[딜사이트 전세진 기자] 최근 매물로 나온 이태원 크라운호텔이 우선협상대상자로 현대건설 컨소시엄을 선정했지만 협상에 난항을 겪으면서 그 배경을 놓고 다양한 해석이 나오고 있다. 이중에서도 크라운호텔의 위치가 협상에 결정적인 영향을 미쳤다는 분석이 제기된다. 

1980년 지어진 이태원 크라운호텔은 대지면적이 7011㎡(약 2121평)로 서울 용산구 녹사평대로에 위치한다. 이번 매각 대상에는 용산구 이태원동 34-69, 44-64, 34-154, 34-159, 36-34 등이 포함됐다. 용산구 한가운데인 입지 덕에 크라운호텔은 시장에 매물로 나오자마자 뜨거운 관심을 받았다.

용산은 한남뉴타운 개발, 유엔사부지 개발, 용산공원 확장사업 등 굵직한 부동산 호재가 널린 곳이다. 작년말 매각 입찰에는 건설사, 시행사, 자산운용사 등 10곳이 넘는 업체가 몰렸고, 현대건설·하나대체투자운용·디벨로퍼 RBDK 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정됐다.

다만 투자은행(IB) 업계에 따르면 이같은 황금 입지에도 불구하고 양측의 협상은 고착상태에 빠진 것으로 전해진다. 현대건설 컨소시엄은 올해초 매각을 완료할 계획이었지만 최근 협상 결렬설이 나오는 등 분위기가 심상치 않다. 

크라운호텔 소유주는 용산 중심부에 자리잡은 입지 덕에 3.3㎡(평) 당 1억원이 넘는 가격을 제시했고 현대건설 컨소시엄이 이를 받아들이면서 2000억원 초반대의 몸값이 형성됐다. 하지만 협상을 진행할수록 개발가치가 예상치를 밑돈다는 해석이 나왔다. 용산구 일대는 남산 조망권 보호를 위해 400% 용적률 제한에 걸려있기 때문이다. 비싼 값을 주고도 용적률 제한 탓에 그에 상당하는 개발수익을 기대할 수 없다는 점이 협상에 부정적으로 작용한 것으로 보인다.

실제 지난 2018년 요진건설산업·케이클라비스 컨소시엄이 인수한 이태원동의 캐피탈호텔 역시 용적률이 기대치를 밑돌면서 상업시설 대신 호텔을 전면 리모델링하는 것으로 방향을 선회했다. 당시 요진건설산업 컨소시엄은 캐피탈호텔을 약 1400억원에 인수했다. 리모델링해 재탄생한 몬드리안 서울 이태원의 용적률은 258.6%에 그친다. 

현대건설 컨소시엄은 크라운호텔 부지에 나인원한남과 같은 고급 주거지 개발을 염두에 뒀다고 알려졌다. 대신F&I가 나인원한남 건설을 위해 인근 한남동 외인아파트 부지를 매입한 가격은 3.3㎡당 3300원 수준이었다. 지난 2017년 일레븐건설이 유엔사부지 개발을 위해 한국토지주택공사(LH)에게 지불한 금액은 3.3㎡ 6700만원 정도로 알려졌다. 

최근 부동산 가격 상승과 용산 개발 호재로 주변 시세가 크게 오른 것은 현대건설 컨소시엄에게 큰 부담으로 작용했다는 해석이다. 현재 이태원대로 주변 부지 시세는 평당 1억원을 형성한 것으로 알려졌다. 크라운호텔 측도 평당 1억원이 훌쩍 넘는 매매가를 고집하고 있는 것으로 전해졌다.

IB 관계자는 "현재 코로나 시국에서 정상적인 호텔업 유지가 힘들어 크라운호텔이 가진 대안이 별로 많지 않을 것"이라면서도 "인수자 입장에서는 비싼 대가를 지불해야 하는 만큼 최대한 개발 수익이 날 수 있는 방안에 대한 고심이 필요한 상황"이라고 말했다.