미래에셋자산운용
부동산투자 강자, 커지는 변동성
②상업용 부동산 가치 하락···미래에셋 "저평가, 추가 투자 시점으로 판단"
이 기사는 2021년 02월 23일 07시 30분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 김승현 기자] 부동산 투자 강자로 꼽히는 미래에셋자산운용이 코로나19에 따른 상업용 부동산 가치 하락이 부담으로 작용할 것이라는 지적이 나온다. 호텔, 리조트 등에 대한 투자 비중이 커 자산 가치 변동성이 큰 탓이다. 그러나 미래에셋자산운용은 자산 가치 하락 시기를 기회로 삼아, 추가로 자금을 투입하고 있다.


22일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 지난해 3분기 말 기준 약 6346억원 규모를 고유자산에 투자하고 있다. 같은 기간 총자산 2조7731억원의 22.9%에 이르는 규모다. 주요 투자처는 ▲상해 오피스 빌딩(2547억) ▲홍천 블루마운틴 골프장(1188억) ▲호주 포시즌 호텔(848억) ▲국내 포시즌 호텔(1357억원) 등 상업용 부동산에 집중돼 있다.


이런 탓에 미래에셋자산운용은 운용사 본연의 수익원인 수수료수익을 제외한 영업외수익이 큰 구조를 가지고 있다. 지난해 말 기준 영업수익은 3123억1400만원으로 업계 최고였던 반면, 본연의 영업활동 성과를 나타내는 영업이익은(894억1500만원) 2위에 머물렀다. 영업이익 1위는 삼성자산운용(950억5300만원)이다.


문제는 지난해 전 세계를 덮친 코로나19 여파로 상업용 부동산의 운용 실적과 자산 가치 하락 등 위험 요소가 부각되고 있다. 


실제로 미래에셋자산운용이 지분 60.29%를 보유한 미래에셋맵스프런티어사모부동산18호의 장부가액은 지난해 3분기 말 1356억6581만원으로 1년 전 1399억9053만원 대비 3.1%(43억2472만원) 줄어들었다. 이 펀드는 서울 광화문 포시즌스호텔에 투자하는 펀드로 지난 2006년 3월 설정됐다.


특히 미래에셋자산운용은 타 운용사와 달리 외부차입과 자기자본을 바탕으로 투자를 단행하고 있다. 미래에셋자산운용의 차입부채는 2015년 말 3192억원에서 지난해 9월 말 6393억원으로, 약 5년 새 두 배 넘게 증가했다. 계열사에 대한 증자 참여와 고유자산 투자 확대 등의 영향이다.


통상 자산운용사는 수수료 기반 사업 영위로 물적 설비에 대한 투자부담이 낮아 무차입의 우수한 재무구조를 확보하는데 미래에셋자산운용은 이와는 사뭇 다른 행보다.


이에 대해 김기필 나이스신용평가 금융평가 1실장은 "타 자산운용사보다 차입금의존도가 높은 편"이라면서도 "총자산과 자본 규모를 고려할 때 통제 가능한 수준"이라고 평가했다. 참고로  차입금의존도가 낮을수록 재무안정성은 긍정적으로 평가한다. 다만 그는 "코로나19의 영향으로 호텔, 리조트 등 상업용 부동산의 가치 저하 가능성이 증가하는 가운데 회사의 고유자산 투자 비중이 매우 높아 투자자산 가치 변화에 대한 모니터링이 필요하다"고 진단했다.


그러나 이런 상황에서도 미래에셋자산운용은 지난해 4분기 중 미래에셋맵스프런티어사모부동산18호 지분을 899억원어치 추가 매입했다. 호텔 업황이 침체기를 맞이한 상황을 저가매수 기회로 판단한 것이다.


미래에셋자산운용 관계자는 "코로나19 여파로 현재 호텔업이 저평가됐다고 판단했다"면서 "이를 기회로 삼아 부동산펀드 지분을 추가로 확보하고 이자 등 금융비용을 줄일 수 있을 것으로 기대했다"고 설명했다.


한편, 미래에셋자산운용은 2019년 중국 안방보험과 체결한 미국 15개 호텔 인수계약 해지 관련 소송 1심 판결에서 승소했다. 계약금 5억8000만달러와 계약금 이자, 거래 비용, 소송비용을 모두 돌려받을 수 있게 되면서 미래에셋금융그룹의 대규모 투자 관련 불확실성이 완화됐다는 평가를 받고 있다. 다만 아직 안방보험의 항소 가능성 등 추가 분쟁 여지가 남아있는 만큼 리스크가 완전히 해소됐다고 보기엔 어렵다는 지적도 나온다. 

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