 분양 보증 수수료를 부과하는 등 HUG의 과도한 갑질을 근본적으로 시정하기 위해서는 경쟁 체제 도입이 시급하다"고 지적했다.



주산연에 따르면 최근 집값 급등으로 주택사업자의 상당수가 감정가보다 높은 가격으로 토지를 취득한 것으로 파악됐다. 기본형 건축비는 우발적 비용 인상 요인을 전혀 반영하지 못하는 데도 분양 심사 가격이 낮아 사업 추진이 어려운 실정이다.


주산연은 "HUG는 이보다도 훨씬 더 강력한 분양가 인하를 강제하면서 특히 서울 시내에서는 아파트 공급이 거의 불가능한 상황이었다"며 "이에 따라 주택사업자는 분양가 규제를 받지 않는 오피스텔로 전환하거나 사업을 보류 중이고 재건축 조합들은 관리 처분 계획을 승인받지 못하면서 서울 시내 아파트 공급이 크게 감소했다"고 설명했다.


이어 "HUG는 분양 보증 위험을 줄인다는 명분으로 민간 아파트의 분양가를 과도하게 인하하도록 강제했다"며 "지난 3년 동안 수도권에서만 아파트 20만호 이상이 사업을 중지하거나 분양을 보류 중인 것으로 추정된다"고 덧붙였다.


주산연에 따르면 HUG는 지난 2017년 이후 집값 상승에 따른 분양 경기 호조로 분양 보증 사고가 연간 1~2건으로 크게 줄어들고 회수율도 거의 100%에 이르렀다. 하지만 분양 보증 위험을 줄인다며 정당한 법적 근거도 없이 과도한 분양가 심사 기준을 마련하고 수도권에서는 시세의 60~70% 수준까지 분양가 인하를 강제하고 이를 받아들이지 않을 경우 분양 보증을 거부해 왔다는 게 주산연의 설명이다.



HUG의 분양보증 독점 체제에서 주택건설사업자들은 HUG가 심사 기준대로 분양가를 낮추지 않으면 분양 보증을 거절하는 등으로 사업성이 낮아져 지난 3년동안 수도권에서만 아파트 건설 인허가를 받고 분양을 하지 않은 물량이 15만호에 달할 것으로 추정된다. 사업 자체를 보류 중인 물량도 10만호가 넘을 것이라고 주산연은 분석했다.


구체적으로 살펴보면 HUG가 과도한 분양가 인하를 강제하기 이전인 2014~2016년 3년 동안 인허가를 받고 분양을 보류한 물량은 5% 수준에 불과했다. 반면 분양가 인하 강제 후인 2017~2019년에는 21%로 4배 이상 급상승하면서 분양 보류 물량은 15만호, 사업중지된 물량도 10만호 이상에 달하는 수준이다.

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