◆ 지역주택조합 사업 편중, 신용도에도 영향

서희건설은 지역주택조합 사업을 토대로 몸집을 불려온 기업이다. 2013~2019년 지역주택조합 사업 매출액은 722억원에서 6777억원으로 9배 이상 늘었다. 다만 이 같은 흐름은 양날의 검으로 작용하고 있다. 전체 매출 중 지역주택조합 사업을 포함한 건축부문의 비중이 지나치게 높아지면서 매출처가 한 곳으로 편중됐다는 지적이다.

실제로 서희건설의 건축부문 매출 비중은 ▲2018년 65.99%에서 ▲2019년 72.06% ▲2020년 3분기 80.49%로 크게 높아졌다. 같은 기간 토목부문은 5.25%→5.23%→3.43%로 줄었다. 플랜트부문 매출비중도 17.05%→12.73%→10.34%로 낮아지며 그나마 지켜오던 두 자릿수 매출 비중을 위협받고 있다.

신용평가사 관계자는 "서희건설은 향후 사업의 공종다각화 수준이나 수주 잔고의 질적 개선 여부가 신용도에 중요한 영향을 미칠 전망"이라고 평가했다.

이를 의식했는지 서희건설도 기존 영역의 밖으로 눈을 돌리고 있다. 자회사 써밋홀딩스를 통해 세븐밸리 컨트리클럽을 위시한 골프장 건설 및 운영사업에 나서는가 하면 ▲대학 기숙사 운영(㈜경기라이프, ㈜숭실라이프) ▲건물관리업((유)한일자산관리앤투자) ▲폐기물처리/발전(㈜경주환경에너지) 등에 속속 진출하고 있다.

◆ 민간공원조성 개발특례사업으로 사업 다각화

다만 대부분 사업이 주가부양 등 실질적인 기업가치를 제고하는 성과를 내지 못하고 있다. 적자에 허덕이거나 근근이 흑자를 유지하고 있는 계열사가 많아 사업 다각화 노력이 무색하다는 평가다. 이 때문에 장기적인 성장성을 갖춘 사업이 필요하다는 지적이 뒤따랐다.

서희건설이 찾아낸 해법은 민간공원 조성사업이었다. 작년 6월 말 기준 공원일몰제를 시행하면서 전국 각지에 미처 공원조성이 이뤄지지 않은 부지를 공원과 공동주택으로 개발하는 사업이 활성화한 것이다. 이들 민간공원조성 개발특례사업은 지역주택조합 사업이 가진 절차적 위험성 등을 낮추면서 개발이익을 높일 수 있다는 점에서 기존의 수익창구를 다변화할 수 있다는 평가다.

서희건설은 지난 2019년부터 이들 사업에 눈독을 들여오면서 그해 3월 목포 산정공원과 익산 팔봉공원(1·2차) 민간개발 특례사업의 우선협상대상자에 선정됐다. 이후 개발주체는 작년 3월 30일 산정공원개발㈜, 작년 5월 12일에는 팔봉공원개발㈜ 등 사업시행을 위한 특수목적법인(SPC)를 설립하면서 사업을 본격화했다. 

이들 두 법인에는 ▲조해규 대표이사 및 사내이사 ▲홍재은 사내이사 ▲민경화 사내이사 ▲고종보 사내이사 ▲윤형배 사내이사가 동일하게 재직 중이다. 두 사업의 총 사업비가 1조5000억원에 육박한다. 지분율에 비례해 얻게 될 개발이익도 서희건설의 한 해 영업이익을 웃돌 전망이다.

◆ 시행법인 최대주주, 개발이익 절반 이상 가져가

산정공원의 개발을 맡은 산정공원개발㈜은 전남 목포시 연산동 산45-4번지 일대 산정근린공원 부지 47만㎡를 공원과 공동주택으로 조성할 예정이다. 산정공원개발㈜의 자본금은 30억원으로 서희건설은 작년 3분기 중 33%의 지분을 취득했다. 또한 서희건설의 관계사인 ㈜플래티넘홀딩스가 산정공원개발㈜의 지분 25%를 보유하면서 총 58%의 개발이익이 서희건설 관계사로 유입될 전망이다.

산정공원개발 사업의 사업비는 2019년 우선협상대상자 선정 당시 5000억원 규모로 추산됐다. 당초 계획대로 전용면적 84㎡로 이뤄진 총 1855가구를 공급할 경우 분양수익으로 약 6000억원을 올릴 수 있다. 현재 계획은 60가구 줄어든 1790가구를 공급할 계획이고 심의 과정에서 더욱 줄어들 가능성이 있긴 하지만 전국적인 분양가·지가 상승을 감안하면 개발이익이 크게 감소하지는 않을 것이란 분석이다. 다만 이중 시행법인이 취할 수 있는 이익은 전체 이익의 5%로 제한돼 있다는 것이 목포시의 설명이다.

목포시 관계자는 "현재 산정공원개발 사업은 지장물 조사를 끝내고 감정평가 마무리 단계에 있다"며 "본래 보상절차는 2~3월에 실행할 계획이었지만 여러 이유로 5~6월 정도에 돌입할 것으로 보인다"고 말했다.

◆ 팔봉공원 분양이익 50%, 서희건설 관계사 몫

팔봉공원개발의 경우 산정공원개발에 비해 다소 속도가 느린 편이다. 공원이 소재한 익산시 관계자는 "현재 심의 단계나 승인검수 단계에 들어간 사업계획이 없다"며 "아직 지장물 조사를 진행하는 등 감정평가가 끝나지 않은 상황"이라고 말했다.

당초 사업계획은 전북 익산시 부송동·석왕동·팔봉동 일원 89만㎡ 부지를 개발해 아파트 1·2지구를 공급하는 내용이었다. 당시 계획한 공급 가구수는 2295가구이고 추정 사업비는 6336억원 규모였다. 다만 시행법인이 2지구의 사업자 지위를 포기했고 1지구의 사업계획만 남으면서 주택가구수와 사업비 및 개발이익도 일부 줄어들 전망이다.

익산시 관계자는 "추후 토지 매입비에 대한 감정평가가 나올 것"이라며 "공급 가구수도 주택건설사업계획 승인과 건축 인허가가 필요한 부분이어서 변경 소지가 있기 때문에 이와 연계해 정확한 사업비도 알기 어려운 단계"라고 말했다.

시행을 맡은 팔봉공원개발㈜은 대지건설을 주축으로 한 컨소시엄이 설립한 SPC다. 자본금은 30억원으로 서희건설 지분율은 30%다. 대표사는 대지건설이지만 서희건설의 종속사인 ㈜더비전홀딩스가 20.5%의 지분을 취득하면서 서희건설 관계사가 총 50.5%의 지분을 가진 실질적인 최대주주로 자리하고 있다. 개발 이후 이익 배당 시 전체의 절반이 넘는 금액이 서희건설로 유입된다는 의미다. 

서희건설이 팔봉공원개발㈜에 함께 지분을 투자한 ㈜더비전홀딩스는 이봉관 회장 일가가 지분 49.59%를 보유한 한일자산관리앤투자의 100% 자회사다. 산정공원개발㈜에 투자한 ㈜플래티넘홀딩스 역시 이 회장 일가가 지분 100%를 보유한 애플이앤씨의 100% 자회사다.